GDP破万亿,郑州楼市怎么走？新郑、中牟成热区,是否如你所料？_华中地区

GDP破万亿,郑州楼市怎么走？新郑、中牟成热区,是否如你所料？

新闻来源： 2019-08-21 09:05:36

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政策动向

1.郑州整体调控思路仍然是坚守“房住不炒”定位，保持政策连续性。在调控方式上，通过强化市场监管，维护市场秩序稳定，为政策落实争取时间；政策关注点仍然聚焦基础住房需求，强化住房保障力度的同时，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。伴随因城施策逐步实施，郑州调控政策出现边际适度微调，但主体调控政策仍保持政策连续性，难言全面放松。

2.市场监管方面发布房地产消费警示，强化监管预期，整治乱象，保障市场健康平稳发展。郑州市房管局发布房地产消费警示，提醒消费者购房要严格遵守住房限购政策，不要购买不符合交易条件的房屋，不要随意交纳电商费、会员费、信息咨询费，不要接受购房首付分期服务，要谨慎签订商品房买卖合同；与此同时，郑州市通报24家房企和中介因违规扰乱市场秩序遭到查处。下一步将继续加大房地产市场监管力度和市场乱象整治，并敦促各房地产企业加强自律，诚信守法，规范经营，保障房地产市场健康平稳发展。

3.供应结构方面重点关注基础住房需求，加强住房保障力度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。3月，郑州市召开2019年全市住房保障和房地产管理工作会议，会议强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面加强保障性住房建设管理，积极培育住房租赁市场，逐步探索建立多主体供给、多渠道保障、租购并举等房地产长效机制；明确2019年任务目标，重点关注基础住房需求，确定棚户区和公租房完成目标，完善住房保障规模，短期内，保障性住房仍是政策关注重点；同时决定减少2019年商品房供应及销售目标。

4.河南对省直公积金政策进行适度放松，提高公积金贷款额度。3月22日，河南省公布《关于住房公积金贷款政策调整的通知》，对省直住房公积金贷款政策进行调整，夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上，满足省直中心住房公积金贷款条件，郑州市区内购买首套住房，提高贷款公积金额度；同时推进商业住房贷款转住房公积金贷款业务。

商品住宅市场

住宅市场一季度供应快速下滑，成交显著上升，整体市场处于供不应求状态。受房企推盘节奏逐渐放缓影响，一季度累计新增供应109万平，同比下滑五成以上；伴随因城施策的逐步实施，楼市调控开始出现边际化松动迹象，部分银行下调首贷利率、公积金政策贷款额度有所提升，购房预期逐步改善，同时叠加限签政策边际放松、集中备案现象增加，一季度共计成交面积297万平，同比增加50%。在供不应求的影响下，商品住宅可售面积逐步下滑至641万平，出清周期降至5.5个月，库存处于不足状态。在维护市场稳定的背景下，预计二季度商品住宅新增供应量将增加。

图：郑州商品住宅供求及库存情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区

一季度郑州商品住宅成交价格回落明显，单月同比增速呈下滑趋势。一季度郑州商品住宅成交均价为12166元/平方米，同比下降12%，环比下跌14%；单月来看，郑州新房房价同比增速从2018年下半年开始呈稳步下滑趋势，3月份成交价格降幅进一步扩大，成交均价降至11198元/平方米。伴随房企融资成本上升、销售压力加大、资金回流不畅等因素影响，部分房企开始以价换量，推出打折、特价房等方式进行促销，甚至部分项目报价下滑明显。

图：郑州商品住宅季度及月度价格走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区

成交分区域看，惠济区成交规模最大，金水区同比增幅显著。从区域成交规模来看，一季度惠济区成交规模最大，成交量累计达到54.13万平，占市区成交总规模的18%；金水区、中原区、管城区紧随其后，成交规模均超过40万平。从区域成交变化来看，一季度除郑东新区外，其他区域成交规模均呈同比上涨态势，其中金水区同比增幅较大，达到102%；郑东新区成交面积同比下降幅度较大，同比下降近30%。

图：郑州一季度商品住宅各区域成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

宅地市场

郑州宅地市场供求规模双降，流拍率快速降至低位。一季度，全市宅地供应851万平，较去年同期下降43%，成交862万平，同比减少35%。伴随融资环境边际化宽松，企业融资压力有所缓解，房企拿地意愿有所恢复，宅地供应地块全部成交，但受宅地供应紧缩影响，成交规模明显下降。宅地成交楼面价跃升至高位，溢价率小幅回升，宅地市场热度上升。一季度，宅地成交楼面价为3319元/平，环比上涨60%；宅地成交平均溢价率10%，环比上升6个百分点。中心城区部分推出地块由于地理位置比较突出，受到全国性房企持续性关注，宅地市场竞争程度有所上升，溢价率小幅回升，成交楼面价跃升至高位，宅地市场热度上升。

图：郑州一季度宅地供求及楼面价/溢价率情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从区域宅地供求情况看，新郑市宅地需求旺盛，供求规模为郑州区域内最高。一季度，金水区、二七区及惠济区成交量较高，成交面积均超过了70万平，其中金水区成交面积最高达101万平，较去年一季度下降42%；从供应方面来看，二七区供应建筑面积最高，合计供应124万平，较去年同期上升286%。新郑市、中牟县成交量瑶瑶领先于其他区域，成交面积均超过了100万平，其中新郑市成交面积最高达183万平，较去年同期上升11%。供应方面，新郑及二七供应建筑面积也均超过了100万平，其中新郑供应量最多为163万平，较去年一季度下降13%。远郊区域供求基本均衡，新密市供求规模处于高位。新密市为远郊区域宅地供求规模最大的区域，且供求规模相对均衡，累计供应宅地61万平，同比下降28%，成交宅地面积62万平，较去年同期下降21%。

图：郑州一季度各区域住宅用地供应及成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从区域宅地楼面价及溢价率来看，一季度郑东新区宅地市场火热，宅地成交楼面价及溢价率均处于相对高位。楼面价方面，一季郑东新区、管城区、高新区、金水区、二七区、惠济区以及中原区成交楼面价高于郑州区域成交楼面价均值，郑东新区宅地成交楼面价最高，达23033元/平，其次管城区成交楼面价为7157元/平，高新区成交楼面价也超过了5000元/平，新密市成交地块楼面价最低，仅为1030元/平；管城区、荥阳市、高新区和巩义市较去年增长明显，新郑市和中牟县较去年下降明显。溢价率方面，郑东新区、高新区和管城区溢价率高于郑州溢价率均值，热度相对较高；管城区和二七区溢价率处于相对低位，其余区域宅地均以底价成交。

图：郑州一季度各区域宅地成交楼面均价情况