这本我认为没有任何废话，关于金融危机迄今为止最重要的著作，主题不过是提醒人们：信贷泡沫、资产价格周而复始的兴衰故事具有极大的相似性，贪婪的背后是信贷和债务的扩张，恐慌的背后，则是资产价格泡沫的破裂和货币加速贬值导致的资金外逃。我是非常希望我们的管理层能够认真学习这本书，这对于中国治理当下的各种风险而言极具参考价值。

对于中国房地产而言，金德尔伯格的观点的价值在于，一方面，给我们提供了一个思考中国房价的国际和金融大周期的视角。过去18年，中国房地产市场狂飙猛进，是三大周期——中国经济证券化周期、国际资本加速流入周期以及中国经济快速增长周期叠加作用的结果，而不仅仅是地方政府和开发商的共谋。在这个过程中，经济证券化使得中国的货币供应超常规增加，国际资本的流入导致人民币的升值，而中国经济的快速增长周期又使得资产价格泡沫似乎有很强的支撑。这可以视为过去18年中国房价飙涨的根本原因，而快速的城镇化又使得住房的真实需求处在一个饥渴期。

需要指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话并没有透露出太多的严厉的举措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房价飙涨的重要原因，根本原因是在稳增长的压力下房地产政策的极度宽松以及与半推半就的货币政策的媾和，极大推动了上涨的预期，炒房是结果，不是原因！抑制炒房只会改变短期预期，而不会改变长期预期。

然而，从去年的情况看，这种鼓励措施并没有让很多人放弃买房而去租房。因为，这绝非一个简单的解决负担问题。

中央经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。特别是在房价上涨预期仍然很强烈的情况下，这更成了大家集体行动的逻辑。

其实，就在2016年6月份，国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要构建租售并举的住房制度。并在税收、公积金等各个方面鼓励租房。

而且，在这本书里，他一方面强调了所有的金融危机都有相似的特点，那就是表现为“首先是资产价格的不断上涨”；另一方面，金德尔伯格不断强调其贯穿全书的一个观点：“投机狂热和恐慌是由信贷供给的顺周期变化导致的。经济状况好时，信贷供给快速增加；信贷状况困难时，信贷供给显著减少。”并且，他站在国际的视角讨论了资产价格与汇率变化之间的关系。这对于讨论当下中国的房地产价格，具有重要的借鉴意义。因为无论是信贷，还是汇率，都是影响中国房价的最关键因素。

但是，即便如此，很多中国人在尽可能的情况下，仍然会选择买房，而不是租房。因为在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是“住”的。

然而，当房价与教育资源捆绑的时候。房子的价值当然不仅仅是房子。因此，“房子是住的，不是炒的”。这个目标要兑现，不仅仅要抑制炒房的，更要把买房和孩子入学等脱钩。否则，说房子是用来住的，很显然不能解释学区房为什么那么抢手。

同时，必须告诉大家，房价上涨与否主要是预期，而不是税收。房产税抑制不了房价上涨，这是很多国家实践证明了的。比如上海和重庆都试行房产税，你很难解释为什么上海的房价暴涨而重庆的那么平稳。国家发改委对外吹风，鼓励地方在房地产税等问题上搞创新，我认为有这种创新意愿的地方政府不会太多。不会丢了西瓜去捡芝麻。

2017年房价的走势不是取决于始于2016年“9.30”的调控周期，而是受制于房地产自身的发展周期，政策只是为了主动挑开隐藏的风险，主动降温而已。即使不出台调控措施，市场也会自动降温。

从租金看，北京目前平均每套住房的租赁价格为4500多，相对于买房，租房的压力明显要小很多。那么，你会选择租房还是选择买房？

一些城市明确表示，2017年房价“环比不涨”。“环比不涨”可能成为很多城市效仿的调整目标，环比不涨意在改变短期投资预期，并为未来的长效机制赢得时间。2017年房价最终的表现仍然是房地产自身周期使然。

第五、长效机制的建设不会有明显进展