那么，究竟什么是真正的REITs产品？这类产品对目前的资产配置和防范金融风险有何作用？

　　首先，基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”。市场微观主体的个体信用缺少“硬约束”，很多市场活动依赖牌照信用、国有资产信用，最终均以政府信用为底牌相互博弈，没有形成个体信用间的市场化博弈和市场信用体系，不利于REITs发展。目前的类REITs产品往往是一对一设计，具有不可复制性，缺少资产端的分散投资和资金端的集合投资特性，开放性、灵活性不足，导致市场化定价与交易功能不足，限制了REITs市场发展。

　　中信证券股份有限公司资产证券化业务线执行总经理俞强认为，发展REITs需要完善基于不同资产的评级制度，鼓励企业用足、用好这类资产证券化方式，避免长期、大量地持有重资产，这样才能降低杠杆，增加退出渠道，把更多精力聚焦到提供专业化服务上来。

　　新情况呼唤新工具

　　由于我国目前没有成熟的REITs法规，目前我国发行的REITs均为不能上市流通的准REITs或类REITs产品。“目前我国仍未出现真正的REITs产品，仅有准REITs或类REITs产品。”中国证券投资基金业协会会长洪磊在日前举行的第二届陆家嘴资产证券化论坛上表示，目前，部分投资者误认为REITs是房地产企业的债股融资工具，而真正的REITs产品可投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，有望成为未来盘活住房租赁市场的重要工具之一。

　　刘绍统表示，上交所结合资产证券化业务最新发展需求，将加快制订不动产类等大类资产挂牌条件和信批指引，积极开展资产证券化破产隔离机制可行性研究、税收中性的专题研究工作，形成和完善多层次的资产证券化规则体系。

　　在过去10年间，国内多个部门先后提出发展REITs的建议。2018年4月份，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，推进住房租赁资产证券化，重点指出要试点发行房地产投资信托基金，即REITs。

　　所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构从事房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。简言之，REITs作为资产证券化产品，通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目，以相应租金收入和房地产升值，为投资者提供定期收入。REITs产品一个重要功能就是能让“笨重”的房地产企业“轻”起来，让“静止”的房租“动”起来，让资产“活”起来。

　　多举措推动新工具落地

　　截至5月底已登记备案产品规模达1.89万亿元

　　要规范和鼓励REITs发展，首先应建章立制。洪磊表示，目前，证券法对证券的定义属于列举式，REITs无法成为可公开发行的证券。未来，应进一步完善REITs发展的各项配套法律法规。其次，应坚持回归本源，打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育。以股权的方式持有基础资产、份额化投资和专业化管理运营是REITs的根本。管理人和投资者都要清楚地认识REITs的本源，根据自身风险与能力特征，合理参与REITs。再次，建议以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税制改革试点。

　　“房住不炒”政策导向推动着物业租赁市场进入快速发展期，国内探索已久的房地产证券化也愈加紧迫。同时，资管新规近期落地，非标资产将受到更严格的管控，房地产企业融资愈发困难。因此，发展REITs等资产证券化产品的需求越来越迫切——

　　国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏表示，发展REITs一方面可以覆盖各类不动产，有利于不动产的小额投资和按份交易；另一方面，也可以盘活成熟的不动产，有利于提高资本金周转率，帮助长期资金与长期资产实现对接。此外，这类新工具一般追求长期回报率，与股市、债市相关性低，是养老金、保险资金等资产的重要投资标的之一。

　　发展REITs益处很多，但目前国内REITs市场距离成熟市场还有较大差距。洪磊认为，目前发展REITs至少有4方面问题。

　　中国REITs联盟秘书长王刚介绍，住房租赁REITs是除了零售地产REITs和写字楼REITs之外的第三大REITs专业化门类，发展这类REITs有利于促进住房租赁市场健康成长，从整体上盘活住房租赁存量资产，是落实“房住不炒”和租售并举的重要手段。由于此前房地产行业更侧重于间接融资，房地产行业以销售为导向，负债过高的风险点有所暴露。REITs借助金融工具把存量地产盘活，成为住房租赁的有效供给主体，对引导房地产行业朝着“房住不炒”目标发展，降低全社会整体金融风险都有益处。