“90年代末，我在南郊买了一套两居室住宅，那时候手头拮据，一家人只能凑合着住。如今条件好了，孩子也大了，想换一套大房子，准备将原来的住房出售。谁知前几天去中介咨询，他们竟估价每平方米8000元都不到。与同地段较新一点的二手房相比，每平方米相差好几千元呀！”张先生疑惑不解，这刚过20年的住宅，在中介的眼里，怎么就贬值得如此厉害？

20年保值

30年开始折旧

“住宅20年后就贬值，这应该不是一个大概率事件。如果这种情况现实存在，应该与该住宅所处地段、交通、环境配套及自身品质、户型、物业服务密切相关。”地产资深策划人靳先生指出，一般来说住宅10年内增值、20年内保值、30年后开始折旧，这是业内的共识也是市场的规律。住宅使用年限国家法定70年，刚过20年，按人的年龄段区分正值青年期，朝气蓬勃、挥斥方遒，何言老而不值？”

“会杀价，这是生意人的职场技巧，更是房屋中介经理人储备房源、招揽客户、推广销售的必备课和基本功。”某中介郭经理谈到，将每平方米10000元的二手房报价8000给出售房东，这叫底线也是心里探视。这是业务人员根据房源所在地段、成色、周边环境等所做出的基本判断。事实上，会有个讨价还价的过程，也会给出售留足一定的空间。如果是包销模式空间会大一些，如果只是抽成房源估价则相对更接近市场价。

“二手房估价低不能单纯以使用年限来判定。”鸿基地产赵总说：“现实中，品质低楼盘周边邮局、银行、超市、餐饮、中小学、幼儿园、公园、休闲娱乐场所等配套设施欠缺都会为住宅做减法。如果出售的二手房还面临噪音、强光灯污染，小区物业服务口配不好，区域规划存在巨大变化，治安情况不好等客观情况，即使房源不到20年也会有贬值的可能。”

房子贬值

只是个相对的概念

“锦园的房子快20年了，二手房出售挂牌价格仍是每平方米16000元左右，与同地段新盘房源价格相差无几，比同区域二手房明显高出不少。这就是一个住宅不以年限论价值的典型例子。”某代理公司刘经理认为，对于口碑好、地段好、环境好、品质好的楼盘，住宅前30年只会在增值和保值通道。有些经典楼盘、里程碑项目甚至40年、50年都不会落伍。

“所谓的住宅以年限论贬值，从财富角度只是个相对的概念。”某银行投资理财王经理算了笔账：20年前，一个家庭有10万元就已很富足，工薪阶层月工资1000元算是高的了。现在，有100万元资产的人都不算啥，上班族月薪1万元也很平常。人们的收入增长了10多倍。以此计算，20年前30万元的住宅现在出手卖300万元，才能保证财富基本不缩水。

“近20年银行存款利率三年期最高为百分之5.4，最低才两点几，20年叠加在一起利滚利本息不过1倍多。也就是说1998年在银行存入30万元的三年期存款，到现在本息也就60多万元。但如果20年前用30万元购房一套上百平方米的三居室住宅，以目前的市场价格怎么也要卖100万元，家庭资产至少增长了3倍。单从投资的角度看，购房与存款相比家庭财富显然增长了不少。所以说以时间来衡量什么东西的价值，增值贬值只能是个相对的概念。”王经理说。

二手房交易

更看重品质户型和环境

“以资产来论，在一线城市拥有一套住宅的人，房子估值后都是千万富翁；若以存款论，这些人大多身背房贷又是一个个房奴；以生活品质论，这些身价千万的工薪族怕得病、不敢请假揪心工资拖后，耽搁了月供日子总是紧巴巴。”生物公司何总表示，对于普遍只有一套住房的购房者来说，房子的增值贬值只是代表抵押贷款时筹码的轻重而已，是否出售没有多大的实质意义。

在西安二手房交易大厅，笔者与几位前来购买交易二手房的人士交流。他们对房源的地段、户型、环境，特别是价格都门儿清，但对所购住宅的已使用年限、土地证期限始末都表示不大清楚或表现出不怎么太在意。

一位中介公司的赵经理坦言：“在二手房交易市场上，使用年限10年内的房子一般购买者不会介意，已使用20年内的住宅，只要品质、户型、环境好，购房者也很少有揪着年限刨根问底的。” 海江