增值额60%-扣除项目金额35%

说明

首先，我们对土地增值税进行一个简单的梳理。对于房地产开发企业，其土地增值税的计算有别于其他行业的一个特点是："纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补".具体办法由省、自治区、直辖市地方税务机关根据当地情况确定。因此房地产开发企业收到销售房产的预收款时，就要按照当地税务局规定的税率预缴土地增值税，根据国税发〔2010〕53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。也就是说不管财务账面是否确认收入，只要收到钱就应该缴纳土地增值税。不过规定中提到的是预收款，也就是真正销售收到的款项，所以如果收到的是意向金，建议不宜在预收款项中核算，应该在其他应付款中核算，这样推迟纳税义务，也就能够为企业减轻负担。

然后就是附加税费的计算，营业税下，附加税费是随着项目应该缴纳的营业税计算的，但是在增值税下，根据收入计算销项税额，如果该企业属于小规模纳税人，或者该项目属于简易征税的情况，那么该项目收入对应的增值税就是企业最终需要缴纳的增值税，因此，附加税费的计算就可以直接计算出来。但是房地产企业一般规模都比较大，一个项目动辄都会超过一般人的认定标准500万元，因此对于一般纳税人而言，附加税费的计算不仅要考虑收入对应的销项税额，还应该考虑该项目对应的进项税额，企业实际缴纳的增值税才是计算附加税费的基础，所以如何核算该项目的进项税是比较关键的问题。

50%

增值额超过扣除项目金额200%的部分

税率

假设需要清算土地增值税的房屋收入为258，750，000.00元，可以扣除的房屋成本包括土地成本和开发成本，合计103，650，000.00元。可以扣除的开发费用按照不能提供金融机构证明利息的，为房屋成本的10%，即10，365，000.00元。需要缴纳的税费有营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%，计算结果为14，490，000.00元[258，750，000.00×5%×（1+7%+3%+2%）].其他项目按照房屋成本的20%扣除，最终计算如下表所示。

增值额30%

根据上面的原理，我们结合一个例子来说明下土地增值税率的计算（以营改增之前的数据为例）：

土地增值税/营业收入