营业总收入(万元) 762141.18 2376753.32 3190545.41 1746502.08






　　公司于2015年8月6日面向合格投资者公开发行10亿元公司债券，发行利率5.80%。募
　　13.7%。其中40大中城市中的三线城市商品房销售面积同比增长10.45%，商品房销售额同

　　一、本期债券募集资金使用情况

　　控政策等因素影响，2017 年公司实现合同销售面积 30.22 万平方米，同比减少


　　? 公司房地产开发业务区域集中度和部分土地储备楼面单价较高，未来库存去化和盈利可能承压。截至 2017年末，公司土地储备共 5宗，规划计容面积 53.24万平方米，全部位于天津市和苏州市，部分土地楼面单价较高，随着 2017 年房地产市场成交量回落，调控政策未有放松迹象，未来该等项目库存去化和盈利可能承压。
　　集资金用于偿还金融机构借款和补充流动资金，募集资金已使用完毕。

　　411152.86 242887.76 250374.27 353459.46


　　截至2017年12月31日，公司资产总额为356.79亿元，归属于母公司股东权益为43.81亿元，资产负债率为85.54%；2017年度，公司实现营业收入63.49亿元，利润总额4.53亿元，经营活动现金净流入19.85亿元。
　　经营活动现金流净额(万元) 198466.73 -220953.29 -360552.84
　　净利润(万元) 2340.21 -39773.00 72923.93 -62514.98


　　29568.99万股，其中14700.00万股已行使质押，占其持股数量的49.71%。公司实际控制人


　　2017年公司合并范围新增2家控股子公司，为天津燊泰房地产有限公司、天房紫荆(深圳)投资发展有限公司，持股比例分别为50.00%和55.00%。

　　综合毛利率 20.42% 30.17% 24.59%


　　2017年市场成交旺盛，价格增速依然较快，但第四季度以来略有回落。总体来看，2017
　　有息债务(万元) 1981941.32 2160476.37 1589375.26
　　营业收入(万元) 634949.49 353124.89 380217.63
　　? 公司短期偿债压力较大。截至 2017 年末，公司剔除预收款项的资产负债率为






　　2015年以来，全国房地产市场销售情况较好，2016年房屋新开工面积增速转正，受政
　　售面积和销售金额分别同比下降29.2%和26.1%。
　　? 房地产调控政策持续收紧，行业库存去化能力受到较大影响。2016 年四季度以来天津市政府陆续出台了限购、限贷以及限制融资等政策，房地产行业面临销量下滑和融资渠道收缩的冲击，行业库存去化能力受到较大影响。
　　关注：

　　房屋新开工面积保持增长，库存去化周期略有缩短，但整体去化仍面临一定压力；土地成交量价齐升，一线城市房企拿地意愿增强，三线城市土地成交量迅速放大
　　经营活动现金流净额(万元) 303074.35 -1391053.33 -2033697.25 -2051074.44

　　?

　　信用评级报告
　　2升了本期债券的安全性。


　　比增长28.2%；二线城市成交面积小幅下降，但销售额同比增长11.1%；一线城市商品房销
责任编辑：cnfol001

　　80.99%，速动比率为 0.26，EBITDA利息保障倍数低，且将于一年内偿还的有息债



　　5

　　营业利润(万元) 45275.55 -29170.06 21668.25

　　子公司名称 注册资本 持股比例 主营业务 合并方式


　　归属于母公司股东权益(万元) 438066.33 416289.95 454224.43
　　图1 我国商品房销售情况(亿元，%) 图 2 新建住宅价格指数同比变化(%)
　　资产负债率(剔除预收款项) 80.99% 81.49% 75.68%


　　2015年公司债券2018年跟踪

　　EBITDA(万元) 73050.91 31061.50 53117.15

　　开售比
　　发行人主要财务指标：
　　资料来源：公司 2015-2017 年审计报告，鹏元整理担保方天房集团主要财务指标：
　　总资产(万元) 3567907.73 3448495.02 2439101.31
　　项目 2017年 2016年 2015年
　　仍为天津市人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称“天津市国资委”)。

　　资料来源：Wind，鹏元整理 资料来源：Wind，鹏元整理政策调控持续收紧，房价增速快速回落，其中一线城市调控最为严厉，市场呈“量缩价稳”态势；二线城市次之，2017年房价仍保持一定增长；而三线城市政策环境相对宽松，
　　EBITDA利息保障倍数 0.51 0.22 0.49

　　总资产回报率 1.90% 0.83% 2.20%



　　2017年房地产调控政策总体偏紧，但三、四线城市商品房成交活跃，价格抬升，带动全国商品房销售实现增长

　　4
　　天房紫荆(深圳)投资发展有限公司 1000.00 55.00% 实业投资 新设


　　资产负债率 85.81% 86.43% 84.82% 85.93%

　　自2016年10月国内房地产调控以来，国内主要一、二线城市均收紧或推出了住房限购限贷政策，2017年本轮政策调控继续坚持了分类调控、因城施策的原则，其中三、四线城市政策相对宽松，以去库存为主，成为市场成交主力。根据国家统计局数据，2017年全国商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%；商品房销售额13.37万亿元，同比增长
　　资产负债率 85.54% 84.76% 77.03%

　　二、发行主体概况跟踪期内，公司股本、控股股东和实际控制人均未发生变更，主营业务未发生重大变化。截至2017年末，公司第一大股东天房集团持有公司的股权比例为26.74%，持股数量为
　　资料来源：天房集团2014-2016年审计报告及未经审计的2017年半年报，鹏元整理
　　53.82%；全年实现合同销售金额 65.15 亿元，同比减少 43.25%，未来仍需关注楼市调控政策对公司经营的不利影响。
　　年三、四线城市表现较好，受棚改货币化安置、房地产市场热度由二线城市向三、四线城


　　市外溢以及相对宽松的政策环境等因素影响，预计2018年将有所延续；对于部分二线城市，如南京、天津、武汉和兰州以“落户宽松、人才吸引”为主要抓手，边际政策有所松动，有望带动区域市场成交；一线城市短期仍然保持严厉的调控趋势，量价企稳。
　　总资产(万元) 21328019.91 20974428.53 17790017.95 13300200.63归属于母公司所有者权益合计(万元)
　　流动比率 1.74 2.83 3.16

　　? 2017 年房地产合同销售规模下降，应关注政策调控对公司经营的影响。受强力调



　　项目 2017年 6月 2016年 2015年 2014年

　　策调控影响，2017年全国房屋新开工面积同比增长7.0%，较上年增速回落1.1个百分点，全年房屋开售比1为1.05，降至近年较低水平。考虑到房屋新开工面积包含地下面积，2017年实际新开工的可销售面积少于当年商品房销售面积，因而2017年房屋库存持续下降。截
　　净利润(万元) 32516.36 -24772.94 18226.03




　　表 1 2017年新纳入公司合并报表范围子公司情况(单位：万元)


　　至2017年末，全国房屋施工面积78.15亿平方米，同比增长3.0%，同时受市场成交量较好影响，2017年广义房屋库存去化周期2下降至55.36个月，较上年下降2.3个月。目前来看，虽然房地产库存连续下降，但全国库存量依然庞大，库存去化依然面临一定压力。

　　? 公司在建项目较多，面临较大资金压力。截至 2017 年末，公司主要在建房地产项目计划总投资 210.08 亿元，已投资 130.72亿元，尚需投资 79.36 亿元，在建项目后续投资支出压力较大。
　　天津燊泰房地产有限公司 10000.00 50.00% 房地产开发 新设
　　速动比率 0.26 0.53 0.48
　　务本金约 86.84亿元，公司短期债务偿还压力较大。
　　资料来源：公司 2017 年审计报告，鹏元整理

　　三、运营环境


　　3
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