公募REITs 的脚步似乎离我们越来越近了。

  4号文的下发，限制了私募在住宅开发领域的进一步拓展，但却带给了公募市场的发展机会。据财新记者报道，在今年的两会上，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴再次提交议案，建议选择基础资产优良、发行人或管理人主体优质的企业先行先试以不动产为基础资产的公募REITs。

  巧合的是，中国证券投资基金业协会副秘书长陈春艳在2月23日举行的“2017陆家嘴资产证券化论坛”上表示，2017年基金业协会将深入推进PPP项目资产证券化，发展公募房地产信托投资基金（REITs），推动公共不动产证券化进程，同时规范资产证券化业务发展，防范风险。中基协党委书记、会长洪磊也在论坛上建议大力发展公募REITs，将公共基础设施和公共服务项目通过公募REITs证券化，使全民共享经济发展成果。

  一时间中国公募市场的未来发展再一次回到了人们的视线之中。

  不断破局前行的中国REITs

  事实上，我国对于公募REITs的探索早就已经开启。最早开始进行公募REITs的探索是香港地区，作为全球首只投资于内地物业的REITs，在港上市已满十年的越秀房产信托基金2015年交出了一张不俗的成绩单，越秀REITs得益于香港地区对于REITs专项立法，为其避免了重复征税的问题，优惠的税收政策则将投资者收益最大化。旗下优良的房地产包也为越秀REITs提供源源不断的收益，两者的相辅相成使得越秀REITs得以成功。

  视线转向内地，2015年，中国内地首只公募REITs——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金完成注册，获得证监会批准进行试点，引起了市场上的广泛关注。鹏华基金以公募基金身份通过增资方式持有目标公司50%的股权，以获取前海企业公馆项目的营业收入。而该基金相较于普通公募基金，认购起点为10万元，上市后在深圳证券交易所场内交易的最低份额为1万元，目前该基金已获得累计超10%的收益。与海外的REITs产品相比，该基金只投资于一个物业项目，且比例较低。

  对于未来公募市场REITs可能发展的方向，德晟资本REITs事业部总经理车阳表示：“在现有政策框架下，较为可行的模式是：公募基金+资产支持证券计划。即：基金管理人将拟投资的房地产股权或债权，通过发行资产支持专项计划，转化为资产支持证券。”这个框架虽然很简单，但却解决了一些核心的问题，用资产证券的方式转化成了标准化的产品。

  而国浩律师事务所合伙人邹菁表示：“未来REITs的突破有可能是以中国的公募基金介入突破。最迫切需要突破的一个关键就在公募基金只能投股，不能投债。但是投股就使得租金的收益在回报给投资人时会产生巨大的税收问题。而在鹏华万科做公募REITs时，最主要有两个突破，第一个突破是他们投向了未上市企业，第二个突破在于他们的收益实际上来自于一部分的股权收购款。”

  REITs是成熟市场的主流产品

  对标各国的REITs发展情况，目前全球REITs最发达的国家是美国，其规模在全球REITs总规模占比接近60%。REITs在美国无需缴纳公司税，而REITs投资的房地产也属于免税资产。中国目前在REITs方案的重组过程中，因物业交易将产生相当多的交易税费，且由于REITs主要涉及物业的出租，房地产税的缴纳也将不可避免。虽然我国直接在税收制度上作出改变的可能性不大，但可以学习香港地区专项立法的方式，来帮助内地的公募REITs降低税收，从而在产品收益上体现出其本身的竞争力优势。

  其次，美国《税收改革法》的REITs免税条款有着相应的限制性要求，比如对股权结构要求股东人数在100人以上，最近半个会计年度内前五大个人股东所持股份不超过股份总额的50%。在股权结构这一点上，虽然相比美国“100人以上”、“前五大个人股东”

  等硬性要求来说仍然有所不同，但也正为公募REITs的推行做着努力。3月17日，我国的证券基金机构监管部主办发布的机构监管情况通报里明确提出严禁公募基金“通道化”，要求新设基金的单一投资者持有份额集中度不得达到或者超过50%，而对于股东人数的要求上则在200人以上。 免责声明：凡本网注明 “来源：XXX(非中国房产新闻网)” 的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。