在持续的政策红利下，长租公寓已成为各路资本追捧的投资标的。随着《通知》的发布，由平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”）与朗诗绿色集团有限公司（以下简称“朗诗”）共同合作运营的上海森兰项目有望引入保险资金，成为保险资金投资长租公寓的首单。

然而，一半是海水、一半是火焰。由于长租公寓盈利模式不清，快速扩张的同时也伴随着快速淘汰。据克而瑞研究中心统计，自2017年以来，至少有8家长租公寓宣布倒闭。

对于轻资产模式来说，由于前期投入主要为装修费用，因此合理的参考指标应该是对比租金涨幅和装修成本涨幅。根据国家统计局数据显示，2013年到2015年，城市装修CPI同比数据不断下滑，2015年全年平均涨幅仅为0.35%。而一线城市租金涨幅从2015年租金平均涨幅10%~18%的高位开始回落。

此外，冠寓总经理张智聪表示，冠寓的问题非地产转型的问题，并没有成熟经验可供借鉴。冠寓是效率、成本和客户体验的极致竞争。

中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰商学院金融学教授、香港交易所首席中国经济学家巴曙松表示，当前长租公寓属于新兴行业，面临着政策滞后导致的不确定性。首先，当前中国长租公寓行业没有明确的行业归属，其经营的合法性和征税依据无从确定，在一定程度上可能会遭遇局部的执法随意性。比如，“营改增”之前中国的公寓企业一直以全部租金收入缴纳增值税，但实际公寓获得的增值部分价值为客户支付的租金与公寓支付给业主租金之差，这样的征税方式对于公寓行业来说，就让参与者觉得可能并不公平。其次，目前中国的租赁行业还没有相对清晰完善的有效法律法规出台，政府监管、行业自律、业务标准等方面都相对来说处于真空地带，法律的缺位直接限制了行业发展。

尽管目前国内也出现了10万间以上管理规模的长租公寓品牌，但与发达国家同业相比仍有一定差距。从国际上来看，专业化的、机构化的长期运营租赁品牌是必然趋势。德国最大的长租公寓品牌vonovia管理规模为39.2万套，市值196.2亿欧元；美国最大的品牌机构GRE管理规模为418475套，其中自持49487套；日本规模最大的大东建托集团管理户数超过97万户。

近几年来，高新人才大量涌入重点城市，带来了全新的居住价值观。城市青年精英群体普遍具有良好的教育基础，倾心自由的生活方式，在乎个人感受和体验，偏向小众的审美观……这在其居住需求上也有所体现。

根据相关调查，中国人首套房购房年龄平均为27岁，而美国则为30岁，日本和德国为42岁。中信建投房地产行业研究院分析师陈慎认为，租赁市场的发展不会消灭购房需求，但会将中国平均购房年龄提高。

未来：残酷洗牌下的出口

在当前的中国长租公寓市场上，重资产模式相比于轻资产模式运营难度更小、规模效应更显著，但是由于前期投入较重、受制于拿房成本较高，规模提升的资金需求更大、也更为困难。分散式公寓属于轻资产运营模式，虽然前期投入成本较低，但面临着管理上的瓶颈。随着管理的房源数量增加、服务半径扩大、管理层级逐渐增加，分散式公寓的管理难度也加大，较难形成规模效应。

长租将作为一项伟大事业。莫斌此言的背后一部分逻辑在于碧桂园的“长租城市”。在“BIG+碧家国际社区”项目发布之际，碧桂园还宣布，力争3年内发展100万套长租公寓，重点打造长租城市。

2017年12月，碧桂园对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，正式进入租赁市场。目前，碧桂园长租公寓已在上海、武汉、深圳、厦门、广州等一、二线城市开设10余家门店。