世界经济权重正在不断向亚太倾斜。按购买力平价来算，亚太地区占全球产出的份额在21 世纪初期仅为28%， 而现在则达到39%， 并预计在2025 年会增至44%。因此，许多人仍然认为亚太地区充满尚未被挖掘的投资潜力。

  在此背景下，亚太地区的社会、政治和经济景观正受到诸多大趋势的影响，如中产阶级崛起、人口老龄化、城市化、科技进步以及前面提到的由西方迁移而来的经济力量，这些在亚太人口集中地区的实体经济发展和已建成的市场环境中表现得同样明显。

  尽管亚洲已步入人口老龄化社会，许多亚太经济体处于中位年龄段的人口却比西方国家低出很多，为生产力、增长和消费提供了强劲的动力。未来几十年，劳动力市场的结构性改变和人口迁移仍然有可能为许多亚太经济体提供长久的人口吸引力支撑。

  尽管有人说“水涨必定船高”，但我们认为，在亚太地区寻找全面而可持续的房地产投资机会的全球投资者，应将注意力放在能够在城市层面而非国家层面产生回报的催化剂上。

  影响亚太地区许多城市投资前景的驱动力多种多样。因此，相较于按吸引力对城市进行排名，我们偏向于探讨让一个城市具有吸引力的综合因素，从长期需求基本面来理解城市。

  因此，就核心策略而言，构建可持续的亚太房地产投资组合的关键，是找出塑造城市大趋势中的防御性策略。这不像定位全球门户城市——这是许多国际房地产投资者的“ 策略”——那样简单。

  可持续的策略起始于人口统计。人口和地方的交互作用是房地产真正的核心，能够吸引和留住人口的城市将会胜出。成功的城市生产效率高，产出或人均零售额高于平均水平。这些城市将享受到人口和财富的增长。

  人口增长趋势带来的一个连锁反应是，为房地产开发商和投资者带来投资机会。在利用亚洲城市化方面，零售地产业尤其代表着一个极具前景的机会，预计未来二十年其占全球产出和零售额的比例将显著上升。

  例如，在金融和商业服务总产出方面，北京预计最早在2020 年会赶超旧金山，而上海预计会在2026 年超越波士顿。因此，虽然亚洲的机构投资市场相对较小，但在强劲的消费和经济实力增长的带动下，亚洲城市将开始缩小其与美国和欧洲相应城市的距离。

  过去几十年里，亚太地区的增长主要集中在一些核心城市，其中许多已跻身世界最大、最富竞争力和弹性的城市之列。未来十年，还有许多城市预计会走到前列，为投资者利用亚太不断增长的经济实力提供更多的机会。

  这些城市中的每一个都独一无二，因此相应的投资策略也要因地制宜。确保选择有自身优势的不同城市进行优良的组合，这样才能够提升投资组合在行业和地域上的多元化。

  中国浙江省杭州市就是一个“技术先锋城市”。这个拥有900 万人口的城市正成长为一个高科技枢纽和企业家营垒，是电子商务巨头阿里巴巴的总部所在地，也是中国向科技驱动增长转型的一个标志。

  城市正前所未有地主导着国家的财富。最大的城市一般会提供最广泛的机会，也会拥有充足而有利的流动性，但让一个城市具有伟大投资机会的是它的人口和基因构造。

  在我们看来，能够汇聚全球精华资源且足够幸运的房地产投资者，应该在城市层面而非国家层面分配资源，努力利用全球人口变革趋势让自身的投资组合长期与时俱进。