现在线上巨头开始在线下跑马圈地，宝龙作为线下商业巨头，或也会与互联网巨头强强联合，这也是未来潜在的惊喜。

商业运营核心竞争力稳固， 多元产业协同发展

不仅如此，宝龙地产提出未来三年合约销售目标年复合增长率超50%。从公司的城市布局和土地储备看，这个三年计划大概率将会实现。 2017年宝龙新增投资获取项目总建面总计386万平方米，，总新增货值约700亿元，其中长三角城市群占84%，环渤海占比14%，海西地区占1%。宝龙新进入南京、绍兴、舟山等城市，进一步加强长三角经济区战略性布局。

紧邻内环旁稀缺刚需房 周边商业氛围成熟 外环轨交房受热捧 近期热销盘3.1万/平起

“格隆汇”在其研究报告的最后总结，2018年宝龙地产将迈入发展快车道，公司物业销售和商业运营都将更上一层楼。从价值投资看，公司现在的估值很低，是一支长期投资的好标的，其股息率在一众内房股中独领风骚。2017年建议宣派股息每股25分港币，较去年同期上升56.3%，股息率达到6.1%，超过同业和银行，而观察宝龙派息历史，派息不断提升，再次印证了公司处于良好的发展上升通道中。极具吸引力的股息率以及成长潜力，未来也会吸引机构投资者的关注，投资前景广阔。

宝龙深耕长三角核心城市，是高去化率的最佳保证，而其拿地成本优势突出，基本杜绝了流动性风险问题。相反，其土地储备已经蕴藏了丰厚的利润。宝龙的总土地平均成交价2,131元/ 平方米，土地成交均价占2017年销售均价比例 15.9%。近三年，宝龙的毛利率都保持在30%以上，处于行业领先水平，低成本土地是未来维持高毛利的有力保证。

2017年公司合同销售金额为209亿元，较去年同期上升18.4%。2018年公司的合约销售目标是350亿元，同比增长68%，2018年可售货值是680亿元，仅需51%的去化率便可实现销售目标。

期末，宝龙的总货值1214亿元，现有的土地储备完全满足3-5年的用地发展。从公司计划的当年可售货值看，每年的去化率都保持在50%水平，是很保守的假设，完成三年销售目标的概率很大。 同时，公司在2018年正式提出将提高周转速度，打造369体系（3个月完成方案审批， 6个月开始预售，9个月资金回正），未来三年公司物业销售增速将显著提升。

一方面，积累多年的商业地产经验，宝龙通过输出品牌和管理，开始轻资产化，而且项目也取得实质进展。另一方面，从负债和现金流情况看，以售养租模式运行良好，越来越受大行和评级机构认可。而且2018年销售提速，回款增加，能有效缓解短期债务压力。公司经常性收入能轻松覆盖债务利息，双轮模式能驱动公司稳步向前。

2017年宝龙的购物中心和酒店保持良好的增长，经常性收入同比大幅增长30.0%，宝龙的商业营运能力显著提升。经常性收入能保持对利息的覆盖，印证了宝龙很好的实现了以售养租模式。

房地产公司的生命线在于土地，宝龙的土储大部分位于长三角核心城市，而且土地成本低，具有很大的优势，如此优质的土储是稳健的现金流的保证，也是公司最大的背书。2017年，宝龙连续获得国际评级机构的调升评级，穆迪和标准普尔先后上调宝龙地产的评级，且展望稳定，证明了宝龙模式越来越得到评级机构和大行的认可。公司的融资成本也较两年前大幅降低。

在“物业销售+商业运营”双轮驱动下，公司营收和净利润保持稳健增长。2017年公司收入155.93亿元，较2016年同期上升9.1%。净利润为38.68亿元，较2016年同期上升约40.7%，核心盈利约人民币22.66亿元，同比上升约40.8%，宝龙的利润复合增速一直以较快速度增长。正如前文所述，未来公司物业销售增速将显著提高，而商业运营也保持25%以上的增长，随着公司双轮驱动成果的进一步凸显，业绩增长趋势将会进一步明朗。

专业海外投资第一平台“格隆汇”日前发布专题研究，称深耕商业地产多年的宝龙地产(HK.1238)完美契合了“高成长、高股息、低估值”三个条件。研究以股息为例重点分析，2017年宝龙地产建议宣派股息每股25分港币，较去年同期上升56.3%，按现价计，股息率达到6.1%，远胜同业，比一直以高股息著称的银行还要高一到两个百分点。现在公司的估值却位于内房中最低区间，而公司拥有大量低成本土地储备，保证了未来高成长和高毛利。

财务稳健，评级屡获上调