从短期来看，4号文是中央宏调的一个有机组成部分，为房地产市场平稳发展保驾护航，但从更长期的意义上，4号文正式推开了中国资产证券化的大门。

  《私募资产管理计划备案管理规范第4号（下称：4号文）》发布后所引起的波澜也会随着时间的流逝逐渐平息。从短期来看，4号文是为了配合相关部委和政府进一步地规范和稳定房地产市场，而从长期来看，4号文是推动房地产直接融资、股权融资，减少间接融资和债权融资，让房地产投资向着公募市场方向发展非常重要的一步。

  值得注意的是，随着“明股实债”的叫停，房地产投资机构在进行股权融资的过程中也将面临资金到期如何退出的问题。

  在国际上，对于成熟的物业，通过资产评估、收购、改造、运营、增值，最终在类似REITs的公募市场上获得长期稳定的收益，是国际知名投行惯用的手法，而在中国，REITs业务长期以来一直都没有很好地开展。这一方面是由于长期以来中国现有金融监管框架的制约，另一方面也是因为房地产尚未完全从增量市场朝存量市场转变。

  2014年11月，由《人民日报》主管的《国际金融报》曾发文表示，根据住建部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案。

  时值今日，除越秀、凯德和开元等在境外交易所上市的REITs产品外，其余在境内发行的几只都只能称之为“类REITs产品”。在境内发行的几只类REITs产品中，“鹏华前海万科”被认为是最接近标准化的一单，但与真正的REITs相比仍有多处不足。

  因此，在4号文发布之后，很多业内人士表示，2017年或将成为中国公募REITs元年。2016年底，由全联房地产商会和清华校友房地产协会共同发起并成立了“中国REITs联盟”。其成员主要包括房地产企业、金融机构、中介机构、学术机构、业内专业人士等。联盟的主要目的在于整合各方资源、服务房地产业界，为推动REITs产业的发展。

  REITs作为房地产证券化的重要手段，其实质在于租金收入和房地产升值红利，从长期来看REITs的长期回报率较高，并与股市、债市的相关性较低，是国外很多中小投资者重要的资产配置之一。

  中国早在2013年就已经开始出现增量地产增速放缓的趋势，尤其在二三线地级市更是反映出增量过剩的现象。但对于存量地产时代来说，中国刚刚才进入起步阶段。

  与此同时，国内很多城市物业还面临着过高的物业价格造成过高的租售比的困境，2％～5%的租金收入甚至难以覆盖同期银行贷款利率。这对于重视租金收入的REITs模式而言在基本的商业逻辑上难以成立。

  在房地产增量市场的“暴利”终结的时代，如果REITs真的像业内所呼吁的那样开始在国内正式开展，那么各大开发运营商接下来将要面对如何提高物业租售比的考验。