2016年四季度以来，我国房地产市场调控持续升级。特别是今年3月中旬后，以“限购”、“限贷”为主要特征的房地产调控政策，正全面升级到“限购”、“限贷”、“限商”、“限售”、“限价”这五大措施，调控政策之严厉前所未有，房地产市场交易急剧萎缩，住宅交易价格出现松动的可能性显著上升。但房地产市场是否就此出现拐点，抑或是未来房价非理性上涨动力已经完全消除，仍需密切观察。虽然影响房价的因素很多，但在住宅供求基本平衡这一基本面下，笔者认为，影响房价变动的主要因素可能更多来自房地产市场预期，而通过税收工具影响房地产市场预期，进而建立房地产市场调控长效机制，可能会是值得探索的方向。

  当前热点城市高高在上的住房交易价格，无论是按照国际通用的房价收入比、住宅租售比指标，还是住房绝对价格国内外横向比较，都已经明显偏离合理水平。房地产调控政策、流动性和利率等在内的住宅不动产定价基础条件的微小变化，虽然可以解释住宅成交量的上涨，但无法合理支撑房价的大幅上涨，住宅市场出现非理性投机炒作氛围已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠杆进行投资性购房，以及超越家庭收入状况非理性加杠杆，甚至采取假离婚绕开购房资格限制等行为，已经成为房地产市场和房地产金融的风险隐患。

  事实上，就在本轮房价快速上涨前，2014年以来热点城市房价出现了滞涨情况，部分城市价格已经连续环比下跌。资金面紧张虽然可以解释2008年四季度那一波房价回调，但很难解释2014年那一波房地产市场的自发调整。2015年1~5月全国商品房销售面积同比下降0.2%。2015年3季度以来，我国房地产市场预期出现了逆转，资本市场剧烈动荡导致金融市场出现“资产荒”，热点城市住宅不动产投资属性得到金融市场广泛认同。2015年四季度到2016年国庆假期前的热点城市住宅不动产高温不退，与其说是刺激政策催化的结果，更不如说是市场信心的空前高涨。2016年国庆假期前后热点城市出台了严厉的房地产调控措施，但政策效应仅仅持续半年。2017年年初，热点城市房价又出现了高位明显上涨的情况，环热点城市周边住宅价格出现了非理性炒作，最终引致了前所未有“五限”政策措施的出台。不难看出，只要房价上涨预期不动摇，房地产市场政策调控与市场交易行为之间蛛网博弈的可能性依然存在。

  而稳定楼市预期的关键在于降低住宅不动产投资属性。资金面状况、市场利率、地方政府楼市调控政策、社会舆论导向等，都会或多或少影响到房地产市场的预期，而房地产市场预期影响房地产交易行为的机理在于住宅不动产预期投资回报率与其他投资工具投资回报率的比较。如果住宅不动产投资回报率过高，则房价上涨预期强烈，市场交易行为趋向非理性狂热，反过来又促使房价加速上涨。如果住宅不动产投资回报率较其他投资工具回报要低很多，则市场交易清淡，住宅供过于求，库存压力增大。而历史投资的高回报，决定了“炒房惯性”具备坚实的社会基础。个体决策虽然容易受到各种外部因素变化的影响，但历史经验往往对未来行为存在预测性。

  这些年来，为稳定我国住房市场，国家连续出台房地产调控措施，但市场一旦回稳，投机投资炒作就“风生水起”，严重损害到房地产市场的稳健运行。无论是2016年热点城市住房市场集体“躁动”，还是年初重庆“打飞的”炒房，抑或是海南冬季度假集中购房现象，很难说没有受到“投资炒房”惯性的驱动。由于房屋持有环节成本过低，而现有金融约束又很难有效提升投资炒房成本，加上热点城市对周边富裕人群和资金的吸纳能力，市场潜在炒房动力充足。而从国际上看，采取税收杠杆工具降低炒房回报，是各国抑制投资投机性购房行为的普遍作法。在法国购房不仅要缴纳高额地皮税，而且还要支付住房税或空房税，导致住宅不动产投资长期不被国人认可。韩国从2007年起对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。美国不动产税收占其全部财产税收入的80%。2016年7月25日，加拿大不列颠哥伦比亚省宣布外国买家额外征收15%的物业转让税。虽然税收杠杆也难以从根本上杜绝炒房行为，已经实施房产税或利用税收杠杆打击外地买家的城市，也曾出现过房价上涨现象，但相关城市的房价涨幅明显收窄，这说明税收杠杆工具在降低炒房整体回报上是可行的。因此，选择热点小城市探索利用税收工具抑制炒房行为，在风险可控的前提下总结和积累试点经验，加快探索出台我国房地产市场调控的长效机制。