繁华之后总是寂静，4号文的瓜熟落地，再一次诠释着“出来混终要还”的江湖至理。

  只需回看一年，乘着地产行情的东风，一线城市和重点二线城市地产端呈现出一派喜人景象：需求端，房源靠拼抢，楼层靠关系；供给端，土地融资毫不费力，信托私募此起彼伏。对于地产开发人而言，那真叫一个业绩好的都不好意思拿出去说的时点，因为知道不说出去还能没事偷着乐，若说了出去，被其他同行鄙视应该是大概率事件。

  以上的美好，在地产人看来，总是那么短暂和值得怀念的。随着热点城市此起彼伏的调控政策的到来，大家都知道又要准备去迎接一个又一个意料之中或意料之外的政策的到来。果不其然，1个月前，2月13日，基金业协会的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（简称4号文）瓜熟蒂落，应声而来，让众多地产PE同行，一声叹息。

  文件发布当天，众多大咖对文件做了详细而细致的解读。在这里，毕竟已是1个月前旧闻，就不再赘言。我想从一个地产人的角度，来与大家聊一聊。

  游戏规则被改变

  其实，你要问一个地产私募基金同行朋友有无兴趣参与某地产项目，得到的大概率回答是这样的：“是住宅吗？项目资料发来看看。”毕竟在没有4号文之前，在众多房企拼命拉杠杆抢地的时候，地产私募的选择余地还是非常大的。当你有众多选择的时候，选择更具利润的、更快回报的、更加安全的项目变得理所应当。我曾经和一个国内知名地产私募高管聊天，他告诉我，非常忙，似乎自己变成了天使或风投，坐在五星级酒店咖啡吧里一下午，以每10分钟见一个地产公司融资人的速率，一下午见了众多家。资金价格从8个点谈起，最后落地时，已达到了14个点，还是至少。读者不要为之诧异，这就是地产融资背后的现状。做资管，干美国人干的资管，那时少数私募资管人的梦想。可现实是，当眼前的蛋糕足够大，买家络绎不绝时，资管人忘却点梦想，考虑点现实，也是个无可厚非的选择。

  在4号文出现之前，大家已经习惯于做债、做带回购条款的项目、做热点城市的住宅项目。在4号文出现之后，大家突然发现，证券基金业协会的政策起草人，太了解行业内的游戏规则了，竟然把大家已经习惯成当然的游戏玩法给废除了。纷纷感慨起草人不留退路的同时，赶忙开会商讨：我们还有什么储备项目？是不是在三四线城市？是不是非住宅类项目？是不是做真股权？

  当地产私募资管人，开会商讨的时候，4号文的目的至少发挥了作用。4号文的目的，就是引导市场上的资金，转向非热点城市，转向非住宅类地产产品，转向非债权类投资。

  这是对地产私募资管人巨大的考验，也是逼迫资管人做出改变。

  行业洗牌在即

  大家都知道，地产私募，尚没有出现巨无霸的公司，大家都在一个安全边际上抢牌照、抢资源、抢业务、抢利润。突然4号文，引导大家去非安全边际的城市去发展，拿业务，押注进去，大家还是有些不适应的。

  在大家冷静之后，对于地产私募资管同行，大概率的事件如下：

  1.无视三四线地产开发的合作机会，除了极少数依托TOP10地产开发集团的私募以整体利益考量外，大家还是疯抢一二线热点城市的符合4号文精神的业务；

  2.一二线，特别是北上深的商办类项目，一如既往地呈现争抢的局面。虽然如今的北上深的商办物业存在租金回报率不高的局面，但相比其他城市，至少风险是低的，至少只要有一个合理的收购价格，还是可以努力谋划出一个合理的利润来。更何况，只要有一个项目成功投入并退出，带来的私募资管人的品牌提升行业洗牌在即价值，也是一笔不小的无形资产；

  3.真股权类业务比例将会大幅提升。将会有越来越多的开发商与私募基金公司合作，地产开发商出资拿地，拿地后，与私募基金公司进行股权合作，形成真股真债，同时解决地产开发融资和资管人项目获取两事宜； 免责声明：凡本网注明 “来源：XXX(非中国房产新闻网)” 的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。