2018下半年，高端住宅价格涨幅有所回落，租金表现较为平稳。随着楼市调控和房贷政策的不断收紧，高端住宅购房门槛大幅度提高，改善客群被迫推迟入市，一手、二手高档住宅市场整体趋冷。

近日，云房数据联合和讯房产发布《2018下半年中国房地产投资回报率调查报告》，本期推出的是《17城高端住宅投资回报率排行榜》。

天津贬值最明显

北京150㎡房年租金20万+

与2017年相比，2018年的高端市场略微回暖。云房数据全国监测的17个城市，高端住宅价格同比涨幅转负为正，下半年涨幅略有回落。2018下半年，全国高端住宅均价39224元/平米，保持走高态势，但价格仍低于2016年的峰值41592元/平米。

从各城市的情况来看，2018下半年，深圳高端住宅价格居监测的17城市首位，上海紧随其后，北京、厦门次之。多数城市高端住宅成交价格仍呈上涨态势，西安同比涨幅高达33.0%，位居全国首位。上海、北京、厦门、天津四个城市高端住宅价格同比下降，其中天津高端住宅贬值最为明显，降幅接近5%。

从各城市的情况来看，2018下半年，深圳高端住宅价格居监测的17城市首位，上海紧随其后，北京、厦门次之。多数城市高端住宅成交价格仍呈上涨态势，西安同比涨幅高达33.0%，位居全国首位。上海、北京、厦门、天津四个城市高端住宅价格同比下降，其中天津高端住宅贬值最为明显，降幅接近5%。

“租售并举、品质租房”拉升了高端住宅的租赁需求。从各城市租金同比涨幅来看，除广州（楼盘）、宁波（楼盘）、青岛（楼盘）同比下降外，其余城市均有不同程度上涨。其中成都租金上涨最快，同比涨幅高达14.2%。

高端住宅单位面积年租金的三甲，被北京、深圳、上海垄断。北京高端住宅年租金为1386元/㎡/年，这意味着如果租住一套150平米的大房子，一年需要支付的租金将超过20万元。

静态租赁回报率远低于普宅

仅5城跑赢一年定存

2018下半年，全国高端住宅租金表现较为平稳，静态租赁与长期租赁回报率分别小幅回落至1.4%、4.6%，历史5年租赁后转售回报率与上半年基本持平。由于当前房地产改善需求受政策影响被抑制，未来5年内需求或有望得到逐步释放，届时高端住宅价格或将小幅上涨，未来转售回报率（2018-2023）或将小幅提升。

高档住宅价格与租金之间的巨大差距，决定了其静态租赁回报率长期处于低位水平。统计显示，2018下半年，17城市静态租赁回报率在0.8%-1.9%之间，远低于普通住宅，仅沈阳、重庆、大连、成都、西安的回报率跑赢了一年定存。

高档住宅价格与租金之间的巨大差距，决定了其静态租赁回报率长期处于低位水平。统计显示，2018下半年，17城市静态租赁回报率在0.8%-1.9%之间，远低于普通住宅，仅沈阳、重庆、大连、成都、西安的回报率跑赢了一年定存。

在经济下行之际，住房调控政策持续，改善类需求被抑制，高档住宅价格涨幅收窄，因此历史转售回报率走低并不意外。在打击投资、抑制改善、保护刚需的政策基调下，预计未来大部分城市转售回报率或呈下降趋势。

静态租赁最快53年回本

北京长租回报率打平5年定存

2018下半年，一线城市静态租赁回报率保持稳定，仍在低位徘徊。由于2018下半年北京、上海房价下行，历史5年租赁后转售回报率较上半年出现下滑。未来随着市场进入平稳发展阶段，租售并举的体系建立，一线城市价格大涨难再现，预测转售回报率将保持平稳趋势。

静态租赁回报率方面，沈阳以1.9%的回报率位居榜首，投资约需要53年能回本，而在厦门，这一时间将被延长到125年。从变化趋势来看，涨跌幅度都不大，环比上涨最快的是成都，涨幅0.3%；环比下跌最显著的是西安，降0.6%。

从长期租赁回报率来看，7成以上的城市回报率出现了回落。青岛、厦门、宁波三个城市在2018下半年的租金涨幅不及价格涨幅，致使长期租赁回报率环比出现下滑，在17个城市中处于较低水平。北京高档住宅的长期租赁回报率，刚刚打平五年定存利率（4.9%）。

从长期租赁回报率来看，7成以上的城市回报率出现了回落。青岛、厦门、宁波三个城市在2018下半年的租金涨幅不及价格涨幅，致使长期租赁回报率环比出现下滑，在17个城市中处于较低水平。北京高档住宅的长期租赁回报率，刚刚打平五年定存利率（4.9%）。

覆盖城市：

高端住宅篇全国覆盖庆的城市为北京、上海、广州、深圳、天津、武汉（楼盘）、成都、重庆、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、西安、大连、沈阳、宁波、青岛、福州（楼盘）、厦门17个城市。

指标解释：

静态租赁回报率：年内租金收益与售价的比值，根据当前租金回报，选择投资时机。

长期租赁回报率：租金增长情况下，长期出租物业可获得的租金回报，可判断长期的租金收益。

5年租赁后转售回报率：指5年内持有物业并出租，于第5年末出售物业可获得的回报率，包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报，判断最佳转售时机。