诸多号称管理资产几百亿规模的地产基金，实际上都是作为金融机构和地产企业之间的通道和中介，并非真正意义上的地产股权投资基金，并不具有资产管理能力。“4号文”对这类机构的冲击较大。

  已处于洗牌转型期的地产基金，迎来了更为严苛的挑战。

  2月13日，中国基金业协会（以下简称“协会”）发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”），适用范围包括证券公司、基金公司、期货公司，以及它们的子公司等。

  文件规定，私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这16个热点城市，具体包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。

  遭禁的私募资产管理计划具体形式包括但不限于这五类：一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

  此外，“4号文”还对私募资产管理计划向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

  协会指出，私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。作为私募资管计划重要的通道，地产基金“躺枪”也在意料之中。

  “对监管层而言，‘4号文’是釜底抽薪的举措；对住宅开发商而言，政策切断了一条极为重要的融资通道；对金融机构来说，曾大行其道的通道类业务戛然而止；对地产私募基金来说，最为红火的住宅地产投资领域要被迫放弃。”诺承投资董事总经理曹龙对21世纪经济报道记者说。

  顺应中国房地产行业快速发展的大趋势，地产基金曾在2010年至2012年间大量涌现，并通过为开发项目提供高息贷的方式，坐享地价、房价上涨所带来红利。

  但从2015年开始，　随着房地产行业的调整和利率市场的变化，中国地产基金迎来转型潮，大量机构寻求转型或者干脆出局。此次“4号文”的出台对地产基金的生存情况产生了怎样的影响？仍在坚守中的地产基金，如何应对这种变化？

  地产投资“债”与“股”

  “过去活跃在市场上的中国本土房地产基金多以简单的债权融资为主，并不是真正意义上在做股权价值投资及项目资产管理。从微观基金层面说，‘4号文’的出台有利于行业的规范化，更加严肃私募股权基金的投资范畴。”弘睿资本CEO孙铭辰对21世纪经济报道记者说。

  他认为，从宏观层面来说，国家有意通过金融市场、金融工具等，对房地产市场进行调控。2016年10月底开始，上交所、发改委、银监会都在发文调控房地产行业。中国基金业协会出台相应的文件对私募股权基金进行监管，是约束行业内机构及规范市场的表现，也符合大环境的需要。

  据了解，弘睿资本已成立两年，团队成员来自专项基金、开发商、投行等。目前自有资金管理规模十几个亿，LP以实业集团和金融机构等机构投资人为主。

  孙铭辰表示，以往很多金融机构会把私募基金作为规避政策监管的窗口，比如银行用资管计划及私募基金的通道做非标业务投资房地产开发领域。通道业务甚至成为多数房地产基金的主营业务。“4号文”的出台，是中国基金业协会对市场监管及规范化的产物。监管层对金融市场游戏更加深入和专业化，地产基金也将逐渐回归其本质业务。

  “文件中所提到的名股实债，90%以上的本土房地产基金都采用这种方式。像弘睿这样做房地产股权投资及资产收购、运营管理的不到10%，具体还有高和资本等本土基金，其市场的主要活跃者为国际老牌私募股权基金”。他说。 免责声明：凡本网注明 “来源：XXX(非中国房产新闻网)” 的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。