虽然春节临近，二手市场新增房源减少，但由于部分买家担心节后卖方涨价，明显加快入市速度，拉动成交提升。相比之下，一手受供应下跌5成影响，成交量在去年12月冲高后回落13%。商办方面，得益于1219新政带动，公寓市场升温。

2019年1月（1-27日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3137宗，较去年12月同期（2953宗）环比回升6.2%。

现时，二手住宅购房需求虽逐步回升，但整体仍处于低位，周度成交仍未突破千宗水平。客户“持币观望”情绪并未减缓，入市热情依旧较低。另外，据监测发现，由于春节临近，异地业主逐渐返乡，导致本月新增房源明显减少，环比大幅下滑2-3成。

价格方面，本月二手网签均价为26124元/平，环比微涨2.3%。导致整体价格上涨的主因：一是受地铁21号线、14号线开通影响，业主对后市信心增强，部分区域网签价格微幅上涨。二是天河、荔湾等高价区域成交量增多，成交占比上升，结构性拉动整体均价上扬。

中心多区成交活跃，番禺稳坐榜首位置

从各区成交情况来看，除花都区外，本月各区成交量环比均有所回升，其中，天河、海珠、荔湾表现相对亮眼。1-27日分别成交404宗、365宗、166宗，环比分别上升12.8%、14.1%、14.5%。其中，天河区成交排名更是跃升至第四位。

另外，番禺区以610宗的成交量，重新夺回各区榜首位置。主要凭借市桥、钟村、洛溪等多个楼价低洼板块成交活跃支撑。而花都区由于前段时间供求保持活跃，消耗不少客源及笋盘，致使本月成交回落，本月共成交421宗，环比下滑6.4%.

越秀、白云多个板块成交活跃度提升

本月，越秀区教育资源雄厚，交通通达性优越等因素影响，多个板块成交活跃。如东风东板块、北京路板块以及小北路板块，1月成交均价分别为68719元/平、43328元/平、49862元/平。

另外，本月白云多个刚需板块亦有不俗表现，其中，罗冲围板块和机场路板块凭借楼价洼地的优势吸客。其1月成交均价分别为29721元/平、27232元/平，套均总价均不超250万元/套。

根据监控显示，本月广州一手住宅整体网签共84.36万㎡，环比下跌12%，网签一手住宅为7755宗。经历去年12月“年末冲刺”后， 1月开发商供货力度明显减弱，本月一手住宅新批8341宗，环比下跌54%，直接影响成交表现。

由于部分房企已完成年底业绩冲刺任务，新年伊始供应速度适当放缓；另一方面，央行于月内宣布降准，可见宏观环境在强调稳健的前提下，向偏松方向调整，市场热度有望进一步被激活。

因此，除极个别仍需完成业绩任务的房企外，大部分房企已开始针对春节后、三月市场进行部署，从而造成1月成交活跃度下降。

成交情况：14号线开通刺激从化逆袭，增城中高价位项目陆续入市

受整体供应放缓以及临近春节市场转淡影响，本月仅海珠、荔湾、从化、增城4区成交量环比上涨，其余区域均出现不同程度下跌。

其中，从化区本月“逆袭”成交564宗，环比上涨50%；小研君认为，在14号线开通的加持下，从化正式纳入“市区地铁1小时交通圈”，凭借限购门槛低、置业压力较低的优势承接花都、白云等区需求外溢，以本月成交情况来看，珠光御景山水城、珠江壹城等大体量+小区配套完善项目成交走红，未来14号线的利好将持续“发热”，从化将承接更多广州北部上班族置业需求。

另一方面，成交热区增城在招商臻园、碧桂园云顶、香江天赋新塘板块等中高端项目集中推货的支撑下，成交一改去年第四季度颓势，本月成交达2857宗，环比上涨1.2倍，除新塘外，荔城板块融信天樾府、碧桂园中心、首创碧桂园悦山府等全新项目陆续入市，预计春节后供应量将呈持续增加趋势。

相比起上述区域，2018年成交表现较出色的南沙本月仅成交751宗，环比下跌49%，在阳光城丽景湾、滨海新城等大盘供应放缓后，区域成交量大减，仅南沙塞纳河畔一盘成交超过100宗，其中供应量减少是主要原因。

新一年，南沙规划利好众多，其中包括庆盛枢纽科创地块出让、南沙港四期、港科大广州校区等重点项目，预计在资源投入不断加大的刺激下，2019年南沙楼市前景乐观。

库存状况：全市维持9.6个月水平，天河、黄埔库存微升

由于本月成交环比下跌12%，直接促使全市库存回升至9.6个月；从近一年情况来看，自去年11月以来整体库存周期基本保持稳定。

本月天河、黄埔区在一手供应增加的刺激下，消化周期轻微回升。其中天河区岑村板块全新盘慧源山庄于月初开盘，累计获批2.71万㎡（311套）单位；黄埔区实地常春藤、越秀保利爱特城分别获批5.39万㎡（536套）、4.29万㎡（400套）单位，促使区域库存量得到一定补充。

另一方面，本月增城消化周期回落至5.6个月，由于区域供求两端均相对活跃，不少推货在月内被消化，导致整体库存依然处于低位。

一手商办：利好释放，市场成交激增

1219新政影响显著，2019年1月广州一手商业市场成交激增，商业各分物业市场成交量环比、同比皆上扬。不过，不少项目纷纷放缓入市节奏，商铺、公寓两分市场1月新增供应量环比、同比皆下跌，写字楼更是录得零供应。

2019年1月，一手商铺市场新增2.2万㎡，不过环比、同比分别下跌86%、69%，多区保持供应；外围区商铺物业仍是市场成交主力，1月成交占比74%。一手写字楼市场同样82%成交来自外围，其中包含多栋写字楼批量成交。

收益于政策放松个人购买330之前地块开发的项目，公寓市场需求回升明显，各个区均录得成交，不过超八成市场需求仍来自外围区，预计1219政策利好仍将支撑近期市场平稳走势延续。

一手商铺、写字楼

2019年1月一手商铺市场成交15.8万㎡，不过增城从化仅成交1.59万㎡占10%，环比下跌40%；中心区、外围四区分别占比14%、76%，环比上升128%、163%。外围四区环比皆上扬，其中黄埔高位成交7.35万㎡位居首位，环比上升235%，其他三区成交量介于1.2-2.1万㎡，其中广州绿地城以6.03万㎡成交量高居首位，多栋商业裙楼集中网签，汇丽国际成交0.83万㎡底商位居其后。花都云峰学府花园项目也录得1.47万㎡社区铺批量成交，应为整体确权。

增城区保持1.58万㎡的高位成交量，不过环比则下跌40%，社区商铺仍是其成交主力。此外，天河也贡献近1万㎡成交量，环比上升126%，智慧城万科云城米酷整体共计成交70套0.34万㎡底层商铺。

从1月市场成交看，整体成交量上升主要来自外围若干项目批量成交，个人购买松绑并未大规模刺激商铺市场需求大幅上升，不过个人购买需求同样涌现，不少散售型商铺录得成交，为2019年商铺市场带来了不错的开局。

2019年1月广州一手写字楼保持近期成交高位，共计网签20.6万㎡，环比上升15%。外围区共计成交16.88万㎡，占比高达82%，其中黄埔以9.5万㎡成交量位居首位，番禺、花都分别成交4.62万㎡、2.13万㎡，环比分别上升274%、59%；中心区整体成交3.73万㎡，环比上升139%，其中天河、越秀、白云分别成交2.61万㎡、0.91万㎡、0.2万㎡；增城从化本月零成交。

本月写字楼主力成交来自黄埔、番禺等外围区，其中不乏批量成交，多个项目为新成交，上榜门槛超1万㎡。最大成交量来自黄埔保利鱼珠港项目，成交量高达7.59万㎡，主力成交来自A1栋的多层网签贡献，不少为企业整层购入自用。此外，番禺广晟万博城项目41、42层整体成交近3.44万㎡，目前该项目在售均价约3.4万元/㎡。此外，天河金融城绿地中心、花都绿地空港国际中心、黄埔保利中珺广场均有不俗成交。

政府重点支持和打造的枢纽板块及产业区，比如黄埔科学城、番禺万博、花都空港区等板块，仍是近期写字楼市场的供求主力区域，加之写字楼自用属性强，写字楼市场持续吸引市场需求。

一手公寓

2019年1月一手公寓市场仅3个项目共计供应836套入市，均为330政策之前地块开发项目，故个人可购买。其中，荔湾区芳村板块碧桂园朝花项目单栋600套全部入市，主力户型为31-53LOFT户型，越秀星汇海珠湾、碧桂园从化1960分别新增144套、92套入市。

1219政策利好释放，2019年1月一手公寓市场成交量回升明显，共成交3631套19.35万㎡，成交面积环比上升37%。放松个人购买后，不少符合条件公寓项目受捧。

外围四区仍是市场成交主力，整体共计网签2895套，占全市的80%，环比、同比分别上升25%、148%。唯一环比下跌的黄埔区，成交1153套，占比高达32%位居各区之首，同比大幅上升218%，另外三区皆录得升幅，其中南沙、花都两区分别收获459%、306%的升幅，两区分别成交358套、768套，番禺虽成交环比仅上升4%，但也收获616套的不俗成交。中心区整体成交446套，环比上升67%，各区均有成交。增城从化共计网签290套，虽占比仅为8%，环比、同比均大幅上升。

热销公寓项目中，9个来自外围，其中5个来自黄埔，其中合景天峻多栋收获成交、A13栋更有多层成交记录，整体共计成交626套高居榜首，环比也大幅上升735%；另外4个项目汇丽国际、壹品Epark、广州绿地城、锐丰中心成交量介于85-178套，其中不少为旧项目成交。近期市场推新项目绿地空港国际中心、碧桂园从化1960分别收获573套、253套的不俗成交。

1219政策出台后的1月，公寓市场需求回升，不少此前零星成交区域纷纷录得成交，中心区旧项目也收获不错的市场成交，不过超八成市场需求仍来自外围区；针对性放松个人购买将刺激市场需求上升，预计本月市场平稳走势延续。