李智颖认为，三四线城市土地出让成本逐渐升高，土地平均成本涨了65%，高于一二线，房价涨幅也在历史上都称得上罕见，很难想象去年的高增长将在今年维持下去，预计三四线城市楼市将由高增长变为稳定。

　　她表示，一二线城市调控政策可能会有某种程度的松动，去年政府的管控非常严格，主要体现在对于开发商的预售证管控上。整体来说，中国房地产市场库存存量已经不是问题，需求也不是主要问题，预计今年政府在对于开发商的预售证管控方面会有比较明显的松动。

　　尽管汪涛认为今年的中国出口预计保持不错势头，消费也会相对稳健，工业投资也可能反弹，总体硬着陆风险较小，但她的顾虑主要集中在两点，基建投资和房地产市场，这也是过去多年间支撑中国经济高速增长的关键驱动力。

　　中国不会出现“明斯基时刻”

　　李智颖认为，现在的房地产股票价格处于“合理偏高水平”，预计龙头股市场占有率会进一步增加。内房股去年涨幅惊人，销售是支持股价的最大动力，今年如果从销售高增幅到比较稳定的增幅，应该会反应到股价上。

　　今年经济增长会减速

　　瑞银李智颖表示，2018年中国房地产行业的亮点应该是在一二线城市，而三四线城市房地产市场虽然在2017年出现了高增长，但今年的增长空间将有限。

　　汪涛称，“去杠杆”这个词是未来数年的主题。

　　她还称，基建投资将会放缓，因在防控金融风险的大环境下，财政部已经出台一系列加强地方政府债务控制的措施，今年这些可能会受到更加严格的管制，这就使得基建资金来源受到影响。

　　她认为，总体来说，去杠杆、降低影子信贷对整个金融系统是利好的，因为是降低风险的。市场其实也有这个反映，过去一年多海外市场和国内市场对整个大盘银行股可以说是有支撑的，大家对银行有一个重新的认识。

　　汪涛称，他们调查发现，现在人们买房最大的原因是害怕错过房价上涨的机会，并非真正的刚需，而且大家对房价未来继续往上涨的预期空前强烈。这是大家最担心的。这表明房地产越来越体现出资产属性、投资属性，这就会面临压力，比如说房产税一旦出台会不会有压力，信贷收缩会不会有压力，“这也是让我担心的”。

　　在瑞银汪涛看来，未来两年中国经济增长将趋向下行。她作出的具体预测如下图：

　　汪涛表示，虽然大资管方案现在还没落地，但这个过程的方向非常明确。在这个过程中，“我们觉得整个金融体系是重新洗牌的过程”，大体来说，过去几年影子信贷、银行间所谓的同业业务发展过快，未来的几年会有一些调整。

　　中国去年的经济数据很多都超出了市场之前的预期，表现出较强的韧性，这使得一些机构和分析师提升了对中国经济前景的预期。国际货币基金组织（IMF）就在去年四次上调中国经济增长预期，预计2017年中国经济增速为6.8%，2018年加快至6.5%。

　　对于2018年的中国经济增长和房地产市场，瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛和瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖持相对谨慎的立场。

　　这个可能跟国内很多券商的预测不太一样，很多人预测今年经济增长率跟去年差不多，甚至有的人说可能会加速。

　　不过，汪涛还表示，虽然房地产市场下行会对经济增长有负面影响，但“我们对房地产调整对经济的影响不是那么担心，因为全国来说库存水平相对较低，因此房地产投资和建设活动下行可能不会像2014年、2015年那么大，这是一个很重要的不同。其实今年房地产的走势相当程度上面还是取决于政策。”

　　瑞银汪涛称，房地产可能是未来三五年中国经济最大的一个灰犀牛。

　　她表示，配置资产就要求资产有回报。除了不断的价格上涨以外，最后的回报是现金流。房子这个资产的回报是什么？从租房来说，租金收益率是回报。如果没有足够回报率的支持，这样的价格上涨若是信贷或者货币推动或者预期推动的，就很难长久持续，所以“这是我比较担心的”。

　　未来数年最大的“灰犀牛”：房地产

　　她表示，“我们认为，去杠杆最大的目的实际上是化解风险，因此在执行过程中各个部门可能会加强协调，避免出现执行过程中引发的信用事件或者引发踩踏事件。”

　　中国金融体系在重新洗牌

　　去杠杆是未来数年的主题