在持续调控下，2018年中国房地产发生了很大转变，市场波动与价格上涨的逻辑在不同人群之间裂变与分化。贝壳研究院基于这种发现，围绕不同收入水平、不同年龄分组、不同购房需求展开调查，输出《报告》以呈现最真实精细的用户购房倾向以及买房压力。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：“我国购房出现了明显的不平衡特征，而这个问题是现阶段及未来住房制度改革的主要方向。”

人均居住空间不足，改善需求渐成主流

通过对2018年购房业主进行问卷调查，《报告》统计出2018年购房者人均居住面积为27.8平，其中24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米，相当于三口之家住房不到60平方米。从年龄划分来看的话，相较于资金积累薄弱的90后，80后的居住空间更狭小些，数据显示，家里普遍有“红领巾”的他们人均居住面积为27平，在各年龄段中居住条件属于最差。

不同年龄段购房者家庭人均居住面积（平）  

实际上，当前中国房地产市场已进入存量时代，二手房的购房需求某种程度上可以极为接近地反映出楼市购房者的整体需求。《报告》指出，在二手房市场里购房需求以两居室为主，目前单身家庭住房条件宽裕，2口之家人均卧室数达到一间，不过据完整统计，60%的家庭人均卧室不到1间，比如3口之家为0.8间，4口及以上家庭人均卧室为0.6间，即家庭规模越大住的会越拥挤。根据《报告》核心发现介绍，2018年购房者平均家庭规模为3.2人，可以推断他们会有比较强烈的改善换房需求。

其实，除了人均住房面积不足及大家庭规模等极端因素会促进改善换房需求外，《报告》研究发现，换到面积更适宜房子、换到地理位置更便利的房子，换到品质更好的房子，是换房需求的三大核心要素。而为了“住得更好”，当前80前换房占比已达40%以上，成为换房改善的主力。通过了解改善换房需求的人员组成，结合人口结构及老龄化趋势分析，相信未来改善需求有望成为房地产市场的主流。

首置人群更依赖贷款买房，低收入者杠杆最高

“2018年置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求贷款成交占比最高。”《报告》显示，首置人群对贷款的依赖性较强，与此同时，他们的杠杆也更高。据统计，2018年购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点，在这之中，月供收入比在50%以上的占比也超过其他群体。

由于首置需求多数来自于80后与90后，因此年轻一代的偿债压力尤为凸显。数据显示，80后的月供收入比为40.8%，90后为43.5%，结合80前的32%来看，初步可以得出年龄越小月供负担越大的结论。值得一提的是，抛开年龄分组，从收入维度来看的话，低收入者杠杆更高，其平均月供收入比为43%。另外，三、四线城市购房者平均月供收入比显著高于其他高能级城市，数值为42.4%。

不同收入购房者平均月供收入比 

事实上，偿债压力外，购房者的支付压力也会极大地影响其买房决策。贝壳研究院通过比较2018年购房者所购房屋总价与家庭税前年收入，得出了总体房价收入比在7.1这个数值，即平均一个家庭不产生任何消费，大于7.1年才能购得一套房屋。针对不同年龄段，《报告》显示，80、90后因为资金积累相对较弱，所以更懂得量力而行，所购房屋价格与其收入相适应，房价收入比分别为7.2与6.5。而80前主要依赖资产置换，所购房产价值相对其收入更高。

2019年中国房地产监管将以中温放松为主，在这样的环境下，考虑不同购房者的居住现状、杠杆压力、买房需求等，他认为构建房地产市场的长效机制，政策应支持有房的人换房改善，鼓励卖房买房，特别是鼓励卖二买一，卖三买一。此外，当前，租赁与购买之间的互动关系紧密，超过一半的购房者来自租赁市场。购房之后，投资性购房者也会将55%的房子用于出租。因此，发展租购并举的市场结构，应鼓励更多的所购房屋用来出租（Buy to let），为大量无房群体提供足够的住房供应，为未来市场的发展培育希望。