房地产行业2018年中期投资策略：利率周期决定行业回暖 行业大洗牌迎接REITS   时间：2018年07月09日 17:04:12 中财网    
风险提示：流动性波动风险加大、长效政策超预期、信用风险超预期

□ .赵.可./.刘.义./.董.浩./.李.洋　 .招.商.证.券.股.份.有.限.公.司

市场对短期干扰的过度反应造就预期差。（1）棚改货币化并非透支未来需求，而是创造了当期需求，其“因城施策”、结构性退出的背景是供需关系逆转，也进一步缓释“周期被拉长”的担忧；（2）行业资金链水平下行但未触发风险阈值，4季度或改善，且房地产行业信用风险远低于一般制造业
板块相对估值较中枢位置已几乎历史最大偏离，收益预期远远大于风险。板块相对PE中枢为什么下滑？相对PB中枢为什么稳定？（1）相对PB中枢更主要反映的是板块相较中国经济其余组成部分的ROE溢价，行业支柱作用仍存，故中枢较稳定，换句话说房企估值方法主要还是要参考PB或者RNAV；（2）相对PE估值中枢下滑的原因？a. 房地产行业传统开发类板块虽仍具备成长性但成长速度放缓--与城镇化降速相匹配b. 行业毛利率趋势性下降，优胜劣汰明显，不具备高周转或独特拿地模式的公司逐渐出局，也拿不到相应的估值，拉低板块整体估值。目前板块相对PB仅高于08年大底，相对PE已创历史新低，板块相对估值较中枢位置偏离度几近历史最大值，收益预期远远大于风险。

利率见顶回落预示行业短周期将见底改善，18Q3或是底部。（1）无风险利率改善，房地产最为敏感；（2）利率见顶回落预示行业销量将见底回升，18Q3或是底部，目前一二线城市已率先改善；（3）销售额并非少数头部集中，预示需求之旺
未来8年行业销售额中枢13万亿，集中度提高成为行业洗牌第一特征。我国处于城镇化快速阶段后半场，预计8年左右接近70%的城镇化率饱和区间，城镇化速度开始回落但仍具备正增长；落户率及人均住房面积提高，推动a. 增量人口住房需求仍具备增长；人均住房面积增加但增长趋缓，导致b. 存量人口改善需求增速高位回落，但改善型住房供给相对更少；c. 折旧拆迁需求总体稳定；预计商品住房销量中枢见顶但销售额中枢仍高位稳定（约13万亿元）。总量见顶背景下，高周转造就集中度提高，成为行业洗牌第一特征行业洗牌第二特征：存量新经济酝酿成长股，商办大洗牌迎REITs。重申新经济独家框架，三大核心环节（交易&信息/社区/存量优化）及两大基础工具（金融/互网+）为成长股摇篮。商业地产未来8年继续洗牌，作为元REITs的房地产私募基金将进一步成熟，等待行业土壤的到来
观点和策略
继续看好板块超额收益和绝对收益！板块估值底部、重点城市销量边际改善、按揭利率边际改善是行业beta的主要判断原因，需跳出集中度唯一逻辑，切忌通过土地规模线性外推销售增长，开发类个股alpha更需关注盈利能力。规模角度首选周转型蓝筹【万科/保利等】、关注低估值【金地】以及高杠杆兼具较快周转【中南建设/阳光城等】，资源型蓝筹关注【华侨城等】。租赁/REITs/国改/大区域等主题仍需重视，关注【嘉宝等】
下半年延续平缓下行，全年或降至5%左右（3）投资：下半年或加快回落，全年或降至5%左右
2018年房地产行业指标预测更新。（1）销量：全国销量同比或18Q3见底后低斜率复苏，全年增速降至-3%左右，一二线城市率先边际改善（2）新开工：
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