钜派投资作为最了解房地产的金融机构，目前已经捕捉到房地产变化的敏锐信息，并开始采取行动进行业务调整。今天钜派投资将从房地产的商业模式、业务重心、市场主体和金融工具四个方面，来为你深度阐述房地产未来发展格局的变化。

　　一、商业模式变革：

　　房地产将从传统“开发销售”模式逐步转为“资产管理”模式。

　　在过去，钜派投资对于房地产的商业模式，一言以蔽之，就是高周转、高毛利和高杠杆三驾马车拉动下的增长，在土地红利和房价上涨大趋势下，开发商通过“利润利息差”获得了基于融资的“正杠杆”，进而获得了超额收益，成为社会资源的主要配置者和受益者。

　　钜派投资也明显感觉出来，现在传统的开发销售模式越来越面临挑战，这主要表现在三个方面：第一，房地产销售“六限”严重制约了高周转，尤其是开发自持要求更是沉淀了大量资金，严重拉了资金周转效率的后腿，第二，土地成本不断上升，加之价格备案管制给高毛利带来双杀，而政策的去杠杆要求，尤其2018年融资形势的趋紧，更是让高杠杆模式风险凸显。

　　在这种情况下，开发商到底向何处去?怎么办?政策到底想驱动地产走向何方?先后发行的新派公寓REITs、保利公寓REITs具有风向标意义。

　　从政策解读层面来看，钜派投资相信，政府是希望房地产从原来的“交易-流量”模式转向“持有-运营”模式，从依靠价差获利转为扎扎实实的运营，租金获利，并且通过REITs手段，解决租赁模式下持有运营资金瓶颈问题，也让具备专业运营能力的轻资产管理公司有机会脱颖而出，借助社会化资本扩大管理规模，获得更高回报。

　　所以，钜派投资认为政策驱动资产证券化加速演讲，而资产证券化将重塑房地产商业模式，资管春天即将来临。

　　二、业务重心：从“增量开发”到“存量盘活”

　　钜派投资眼中过去的开发商，业务重心都是在不断盖房子，盖各种各样不一样的房子，来满足不同家庭不同阶层的需求。未来5-10年增量开发仍然处于黄金发展期，只不过行业的淘汰赛会越来越激烈，两三年内不到千亿，那么后续后续发展就会很被动。

　　在增量市场激励搏杀的同时，钜派投资看到行业发生了非常大的变化，这主要体现在三个方面：

　　第一个变化，钜派投资认为，城市更新成为新的战场，尤其在一线城市成为主战场。尤其在一线城市，新增土地供应极其有限，且大部分新推土地都是以纯租赁用地的方式出现的，作为面包师，开发商连面粉都没有了，怎么造面包?原料哪里来?毫无疑问城市更新就是新的主战场，需要开发商提前切入，但是城市更新业务属于周期长，见效慢的业务，需要时间和耐心，如果开发商在这块切入比较早，就会非常有优势。

　　第二个变化，钜派投资认为，当房子不是主要矛盾，内容不够用就成了突出问题。用恒大原副总裁、星库空间CEO白羽总的一句经典话来说就是：“房子太多，内容不够用”。所以我们看到目前行业一些优秀的运营商，比如像前面所讲的新派北京CBD公寓，像我们平时常见的公寓都是水泥地，白墙，但是新派别具匠心的给楼梯全部铺上了塑胶跑道，并且把白墙请美院学生花了各种运动图案，成本不高，但是一下子使得公寓具备了高颜值，同时，在给传统空间美颜之余，新派公寓更是给这栋楼赋予了不一样的精神内涵：那就是不仅仅给租户提供的是一个居住空间，更是一个有信仰的地方——那就是弘扬体育精神，提供一种健康积极奔跑的生活方式。

　　第三个变化，除了空间以外，钜派投资发现，更有企业已经在探索基于空间的新的商业模式，就像毛大庆所说，现在空间收益已经不是靠租金差这种传统模式，未来就是要0租金，但是通过引入多个IP，产生非常大的空间流量和流水，最终获取流水分成这种模式，对租户而言零成本，对运营者而言流水分成远高于租金，更可贵的是租户和运营者从原来租金的对立面，成为空间共荣共生的关系，需要一起把空间建设好才能让双方都能更好的生存。

　　三、市场主体：从开发商到资产管理人

　　在过去，我国开发商是房地产的绝对主体和资源整合者。但是未来，钜派投资相信，这一局面一定会改变。具备物业增值和内容赋能能力的合格资产管理人亟待成长，对于资产管理人来说，需要具备两个能力：

　　第一个是硬的能力，那就是能够针对原始物业，通过改造、功能充值，提升建筑物空间价值。

　　第二个就是软的能力，能够通过精细化运营，通过对空间的内容植入，提升空间的坪效，既能做好外科医生，又能做好内科医生，并且通过硬软两种手段两大能力，通过资产证券化的方式实现物业的退出和经营能力的变现。

　　而资产证券化，钜派投资一直相信将助推合格资产管理人的成熟。

　　四、金融工具：从银行贷款到“REITs/CMBS”

　　在过去，钜派投资了解过，主要的融资工具都是银行贷款、公司债等融资方式，核心依赖的是资产抵押和主体信用。未来，这种基于银行贷款的间接融资模式，一定会往“REITs/CMBS”这种直接融资工具去转型，换句话说，过去贷款看重主体信用，未来则更加注重资产本身质量，资产的信用，资产的现金流能力，如果资产信用这一新的价值观树立起来，将给房地产广大中小开发商带来福音，因为他们都是在银行贷款，考察主体信用下的弱势群体，小个体也可以获得高评级——如果资产质量优良的话。

　　以上就是钜派投资根据自去年以来，国家释放出来的种种信号和信息，归纳出来的未来房地产格局将发生的四大变化。钜派投资作为“最懂房地产的金融机构”，将在这转型的重要时期，更加密切与房地产企业之间的联系，争取为投资人开发出更多更好的地产金融产品。