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2019房地产到底怎么走？

不同机构看法略有不同，但房住不炒有共识。

不过，近期的行情也让很多人摸不透。包括销售回暖，也包括土地市场井喷，难道要翻盘了？

杆友们知道，杠杆游戏态度坚决。从去年底到近期，我都坚持认为，房子大涨基础不具备，调控大放松不可能。

但有些朋友还是有些疑惑。

5月23日，恰逢社科院城市发展与环境研究所，和社会科学文献出版社一起发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》。

今天我就做个搬运工，把权威研究机构的研判意见精选出来。

值得一说的是，10多年来，社科院每年都发布地产蓝皮书。因为专业能力、政策消息面的优势，一年一度的房地产蓝皮书，对于我们判断当年楼市，具备参考意义。

不废话，我们上判断干货。

1、“房住不炒、因城施策”是主基调。地产蓝皮书认为，在经历了2017年“最严调控年”之后，2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。

展望2019年，在稳健货币政策框架下，央行会“滴灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限。

“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预期2019年房地产市场平稳调整态势，不会发生实质性的转变。

2、一二线活跃提升，三四线可能进一步回落。杠杆游戏注意到，蓝皮书认为，2019年在行业内外部需求因素的影响下，可能适度放松。

房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。

各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化：

比如，一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，政策边际改善，市场成交活跃度将有所提升；

三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。

3、家庭稳杠杆大概率，投资弹药不充分。简单说，蓝皮书认为，央行定向调控政策将支持实体经济，整体上合理充裕。

宏观上，预计M2增速2019年将逐渐回升。但结构性去杠杆的目标，是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。

房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%。企业端表现为房企融资环境显著“回暖”、融资成本小幅回落。

因此，蓝皮书认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限。

货币空间会更大，杠杆加不上去，拿什么弹药炒？投资难。

4、地方政府主体责任会更加注重。杠杆游戏简单翻译下蓝皮书的看法，那就是“一城一策”，该放松放松，该收紧收紧。

不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，城市政府根据实际情况制定政策，承担调控的主体责任。

最终结果就是不准明显太活跃，比如近期包括苏州在内，多个城市就被点名了。

5、房地产开发投资回调压力大。蓝皮书认为，有两个外部影响。

一是政策因素。2018年房地产市场整体调控政策不放松，已经导致中小房企投资明显乏力。

二是融资环境。虽然在2018年四季度市场流动性有了较为明显的缓解，但对于房企的直接拉动作用仍有限，从而导致了房企投资增速放缓。

由于2018年房地产市场销售回落，土拍市场转冷（2019目前的拿地热情，可能慢慢才会反映到投资上），新开工意愿不足，全年投资增速将面临较大回调压力。

6、主要二线城市写字楼迎来历史空置率峰值。谈完住宅市场，我们看看商办，二线城市空置问题凸出。这个看法，杠杆游戏看到很多机构都有类似分析。

一方面新增井喷。比如，2019年，全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%。

具体来说，上海新增供应持续超百万平方米，京津和成渝新增供应将大幅上升，广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。

但经济增长放缓，持续充沛新增供应，叠加之后，蓝皮书认为预计至2019年底，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。

近期，很多媒体都在说，一些城市写字楼租金回落，甚至一些企业搬走了。

比如武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值，广州和南京两个城市空置率仍将保持在10%以下，而成都2019-2021年新一轮供应高峰来临，将令其空置率重回上升通道。

商铺不要随便投资，写字楼也得注意。

本文所有观点数据源自《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》

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