城市房价差异的长期影响——城市产业人口结构

表 8能源生产与采矿工业代表城市

从价值理论来看，房地产市场价格由房地产价值决定，并围绕价值上下波动，受到市场的供给和需求的影响。

表 5建筑业代表城市

在成交量萎缩的态势下，二线城市中仍有城市保持增长，分别为重庆、大连、石家庄、哈尔滨、沈阳和温州，而价格方面，涨幅最大的城市有重庆、厦门、宁波、杭州、南京和合肥等，这些都是房地产热点城市。

中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位后，各地积极响应，继续升级调控抑制房地产泡沫，2017年成为近几年以来房地产调控最为密集的一年，据统计，截至12月底，年内共有54个城市出台调控，累计超过120个地级以上城市及相关县级以上部门发布房地产调控政策，调控政策发布次数超过250次，限售城市48个，限购政策129条，限贷政策169条，认房又认贷的城市15个。一线城市住房价格上涨的趋势受到了明显的遏制，同比增速降至7.0%二三四线城市上涨的势头也受到明显的控制，同比增速也控制在7.0%左右。

从房地产发展规律来看，房地产的发展具有周期性，有专家认为，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，即未来房价的涨跌由该地方的人口的流入流出决定，既反映了地方的经济情况也反映了房地产市场的需求水平；房价又受到土地的供需关系影响，影响未来两三年后的住房供给，从而影响住房价格；金融政策从货币上影响房价，直接影响购房者的购买力和积极性，从而影响购房需求。

三四线城市中波动较大的城市有：韶关、芜湖、惠州、肇庆、常州、泰州等。这些三四线城市多位于长三角、珠三角等城市群周边城市，其价格上涨多因城市群核心城市受到严格政策限制而导致住房需求外溢造成，且这些三四线城市也有较好的产业结构，多以制造业为主，就有较强的房价支撑能力。部分城市展望见下表：

表 7公益性服务业代表城市

表 3生产性服务业代表城市

城市产业结构具有由低级（第一产业）向高级（生产性服务业）的发展趋势，根据城市的优势行业，结合城市专业化指数与城市基本面，分析其与房价的关系，将城市分为7大类。如下表，生产性服务业的专业化程度越高对房价的支撑就越强，呈现一定的正相关性，第一产业和采矿业专业化程度越高对房价支撑越弱，呈现一定的负相关性。