建筑行业挂靠行为是我国目前建设工程领域中的一种常见现象，挂靠关系各方当事人对其行为应承担何种法律责任一直存在争议。司法实践中，建筑挂靠行为引发的工程欠款纠纷较为突出。

大连地区房地产买卖合同案例解析是由上海段和段律师事务所大连办公室房地产部在制作《大连地区2018年房地产开发行业涉诉案件大数据分析报告》的基础上，总结分析典型案例发布的系列文章，以期能够对大连地区房地产行业纠纷解决具有借鉴意义。

近年来，全国房地产业快速发展，成为推动经济发展的重要引擎和国家财政重要来源，在发展的同时，因为房地产库存过剩、销售渠道不畅、资金紧缺等导致的建设施工类纠纷也明显增多，建设工程市场不规范，违法发包、分包、转包问题突出。上海段和段律师事务所大连办公室房地产部结合此典型案例，对建设工程分包合同的效力以及挂靠关系各方当事人之法律责任进行了分析，对房地产和建筑工程企业规范行业行为、防范法律风险具有一定的借鉴意义。

本文来源：上海段和段（大连）律师事务所 已获授权发布

典型

案例

张某与王某、某A建设集团有限公司、某B房地产公司建设工程分包合同纠纷案。

01案件事实

2015年，王某借用某A建设集团有限公司施工资质与某B房地产公司签订《施工合同补充协议》一份，约定某B房地产公司将其开发的某小区施工工程发包给某A建设集团有限公司施工，承包方式为包工包料。

2016年，张某与王某签订《建设工程人工费承包合同》，约定王某将其施工的某小区施工工程中的排水、采暖和雨水排水管道工程以包人工的方式分包给张某施工。合同签订后，张某带领工人进场施工，并于2016年底施工完毕撤场。期间，王某共支付张某人工费24.6万元。 但张某无劳务施工资质，王某无建设工程施工资质，不过双方均认可王某有商业网点未施工。张某主张该部分未施工的商业网点面积为2000平方米，王某主张不清楚。张某主张因逾期施工产生窝工费用17.8722万元及违约金10.13688万元，王某、某A建设集团有限公司、某B房地产公司均不予认可。某B房地产公司主张涉案工程已经实际使用。

张某诉至法院请求：

1.要求王某、某A建设集团有限公司、某B房地产公司给付人工费9.1896万元及利息；

2.要求王某、某A建设集团有限公司、某B房地产公司给付误工费17.8722万元及违约金10.13688万元。

02一审案件结果

法院作出判决：王某与某B房地产公司签订的《施工合同补充协议》以及王某与张某签订的劳务分包合同因违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同无效。但对于张某已完工且交付使用部分的工程款，应当予以保护。张某有理由相信王某代表的是某A建设集团有限公司，故某A建设集团有限公司应当对张某的工程款承担给付义务。

因此判决：某A建设集团有限公司给付张某人工费9.1896万元，驳回张某其他诉讼请求。一审宣判后，某A建设集团有限公司、张某不服原审判决，提起上诉。

03二审案件结果

1.参照国务院住建部文件对于挂靠行为的判定条件，王某与某A建设集团有限公司存在挂靠与被挂靠关系。王某借用某A建设集团有限公司施工资质与某B房地产公司签订的《施工合同补充协议》、与张某个人签订的《建设工程人工费承包合同》，违反了我国关于禁止无建筑企业资质的单位和个人承揽建设工程的法律关于效力性强制性的规定，均属无效的民事行为。

2.张某组织施工人实际完工的部分业已交付使用，由此发生的人工费用，应当受到法律保护。

3.王某与某A建设集团有限公司构成工程施工挂靠关系，王某作为具有缔约过失一方，应对于合同无效的后果承担责任。某A建设集团有限公司作为被挂靠人，对因其自身的不当行为导致合同无效而造成的拖欠人工费，应承担连带给付责任。某B房地产公司是涉诉工程所属整体工程的发包人，涉诉工程的实际受益人应在欠付某A建设集团有限公司工程价款范围内对本案张某请求给付的人工费承担责任。

因此判决：

1.撤销一审民事判决。

2.王某于本判决发生法律效力后10日内给付张某人工费9.1896万元；某A建设集团有限公司对王某给付张某人工费9.1896万元承担连带责任。

3.某B房地产公司在欠付某A建设集团有限公司、王某工程价款范围内对张某上述人工费承担责任。

4.驳回上诉人某A建设集团有限公司、张某的其他诉讼请求。

04律师分析

建筑行业挂靠行为是我国目前建设工程领域中的一种常见现象，挂靠关系各方当事人对其行为应承担何种法律责任一直存在争议。司法实践中，建筑挂靠行为引发的工程欠款纠纷较为突出。本典型案例中，二审法院在综合查明事实的基础上，判定王某与某A建设集团有限公司存在挂靠与被挂靠关系，王某借用某A建设集团有限公司施工资质与某B房地产公司签订的协议以及王某与张某之间的劳务分包合同，因违反法律、行政法规效力性强制规定而无效，准确适用了《合同法》、《建筑法》以及最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，明确界定了各方当事人的责任。

05律师提示

1.在司法实践中，在由挂靠行为而产生的建筑工程施工合同纠纷中，缔约主体签订的施工合同及承包合同因违反法律效力性规定而无效。

2.在发包人、挂靠双方对挂靠及非法转包行为及实际施工人事实明知，且发包人未能举证证明其已给付全部工程款的情况下，对于实际施工人诉请要求给付工程欠款的，挂靠双方应承担连带责任，发包人在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

宋雯律师团队

上海段和段（大连）律师事务所房地产法律服务团队主要承办房产纠纷、建设工程合同纠纷、物业纠纷等诉讼案件。团队负责人宋雯律师现为大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会副主任，常年担任多家大型企业法律顾问。

“推荐阅读”

东关街历史文化街区保护规划方案公示 未来可能是这样！

地铁2号线二期通车时间定了！4号线也有消息了

注意！大连住房公积金缴存基数调整了

大连地铁5号线预计通车时间定了！

大连6月租金涨幅仅次于北京 二手住宅挂牌量价稳中小幅回升

·最新新闻内容，回复：新闻

·最新楼盘价格查询，回复：房价

·大连市内学区查询，回复：学区

·地铁1/2/3/12号线时刻表，回复：地铁

·大连房地产市场月报，回复：月报

免责声明：凡本网注明 “来源：XXX(非中国房产新闻网)” 的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。