最近，中国社科院与经济日报社共同发布《中国城市竞争力第17次报告》，对于未来和当前房地产市场提出了颇具话题性的观点，比如，2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。房地产市场存在价格泡泡风险和结构性风险，虽然近年来房地产去库存效果显著，但最近出现了反弹苗头。房地产金融风险正在快速积累，但总体可控。房价对企业流动性风险存在双重影响，部分省份存在较大的企业流动性风险。

此报告还特别提出房地产市场存在结构性风险，不同层级城市房价分化加剧，一线城市房价收入比远高于合理区间，房地产市场风险极大。至于是不是最大我不知道社科院有没有这层意思，但是却被很多人解读为：一线城市北上广深尤其是北上深这些城市风险最大。

对于社科院刚刚发布的《中国住房市场发展月度分析报告》中提到的，“部分三四线城市后续需求不足，房价将下跌”这个观点我是认同的，对于房地产对经济增长的正向效应出现拐点我也是支持的，但是对于一线城市楼市风险最大可能我不太理解。

报告中说，房地产对经济增长同时存在正向的拉动效应与负向的挤出效应，当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应，而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应。

的确如此，这一点我完全赞同，过去20年房地产由于其特殊的地位，可以说对经济增长做出了不可磨灭的贡献，但是大家不能看不到被掩盖的事实，由于房地产极大的吸附效应，也让其他行业变得不景气，对实体经济的伤害也是很难修补的，当然房地产的贡献度就更大了。可这样的贡献并不可持续，我们更需要去改变这种现状。

而对于一些专家特别是李铁最常爱说的，“没有房地产就没有内需就没有经济增长，不买房谁会装修谁会买家电？”，社科院的报告“高房价挤出效应在加强”这是对专家最有力的回击。

经验研究发现：当房价收入比超过9：1后，房地产对经济增长将得不偿失。2018年中国房价收入比为9.3，可见挤出效应已大于带动效应，2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。因此，对于经济发展来讲，房价并不是越高越好。所以，这一切都与我所表达的观点保持了一致性。

但是经济日报的解读为，房地产市场存在结构性风险，不同层级城市房价分化加剧，一线城市房价收入比远高于合理区间，房地产市场风险极大。依据是：2001年，一二三四线城市的房价收入比分别是9.65、7.42、5.82、5.78；2016年，一二三四线城市的房价收入比则分别为16.18、7.13、5.29、4.87，分别上升73.8%、-3.9%、-9.1%、-15.7%。

对于一线城市风险极大我认同，我不知道，报告或经济日报的解读有没有说一线城市风险最大，但我却看到很多自媒体都在说“一线城市风险最大”，我觉得这是误导。

对于社科院的报告和经济日报的解读，只是对于房价过高城市提出了预警，而且也的确存在风险，但是不是最大风险我没有看到，而且相比风险，其实，一些三四五六线城市，由于完全没有人口和资源产业支撑，有的甚至处于楼市消失状态，这个就不举例了，今年大家也看到过在一些小城房价卖出几百还没人要的地步，如果落在大城市，各种不合规的房产都会有市场，房价也会推到很高。

一线城市高房价的确已经变得不划算，而且这么多年来，高房价的负效应也越来越明显。如果说从房价收入比来看，从2001年房地产市场刚起步跟现在比没有可比性，那会的房地产刚刚起步刚要腾飞，而如今一线城市已经到了瓶颈期，发展潜力肯定没有一些二线城市更大，所以单纯从房价收入比去评判风险度并不太靠谱。

房价收入比可以提醒我们，可以警告我们，让我们防患于未然，但是并不代表一线城市就是风险最大，而且反而我认为一线城市的风险会变得越来越小，无论是人口还是房地产发展速度都在控制着，其实对于楼市泡泡也在释放和消化。加上楼市调控执行最严厉，未来只会越来越健康。

我不去像某些人习惯说的，你买不起有人买得起，在大城市，那么多有钱人那么多富人，所以再高的房价也有支撑，我只想说，这就是问题，如果是正常的买房都好说，可是自从提出房子是用来住的而不是用来炒的这个定位，也就意味着过去炒房的占很大一部分。无论房价高有没有人买，如果让大多数人都在为住房发愁那就不是一个有活力的城市。现实很残酷，但我们不能把残酷合理化，而应该想办法去解决这种残酷，决不能把这种风险的警醒合理化，更不能让炒房的成为投资的模范。

而反观现在，大城市也不仅仅是有钱人的天下，也不能说你有钱就可以为所欲为，有钱也不一定有资格买，而且未来将依靠市场和保障两条腿走路，既有市场的也有保障的。一线城市的可以买，我不认为最危险，但是指望再像过去大涨也不太可能。