由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十七年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

△中国指数研究院院长、中国房地产TOP10研究组联席组长 莫天全

本着“客观、公正、准确、全面”的原则，中国房地产TOP研究组结合中国房地产上市公司发展状况，以2016-2018年度为研究时间段，进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从经营规模、财富创造能力（EVA）、投资价值、财务稳健性四个方面对房地产上市公司进行全面客观评价，发掘成长质量佳、投资价值大的房地产上市公司，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

《2019中国房地产上市公司TOP10研究报告》指出，资本市场总体保持“监管趋严、改革促稳”的主旋律，同时在政策制定和修订层面持续开放创新，为房地产上市公司实现长期稳健发展创造条件。在此背景下，房地产行业加速分化，房地产上市公司精准把握资本市场改革机遇，加大热点城市深耕力度、推动产品服务创新升级适应市场变化，实现业绩的跨越增长，释放了高质量投资潜力，获得资本市场的广泛青睐。

在财务稳健性方面，研究报告指出：

2018年，房地产上市公司加强资金管理，通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式，有效增强企业的短期偿债能力。沪深及大陆在港上市房地产公司货币资金与短期及一年到期借款的比值均值为1.30、1.60，速动比率保持稳定，企业短期偿债能力略有提升。

2019沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10

2019排名

股票代码

股票简称

1

000002.SZ

万科A

2

招商蛇口

3

华夏幸福

4

保利地产

5

新城控股

6

金融街

7

金隅股份

8

荣盛发展

9

中南建设

10

福星股份

由于在资产负债率、流动性等指标上的良好表现，福星股份与万科A、保利地产等同时上榜财务稳健性TOP10榜单，也是中部地区唯一上榜企业，同时被评为“2019值得资本市场关注的房地产公司”。此外，福星股份总经理冯东兴获评“金牌CEO”，福星股份财务总监冯俊秀获评“金牌CFO”，福星股份董事会秘书汤文华获得”金牌董秘“称号。

福星股份（证券代码：000926）以房地产作为主业，旗下的福星惠誉14次荣获中国房地产百强企业，核心业务涵盖住宅开发、商业及物业经营管理、产城融合、生态农业、文旅产业和装配式建筑等领域。

2018年，福星股份实现营业收入107.35亿元，实现归属母公司股东的净利润为11.35亿元，同比增长34.2%，增幅连续3年保持在23%以上；同时，福星股份的房地产业务实现毛利率35.72%，较去年同期增加5.75%。

全国布局理性扩张 坚持不拿地王

福星股份是国内最早进入“三旧”改造（城中村改造、旧城改造和棚户区改造）领域的上市公司之一 。十几年来，福星惠誉逐步积累了“旧城改造”“城中村改造”和“建造大型城市中心区高档住宅”的综合专业实力，挖掘并提炼出了福星股份房地产业务的核心竞争力，形成了基于“和谐地产”“人文地产”的主流思想，发掘、提炼、升华出了福星股份“三旧改造”的成功模式，形成其“城市核心区运营”的独家风格和综合专业实力优势，受到政府和市民广泛认同，成为名副其实的“城市运营商”。

近年来，福星股份全国化的战略布局稳步推进、步履清晰，为保证可持续发展，公司加大了土地储备拓展力度，通过参与城中村、合作开发、并购、净地招拍挂等土地储备活动，土地储备稳步增加 。

截至2018年末，福星股份在“京津冀都市圈”“长三角经济圈” “珠三角经济圈”“成渝经济圈” “中原城市群”等区域积极拓展，以武汉为中心，成功进入了北京、深圳、成都、西安、宁波等国内重点城市，并进行了新的项目储备；而由于其6年前就已成功登陆了美国、澳洲等海外市场，福星股份全国化、国际化的战略格局已经构建成型。

福星股份坚持理性扩张布局，近年来坚决不拿地王，且主要聚焦于全国重点城市和城市核心区。武汉项目绝大部分位于城市二环内核心地段，新进城市基本都是成都、西安、宁波、宜昌等国家中心城市和有发展潜力的二、三线城市。”

福星股份没有为追求扩张规模而冒进，而是采取了更为稳健的发展战略与开发节奏，以优质土地储备保证了企业的可持续发展，连续多年被评为武汉市房地产综合实力第一名，在纳税、净资产、销售金额、土地储备等方面表现突出。

稳健发展穿越行业周期

福星股份启动全国化扩张战略，坚持适度的扩张步伐与谨慎的拿地策略，严控风险以维持稳健运营，保证了资产负债率始终不高于75%的水平线，守住了安全财务线。

中国房地产TOP10研究组认为，福星股份财务稳健性体现在三个方面：一是综合融资成本低于同类可比房企（截至2018年12月末，借款利率区间在4.35%-10.30%）；二是资产负债率低于房地产行业平均水平；三是融资期限合理化、融资渠道多样化。

在融资方面，福星股份与国内银行保持长期良好合作，有效提升了公司的财务弹性。同时，采用市场化手段，综合运用银行、资产管理公司、债券、定增等多渠道融资，为房地产业务的开发提供有力的资金保障。

以谨慎的财务风险管理政策，谋求稳健的经营业绩 ，把资产负债率控制在较低水平 ，积极寻找分散且有效的融资渠道。在市场高涨时不盲目冲动，在市场低迷时也不消极悲观，走出了一条稳健发展的独特之路，帮助福星股份穿越了行业波动的多个周期。

独创“专而美”发展之路

福星股份顺应城市发展规律，与行业共生，与城市共荣，积极参与“三旧改造”与城市更新，走出了独特的“专而美”的发展之路，成为城市更新的领先品牌。

作为中国城中村及旧城改造的领先者，福星股份核心运营优势体现在四个方面：一是，其项目在城市核心区，地理位置优越；二是，获取土地成本很低；三是，已经形成独特的城中村及旧城改造的一、二级市场联动运营的模式；四是，运营团队成熟，拥有对城市开发节奏的掌控力。

作为成熟的城市运营商，福星股份业绩稳定增长，表现出极强的盈利能力，体现了“专而美”的独特竞争力。2018年，福星股份房地产板块毛利35.72%，连续多年优于行业均值。目前，福星股份在武汉有13个项目正在运营，位于中心城区土地储备超300万平方米，保障经营业绩得以释放与兑现。

未来，福星股份将从“拼规模拼市场”逐步转换到“抓效益抢速度”，注重差异化发展、精品化路线和可持续发展，创新融资理念和融资方式，加强与国际国内资本市场的对接，畅通融资渠道，做强做大资本平台，保证公司的资金安排有充分的腾挪空间，努力成为中国城市更新的一流建设者，幸福生活的优质服务商！