在宣布转型的第四年，SOHO中国终于迎来了业绩拐点。

　　“我最害怕排行榜，只要上榜我就不舒服，就觉得要大祸临头。”3月23日在香港举办的2016年SOHO中国有限公司（0410.HK，下称SOHO中国）年度业绩发布会上，董事长潘石屹如是说。

　　这句话更像是一种自我解嘲。自从2012年8月宣布公司从销售型物业转型为自持型物业，SOHO中国便几乎从地产界各类排行榜上消失了。

　　近两年来，国内房地产市场日渐火爆，地产商在一二线城市大赚其钱，争相开展销售规模竞赛。而SOHO中国遣散了销售员，持有写字楼，谋求租金输血，这些动作让这家地产公司变得更为另类。

　　四年多时间过去，SOHO中国的租金生意初现甜蜜苗头。根据2016年度SOHO中国业绩报告，2016年，SOHO中国实现主营收入约人民币15.77亿元，同比上升58％，毛利润约人民币12.42亿元，同比上升69％，毛利率达79％；净利润约人民币9.1亿元，同比上升69％,净利润率57.7％；租金收入约15.11亿元，同比上升44％，物业整体出租率则高达96％。

　　SOHO中国转型的决定是潘石屹与妻子张欣共同作出的，张欣同时是SOHO中国CEO。在潘石屹的定义里，2012年8月由售转租模式是SOHO中国史上第三次转型。前两次分别是早年公司从住宅开发转做商业地产及2007年SOHO中国赴港上市。

　　在转型之前，潘石屹面临的选择是，将北京、上海的项目一一散售完毕，套现离开；或者长期租赁，等待租金回报细水长流。他最终选择了后者，从销售转向自持写字楼，而这背后亦是对北京、上海写字楼市场的长期看好。

　　在宣告转型之前，潘石屹还曾向多家大型基金投资者询问意见，得到的回应中，支持转型者较多。除了公司长期发展的战略考量，持有物业能让SOHO中国缴纳更少的土地增值税。根据持有物业的地产商估值情况，一个合理的预测是，转型也将有助于SOHO中国股价与净资产的折让更低，令估值更高。

　　然而，未曾料想，2012年8月，在宣布转型之后的24小时里，SOHO中国股价便下跌近10％。这让潘石屹感到出乎意料，一度也开始紧张起来。无论如何，资本市场已经通过股价表明了他们的看空态度。

　　此后，外界对于公司转型的担忧从未消失。“SOHO中国当初判断房地产市场会急转直下，才转售为租。我认为它错过了中国房地产这几年的大发展，可以说是不进则退。”一位房企高管对《财经》记者评价说。

　　SOHO中国主要业绩也连年下滑。年报显示，宣布转型后，2013年SOHO中国主营收入146.21亿元，2014年这一数字下滑到60.98亿元，降幅达58.29％。到2015年主营收入再度下降到仅9.95亿元，下降幅度高达84％。

　　转型后三年内，SOHO中国净利润也走出了一条下滑曲线。年报显示，2013年SOHO中国净利润73.88亿元，2014年净利润下滑到40.8亿元，同比下降44.78％，到2015年，这一数字为5.38亿元，大幅下降86.82％。

　　这三年的业绩数据滑铁卢是SOHO中国的转型过渡之痛。从销售模式到经营模式，SOHO中国正在经历史上最大的一轮巨变。摆在潘石屹面前最棘手的问题，并非是一夜间要裁撤300余名销售人员，而更多是公司经营模式、管理模式上的彻底转变。

　　而业绩数字的低谷与市场的多变，也让SOHO中国的转型动作一度有反转迹象。

　　这表现为重提销售。在2015年SOHO中国业绩发布会上，潘石屹称决定抓住北京、上海房价上涨良机，出售旗下相对成熟、出租情况较理想的非核心资产。他改口说，“能赚的钱就赚。”继以32.97亿元抛售SOHO上海世纪广场等项目后，2016年中期业绩发布会上，潘石屹表示将继续抛售部分资产，比如出售上海三个非核心项目上海虹口SOHO、凌空SOHO、SOHO天山广场。

　　如今，潘石屹的销售之心再度更改。其中，上海虹口SOHO项目本已有一家知名大型公司接盘，双方协议条款与合同签署计划都已谈妥，但潘石屹却在最后一刻反悔，声称不卖了，一度让收购方甚为恼火。

　　在专注自持型物业的过程中，不论是对投资者还是潘石屹自己而言，最宝贵的仍是时间与耐心。与其说这一次弃售是潘石屹坚定扞卫历时已久的公司转型，毋宁说，是公司总体租金收益的提高令他信心加码。相比2012年，2016年SOHO中国的物业出租收入增长了逾10倍。年报显示，到2016年底，SOHO中国租金收入约15.11亿元，同比上升44％，物业整体出租率则高达96％。

　　但更重要的背景是，眼下中国外汇管制趋紧。潘石屹原想将项目出售，将资金派往境外，但目前已无可能。

　　“现在钱出不去，我如果还把项目销售出去，把资产换成人民币，我的钱还能往哪里投呢？在资产荒时，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”对于这次反悔，在2016年业绩发布会上，潘石屹如此回应。

　　Wind数据显示，2016年，人民币对美元贬值约6.67％，人民币贬值趋势仍在继续。为规避人民币贬值的汇率风险，除了坚定持有项目，今年上半年，SOHO中国还提前偿还了14亿美元的外币债务，此举使得公司外债只占到所有债务的7％。而偿还高利率债务，以人民币融资替代，借新债还旧债让SOHO中国资金成本下降到4.4％，资产负债率低至32％。这些措施将为SOHO中国深化转型提供资金安全垫。

　　在转型主张下，过去出售个别项目的举动，让潘石屹更像是一个机会主义者，他秉承低买高卖的原则。但归根结底，SOHO中国坚守自持型物业的主方向并未改变。“君子固穷，小人穷斯滥矣。”潘石屹说。

　　来源：南方网

编辑：huangcy