对于炒房者，自从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位提出后就已经没有生存的土壤和环境，所以，我平时给购房者的建议也都是针对刚需或改善人群，或适度投资的购房者。房地产黄金十年的结束，也意味着过去的房地产投资逻辑已经发生改变。

但我们也看到，调控的原则是在稳定大局下，房价基本上难有大涨大跌趋势，这也就注定在大城市，房价会稳定在一个相对合理的高度而居高不下，这对普通刚需购房者来说依然望尘莫及。所以，大城市里很多普通刚需购房者买不起房将成为常态。除非你能在多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度下接受共有产权房、租房等其他居住形式。

发展大城市都市圈呼之欲出也迫在眉睫

不久前，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示，在人口不断流入的情况下，中心城市房价高是必然趋势。目前，供求关系出了问题，中心区的房子供给不足，只有增加供给才能调整。在他看来，解决中心城市房价高是可以通过供给、交通以及和周边城市协调来解决的。

作为购房者听明白了吗？当然如果你能在北京有资格又有资金买那是最好，如果想在北京工作生活不想回老家，可能环京就是最好的也是最后的价格洼地了。毕竟这里有天然的地缘优势，离北京最近，而且京津冀一体化也让这里的潜力增大了。未来，周边的市场会更好，配套建设也会更加完善。或许通过发展北京周边城市即可解决大城市人口疏解问题，刚需购房者买房问题也将迎刃而解。但是要从空间距离和时间距离上，人口流动引导上以及产业培育上赋予环京城市更多的能量。

如果从政策春风来看，今年2月份，国家发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，明确提出建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段。5月28日，河北省相关负责人介绍，京津冀协同发展的重中之重是坚持以承接北京非首都功能为重点，做好雄新区地区和河北其他市县承接平台的建设。“现在，规划已经上报京津冀协同发展领导小组，待审定之后全面推进。”去年9月26日，北京重磅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》，对备受关注的住房建设、医疗、教育等产业，提出细致要求，如明令禁止东西城新建纯商品住宅，五环内禁止新设三级医院，全市范围内禁止京外央企总部新迁入，中心城区再次进入疏解模式，环京又迎来一个重要机遇期。

环京的发展已经被提速，环京的地位也将被重塑，但我还是要强调，不是房地产的提速，而是一个城市的综合发展提速。

近日，《环北京都市圈区域价值论坛》在新华网创意工场举办，专家们的观点正好印证了我对未来环京区域价值的判断。多位来自不同领域的专家纷纷建言献策，也引发了网友们对“都市圈”的关注和热议，同时也把“你好都市圈”推上了热搜，由此可见，“都市圈”的影响力非同凡响。

在此次论坛上，中国科学院特聘研究员、国际欧亚科学院院士方创琳对于“环北京都市圈高质量发展的价值提升”的观点让我重新审视环京楼市的发展和未来趋势。具体的论述不再展开，总结起来就是一句话，高质量发展离不开高品质和配套的提升完善，比如生态环境以及人文环境、交通配套等。

回顾过去这些年环京楼市发展，不可否认，由于未能与北京形成统一规划和部署，导致这里粗放式无序发展。炒房肆虐、房价飞涨、品质低劣、乱象丛生，刚需购房者苦不堪言。当环京或环京都市圈被提升到国家战略高度时，也就标志着过去的乱象将宣告终结。

环京城市功能定位被重构，霸州区域价值彰显

而“都市圈”概念的提出或将重新定义环京楼市的价值和定位，环京利好不断的确是客观存在的，但是绝不能成为开发商炒高房价的借口。这里未来绝对不是房地产的环京，而应该是纾解首都人口的宜居之地。

今后大拆大建一定不是环京的主流，房地产也不应该成为环京的主要产业，环京一带楼市野蛮生长的时代过去了，这里将成为拱卫北京的重要后花园，这里的市场将会更加正规化，开发商和城市将会更加注重品质的发展。房地产从高速路上走下来了，环京同样也将更加注重从高速度发展向高质量发展的过渡。

如果非要从环京选出一个更有潜力的区域，那么打开大北京地图从地理位置来看，霸州无疑成为京津雄区域联动的重要枢纽城市。霸州地处北京、新机场、新区三角核心，距离新区仅有20公里，属于新区圈层，同时距离在建的首都国际第二机场直线距离仅40公里，处于临空经济发展的黄金区域，重要性不言而喻。未来，随着京雄城际开通、北京大兴国际机场的建成运营等一系列利好因素的逐步兑现，将为霸州承接京津雄三地的产业转移、推进产业升级提供更突出优势，区域价值潜力也会持续释放。

清华大学中国新型城镇化研究院科技部主任王强说，“都市圈的重要节点城市迎来了价值重构，霸州等重要节点城市迎来重大发展机遇。” 顾强认为，从都市圈的发展来看，未来最大的潜力是重要的节点城市。

霸州相较其他环京城市算是后起之秀，在城市配套上更注重先规划后建设，另外除了环京优势外，霸州还承载着环雄优势，所以未来霸州的战略地位价值可期。

霸州打造宜居后花园成价格洼地，承接京雄刚需改善购房者

对于购房者买房的路线图，特别是北京刚需的购房者，合硕机构首席分析师郭毅似乎给出了大家一个比较完美的答案，随着京津冀协同发展进程不断推进，还是对整个环京区域的发展起到了一个比较有利的一个支撑，也带动了一部分的购房者对环京区域未来的预期产生了新的转变，形成了一个成交量的一个升温。

从霸州所处地理位置看，处在三角地位置，距离机场也是不远也不太近，这在市场上被称为黄金辐射圈，是最佳居住区域。霸州，充分利用自身区位优势，同时依托高新技术产业园，积极构建电子信息、休闲食品、高端装备、健康医疗器械四大先进制造业和温泉颐养、商业服务两大现代服务业的“4+2”产业体系。既要吸引人，更要留住人。

理论上来说，随着国家政策的引导以及购房者的需求，将带动环京开发商在产城融合以及提升项目品质及完善配套方面做好自我修炼。

到现在为止，我们可以非常清晰地认识到，谁能在未来新定位后的环京发展中掌握资源配置的主动权，谁能在城市新格局中找准自己的定位和优势，谁就能在服务京雄发展中抢占先机，无疑，霸州正在为购房者描绘一幅这样的画卷，也必将再次掀起环京都市圈置业的新高潮。