2019年6月20日-23日，中国指数研究院组织房地产及物业管理领域近40名企业家赴日本永旺株式会社（以下简称“永旺集团”）考察交流。永旺集团独特的发展历史、成熟的管理理念、先进的设施设备管理经验，让每一位访问者耳目一新、受益颇多，也为物业服务企业转型升级、创新发展提供了新的思路与珍贵启示。

图：中国指数研究院及企业家日本考察学习

永旺集团经营历史长达260年，其前身是冈田家族于1758年创建的“冈田屋”，销售方式类似于“货郎”——用扁担挑着货品沿街叫卖。从“冈田屋”到1969年的“JUSCO株式会社”零售巨头，再到2001年更名后的“永旺集团”，企业一直脚踏实地，精进前行。目前，永旺集团已成为日本及亚洲最大的百货零售企业之一，2018年7月19日，《财富》世界500强排行榜发布，永旺集团位列103位。

1965年前后，冈田卓也（冈田家族第七代）经过深思熟虑，对企业未来发展做出了令人惊讶的决定：将200多年的“冈田屋”商号摒弃，通过企业合并来寻求新的发展。做出“合并”这个决定之后，虽然饱受质疑，但冈田卓也坚信：“想要企业存活下去，就必须不断地进行创新和改变。短期而言，‘冈田屋’的经营发展顺利，但是从长远来看，要谋图更大的发展，就需要与其他企业进行合并，实现真正的互助合作。”

图：中国指数研究院及企业家聆听永旺集团经验分享

1966年起，冈田卓也开始在日本全国寻找能够跟“冈田屋”进行“合并”的优秀零售企业，最终，找到了两个同意与“冈田屋”合并的零售企业，分别是在1937年创立于兵库县姬路市的FUTAGI株式会社和在1955年创立于大阪府吹田市的株式会社SHIRO。FUTAGI株式会社的店主二木一一和株式会社SHIRO的店主井上次郎当时也都感到了发展的瓶颈，他们非常赞同冈田卓也的提案，于是就在1969年2月，冈田屋、FUTAGI和SHIRO，三方共同出资的“JUSCO株式会社”正式诞生。

图：JUSCO企业发展战略

由于是三方共同出资，因此在“JUSCO株式会社”诞生之初就具备了较大的规模和实力，在理顺了内部经营体制之后，就迅速展开了在日本全国以及世界舞台上的扩张。一方面，在日本各地以JUSCO连锁超市的方式进行全面铺开，后来预测到汽车时代即将到来，又开始在城郊集中发展大型商业购物中心。另一方面，迅速与资本市场接轨。1974年，“JUSCO株式会社”在东京证券交易所、大阪证券交易所和名古屋证券交易所的挂牌上市。而后，“JUSCO株式会社”在冈田卓也等人的领导下开始积极布局和拓展海外市场，先后进入马来西亚、中国、英国、美国等国家，走向国际化市场。

图：中国指数研究院及企业家永旺集团考察学习

根据中国指数研究院的数据来看，我国物业管理行业集中度偏低，龙头企业市场占有率在逐步扩大，行业进入整合期。同时，物业服务企业纷纷对接资本市场，以求占得先机。这一点，与永旺集团的“合并”之道，以及携手“资本”的策略不谋而合。

图：中国指数研究院及永旺集团领导合影

“进行永不停止的创新”，在这样的信念的指引下，2001年8月21日，“JUSCO株式会社”正式更名为“永旺（AEON）株式会社”，一个全新的永旺（AEON）集团诞生在世人面前。之后，永旺集团对全球的战略布局进行了调整，形成了以亚洲为中心的商业战略格局，将大部分资源都集中到了日本、中国和东盟。冈田卓也认为，一家企业的寿命一般只有30年，30年之后，企业变大了，要进行创新和改革就会非常困难，而对一家新企业来说，改变要容易得多：“更改集团名字，希望它有一个脱胎换骨的机会。”

事实上，打破自身品牌只是冈田卓也变革思维的一个体现。在70多年的职业生涯中，冈田卓也成功收购了美国女装零售Talbots、八佰伴在内的10多家零售企业，通过收购标的加快全球化脚步。

表：永旺集团部分收购零售企业

“察势者智，驭势者赢”，物业服务企业应该借鉴永旺集团发展之道，沿着时间的长轴线规划布局，通过拓展市场规模、延伸服务链条等方式提升经营绩效，同时，关注公司的品牌沉淀与品牌创新，实现高质量发展。

图：中国指数研究院及企业家参观永旺集团

“愚者学习经验，智者学习历史”引自德国铁血首相俾斯麦的话，意为真正的智者应该向历史学习而不是向经验学习。历史是主因，具有全面性、深厚性、思考性，是别人的经历经过沉淀形成的，而经验是结论，往往带有个体性、片面性、引导性，是个人的经历总结出来的。因此，愚者学习自己走弯路的教训，智者则看到别人走的弯路并加以改正，以便自己不再走弯路。永旺集团始终以“智者学习历史”作为不断经营发展的指导思想，并在集团成长的关键阶段谨慎行动，避开危机。

图：冈田卓也题词

永旺集团冈田卓也曾经有过这样一段经历。在20世纪80年代后期，日本进入泡沫经济急速膨胀的时期，这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑。当时，永旺集团的前身JUSCO已经是一个知名大公司，每天登门为JUSCO提供贷款的银行不在少数；JUSCO集团的信用卡业务子公司负责人建议冈田卓也以土地做担保抵押，从银行贷款，以获取更大收益；JUSCO集团人事部也提议买块土地，盖新员工宿舍，实现保值增值。面对种种提议，他统统拒绝：“在泡沫经济时期，投资建议很多，都说‘能赚钱’，但我一概不理会”。因为他从历史中学到：股市或楼市的空前热潮往往蕴含着大量泡沫，如果没有实体经济的支撑，一旦泡沫破裂，表面的繁荣也将随之破灭并对企业的运营造成毁灭性冲击。正是看到当时的行情已经火爆到了极点，股市和地价每天都在创新高，冈田卓也深知背后蕴藏的巨大风险，所以更加谨慎对待投资，更专注于壮大企业自身实力。

最终，90年代初泡沫经济破裂，在其他企业都在为不良债务和资产痛苦不堪甚至倒闭的时候，JUSCO抖擞精神，不但在市场行情大跌的时候毫发无损，而且大赚一笔。

图：中国指数研究院及企业家参观永旺集团设施设备

相比之下，我国物业管理行业的发展历程尚短，未来转型升级之路任重而道远，机遇与风险并存。物业服务企业在发展运营中要保持企业特色，理清自身优势与劣势，不盲目跟从热点，认真思考，找准最适合自身的发展之路。此外，尽管物业管理行业是一个风险较低的行业，但是企业必须做到善学历史，以历史视角看待外部环境的变化，剖析繁华背后隐藏的危机，方能化险为夷，行稳致远。

永旺集团作为日本的百年店铺，日本领军零售企业，成员企业已超过300家，开展业务的国家达到13个，这些成功都得益于永旺集团的独特经营理念。

图：中国指数研究院及企业家永旺集团考察学习

冈田卓也表示：冈田家族世代经商，有着世代流传的家训，其中最重要的一条就是‘给顶梁柱装上车轮’。在坚持主业的同时，灵活适应顾客的需求变化，及时作出变革和创新。正如《孙子兵法·势篇》所云：“故善战人之势，如转圆石于千仞之山者，势也。”即指挥部众作战，就如同转动木石一样，放在安稳平坦之处就会静止，而放在高峻险陡之地就会滚动。企业要与时俱进适应社会变化，灵活制定战略布局，才能不断地发展企业。

在冈田屋时代，由于四日市铁路规划的变更，居民的购物及生活重心逐渐转移至新车站附近，繁华中心随之改变，冈田卓也见微知著，遵循“给顶梁柱装上车轮”的家训，在汽车社会来临的1970年代，第一时间感知顾客需求，迁移店铺的位置，改变店铺的形式，推进开发新车站附近的大型购物中心。

图：中国指数研究院及企业家永旺集团考察学习

同时，冈田卓也认为：“比起创造新事物更重要的是舍弃旧的（新しく創ることよりも重要なのは古いものを捨てることだ），舍弃成功经验是一件知易行难的事，新的创造十分重要，更重要的是如何舍弃过去。”追溯永旺集团的发展历程，1956年，冈田卓也为顺应时代变革，毅然舍弃已经持续200多年的“冈田屋”商号，通过企业合并，成立“JUSCO株式会社”来寻求行业新突破，大获成功。正如《左传·僖公二十八年》中所言：“舍其旧而新是谋。”企业在发展过程中，一旦发现旧的方法不适用，应及时摒弃，采用新战略才能获得更好的发展。

观过往而知未来，在零售业日益激烈的竞争中，永旺集团没有停下探索与发展的脚步，积极的“变”与“弃”来应对瞬息万变的市场经济环境，实现企业的长足发展。

图：中国指数研究院及企业家永旺集团考察学习

物业服务企业在变革升级的过程中，要有创新精神及敏锐的“嗅觉”，灵活不断地随着时代、社区、业主的变化而调整和改变自身战略布局，聚焦发力业主及非业主增值服务，扩大服务半径，吐故纳新，追求卓越，激发企业活力。

永旺集团在近261年的发展历程中，首先勇于创新，居安思危寻求突破，根据企业自身条件，不断重新进行市场定位；其次，通过兼并重组和企业间的联合，率先实现企业规模化扩张和跨地区发展，完成企业的战略布局；同时，永旺集团以史明智，不盲目冒进随波逐流；最后，永旺集团着力于在过去成功的基础上开辟未来，在激烈的竞争中立于不败之地。

物业服务企业在经营过程中，可借鉴学习永旺集团的经营理念及发展模式，勇于跳出舒适圈，放眼未来，不断突破服务边界，打破陈规；善用历史智慧，辩证的看待问题，不盲目跟风，在统一内部规范与提升企业文化价值的同时，敢为人先，根据业主需求变化与市场情况调整企业策略，探索适合企业自身发展的新路径。