2016年、2017年，碧桂园业绩狂飙突进的两年，正是三四线城市去库存的关键两年，碧桂园的成功当然有企业自身的经营作为支撑，但也有运气的促成。其于2017年年报中称“是时代成就了碧桂园”，确实如此。

　　2017年，全国商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，商品房销售额133701亿元，增长13.7%。销售面积和销售金额增速最高的区域出现在中部和西部，这是三四线城市密集的区域。
　　时移势易，过去一年，三四线市场一扫阴霾，拉动全国销售面积上扬，整体而言，中国房地产市场表现出鲜明的板块轮动特征。


　　繁荣迷局

　　关于过去一年，一二线城市和三四线城市的销售增速对比以及库存，华创证券发表了一份较为翔实的报告。数据显示，2017年全年一二线房地产销售同比增速平均值只有-36.9%和-20.2%，但剔除41个样本城市后剩余612城市(涵盖绝大多数三四五线城市)房地产销售同比增速平均值却达到了18.8%。
　　从大逻辑来看，国家强调“房住不炒”，因城施策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持居民自住购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房企做出的战略和布局选择均围绕此逻辑。

　　此外，华创证券用可售面积除以近三个月销售面积均值来衡量各线城市库存去化月数，结果是近几年一二线城市库存月数变化不大，基本维持在9～10个月水平；但三线城市房地产库存去化月数从2014年下半年的37个月下滑到2017年底的14.7个月，下滑幅度达到了22.3个月。


　　深圳控股在2017年以公开挂牌的方式出让5个项目公司，获得了33.3亿港元的税后利润。深圳控股董事会主席吕华告诉第一财经，“深圳控股早些年就制定了聚焦一二线城市，退出三四线的战略性安排，目前三四线城市土地的退出计划已基本完成。”
　　三四线城市居民普遍缺乏有效的投资渠道,这轮上涨行情中，不少当地居民选择房产作为投资标的。

　　珠海房产之窗讯 过去一年，三四线的城市人尝到资产上涨的喜悦，原本属于一线城市的靠房产增值的财富故事扩围，成为更广泛的话题和行动。

　　也不必嘘叹，房企下沉到三四线不算新事，另一边万科要把业务铺到乡村了，从“城市配套服务商”转型为“城乡建设与生活服务商”。

　　拿地是果，调控是因。
　　以华中城市湖北荆州城区为例，2012年高铁站开通后，多个开发商进驻，投资加码，地方库存在2015年到达顶峰近1000万平方米之巨。据浙商证券研究所数据，其销售周期接近5年，但到了2017年下半年，城区商品房库存已经下降至150万平方米，库存去化周期仅5个月。同时，此前卖6000元／平方米的项目均价悄然到达万元水平。
　　此时，“房住不炒”依然被强调，昔日以开发销售为主的一二线城市已变成住房租赁事业实践的主场，即使只重仓深圳的开发商都去一些四线甚至五线小县城拿地，“包围”粤港澳大湾区，区域布局的整体下沉既成事实。
　　三四线楼市有过沉郁的时候。2014年，多个三四线城市房地产市场表现低迷，不理性投资过后导致库存高企、去化困难，导致开发商资金紧张，降价甩货，彼时此类新闻常见诸报端。华南一家著名房企光耀地产便是倒在此轮危机中。




　　从2015年开始，我国实施了棚改三年计划，在2015~2017年完成棚户区改造1800万套。2015年，国家棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。

　　世联行董事长陈劲松对第一财经表示，行业的主力正逐渐转移到环一线城市的都市圈范围和三四线城市上，棚改等政策还将成为三四线城市房地产市场增长的力量。
　　也有观点认为，高铁经济、基建发展等为三四线房价上涨提供了较好的外部支撑。原保利地产高管、现任职宝能集团高级副总裁的余英预测，“2018年是中国高铁城市年，高铁带来的区域经济重构和部分城市异军突起将是全年的大亮点。”

　　棚改的进退

　　故园东望路漫漫，2018年春节返乡，不少游子发现家乡所在的县或是地级市商品房价格向上爬升了一个台阶。

　　值得注意的是，此轮去化的多数是地方数年前的库存。


　　譬如重仓深圳和粤港澳大湾区的龙光地产，2017年开始走到外围城市布局，在河源、阳江等城市拿地，也有意进入上海和北京一个小时生活圈。
　　三四线去化加速


　　并且，尽管2018年棚改数量高于预期，但政策也要求结合当地库存情况进行安置，如果库存较低，实物化安置将取代货币化安置。


　　布局下沉
　　除了受一二线城市调控影响的被动因素外，房企下沉到三四线还有棚改和货币化安置而带来的新增购房需求这一吸引因素。

　　

　　然而，在讨论棚改和货币化安置时，业界往往认同其对于三四线城市楼市去库存的正向作用，并不认为棚改是三四线城市房价上涨的核心原因，因为在2016年“9·30新政”之前，三四线城市房价基本处于下行态势。
　　对于未来，碧桂园表示，将继续深耕各级城市乡镇，以发展和加强不同的地区市场的渗透，从而减少对特定市场的依赖，争取更广阔的市场。

　　不仅是销售端，土地端也出现同样的情况。


　　在此过程中，资金定向投往三四线城市，地方房地产领域货币宽松，本地需求增加。官方数据显示，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。目前，2017年棚改货币化安置的比例尚未公布，但多家券商均做过预测认为比例超过50%。
　　棚改货币化安置是指央行给国开行发放抵押补充贷款，支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金，然后由地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁者，被拆迁者再用此款购买本地的新建住房，随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。
　　以三线城市为例，华创证券给出的百城住宅数据显示，三线平均房价从2015年底的6740元/平方米上涨到2017年底的8335元/平方米。市场的变幻莫测依然值得敬畏。




　　官方宣布2018年棚改开工580万套，高于市场预期的500万套，成为市场看好三四线城市今年前景的主要因素。
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