来源|米宅

诸多搅动时代的大战略，都隐匿在日常细碎之中。草蛇灰线，伏脉千里。上一次是棚改，这一次是旧改。

近期，国常会上释放出来一则消息。

部署推进城镇老旧社区改造。

要加快改造老旧社区，需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人；

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施；

促进住户户内改造，并带动消费；

创新投融资机制，鼓励金融机构和地方积极探索……

言辞之间，轻描淡写。

但仔细品味，越想事儿越大。

第一大，在于规模。

国常会上明确表示，这是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略。

住建部巡视员倪洪波曾在5月份提及旧改，全国共有老旧社区16万个，建筑面积约40亿㎡。

第二大，在于资金。

想搅动全国旧改这么庞大的池子，一共需要多少资金？

这次国常会上没有提，但今年3月份，国务院参事仇保兴曾提到了一个数字：

初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。

第三大，在于力度。

很多人印象中的老旧社区改造，无非就是“老房子刷绿漆”。

这一次，明确提出了老旧社区的改造，不仅是外立面的翻新，更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造，还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施。

这些升级改造，都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……

第四大，在于金融。

这一次，明确提出了老旧社区的改造，要配上金融工具。

总的来说就是，40亿㎡改造规模、上亿居民覆盖、4万亿资金投入、金融工具加持、从内到外的全面升级……

那么，请大家回想一下，上一次出现类似这些词是什么时候？

棚改！

就是那个刚猛有力，通过PSL等创新金融工具导入3万亿货币，启动一场楼市狂欢的棚改。

2

这将是又一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点！

在广州，我们看到统一板块内的次新房能卖到5万+，而附近的多层老社区却只卖到1.5万/㎡上下；

在成都，我们看到同一板块内的新房能卖到3万/㎡，而一路之隔的多层老社区却在1万/㎡上下徘徊；

在深圳，我们看到罗湖的新房能卖到8-9万/㎡，而旁边的破旧老社区却还能找到不足4万的二手房……

它们两者之间的交通无差、配套无差、学区无差，附着在地段之上的资源价值统统无差。

最根本的差异在于：

这些2000年之前建设的老旧社区已经无法满足“新城市人”对于居住的最基本要求。

比如，广州这样的老旧多层——

表面上看起来，立面陈旧，私搭乱建、路网逼仄、线路杂乱、没有停车位；

走进社区里，没有电梯、上下水不畅、没有景观、没有配套、机非乱停……

这样的老旧社区在广州老城区比比皆是。

周边的次新，房价动则5万/㎡起步，而这些老社区的房价已趴在1.5万/㎡好多年。

如果，通过上述旧改升级，蜕变这样的社区呢？

旧改成功案例▼

上海普陀区甘泉路街道，作为全国旧改的试点，早在一年前就已经开始了老旧社区的改造。

他们通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……等诸多手段，完成了片区的整体升级。

注意，我在上面提到一个词——“试点”。

在过去的两年时间里，旧改已经在绝大多数的省份和重点城市里，完成了试点升级。

这一次的国常会，就是为全国范围内的全面铺开而定调。

我们一定要清楚的是，这些老旧社区大都盘踞在核心城市的绝对核心区位，其附着在区位地段之上的交通、商业、配套、学区……等等诸多价值几乎是无可复制和替代。

在过往数年的历程中，纯粹因为“居住环境”的原因被严重低估。

这一轮4万亿投入的旧改升级，但凡能对居住环境有点滴提升，都能带来其房价的彻底回归。

更可怕的，此番旧改的意义远不止于如此，远不止于提升某一套房子的价格。

过去两年的旧改试点，只是作为局部的尝试。

而从这次国常会开始，则是全国范围内的铺开。

我们试想一下：

如果一个老城区，成千上百的社区集中改造升级；如果一个老板块，数万套房子全部旧貌换新颜；如果放眼望去不再是破旧的老社区，而是焕然一新的全新界面……

这会对整个老城区的价值，会对整个老城区的房价，会对整个老城区的租金，会产生何等重大的撬动？

要知道，这些老城原本就拥有不可复制的成熟配套资源加持！

所以，我才会说——

这场4万亿的旧改，是一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点！

3

如何抓住这一场变革的红利，如何抓住这4万亿的大红包？

我在上面提到过：

这次旧改的意义绝不是某一套房子能涨多少。

其规模之大，范围之广，力度之强、投入资金之多，足以影响主城价值的回归。

如果长期盘踞在主城的老社区全面升级了，主城的整体界面也将全面升级，主城的价值也将全面升级。

其反馈到房价上就是，主城的租金水平和房价水平也将全面升级。

这种价值变革投射到不同城市上，也将产生不同的影响力。

首先，一线城市里的老破小，更容易出房价暴击。

因为它们的土地资源极端稀缺，因为它们的主城价值极端稀缺，因为它们的购买力极端旺盛。

因为它们老城区里的次新和老破小之间的价差极端大。

最典型的就是，咱们上面提到的广州和深圳案例。

广州老城区的次新基本面能干到4万+，而老破小却盘踞在1.5万/㎡；深圳罗湖的新房能干到8-9万/㎡，却还能找到不足4万的老破小。

伴随旧改的全面开展，按照它们的购买力，暴击的可能性非常大。

其次，二线城市，要关注主城和老城的价值回归。

绝大多数二线城市的市场典型特征就是，新区癌严重，新房癌严重。

但与此同时，整个城市最核心的资源，最优质的购买力，最好的就业中心大都盘踞在主城或边缘的成熟CBD。

从今天开始，从现在开始，我们就要开始重新回归主城，回归这些成熟区中。

因为旧改的推进，一定会带来主城的界面升级，一定会带来主城价值的回归，也一定会带来曾长期被忽视的主城房价复苏。

但二线城市的主城里，老破小和次新的价差不大，暴击的可能性要低于一线城市。

因此，建议着重关注主城次新，去吃旧改升级所带来的主城复苏红利。

最后，要尤其关注没有电梯、价格极低的主城老社区。

此轮旧改，最大的受益者和得利者就是这种社区和房子。

总结一下，一线城市关注老破小的暴击，二线城市关注主城次新的价值复苏。

4

关于这场4万亿体量，影响数亿人的资产变革，大幕刚刚拉开。

其更深远和更落地的意义还不止于以上论述。

比如，哪些城市将率先启动，哪些城市的哪些板块将更受红利加持；同样都是老破小，但哪种类型的社区和户型在改造后，收益更大；

比如，旧改升级的只是外部空间的“凤变冰”，户型内部的“凤变冰”有何技巧……

恕我无法在一篇文章中，完整论述。

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