第一太平戴维斯近期发布2019年度中国房地产市场展望，重点分析了11个主要城市的热点细分市场并加以展望。其中西安预计2019年甲级写字楼新增供应量将超过5万平米，在11个城市中处于中等水平，租金或将有所下降。

甲级写字楼市场：多地写字楼供应环比下降 西安处于中低水平

11座城市在2018年的写字楼供应合计同比下降37%，市场稍有喘息以消化存量，平均空置率同比下降2.3个百分点。

截至2018年末，11座城市中仅北京及广州空置率低于10%，分别为7.0%及4.3%，也是仅有的租金增幅超过10%的两座城市。但相较北京，广州租赁需求基本面更为理想，空置率水平为近十年最低值。在宏观经济整体面临较大挑战的背景下，广州凭借相对较低的租金水平和成熟的营商配套环境，展示了较强的企业吸引力。

七座二线城市中，南京市场近两年始终空置率最低，但这主要来源于有限的市场供应（最近两年新增供应合计12万平方米左右），而需求支撑相对欠缺，2018年吸纳表现仅为中西部同级城市成都的11%。而成都空置率在2018年末虽仍高达21.0%，但连续四年下降，已与二线城市均值（20.2%）非常接近。预计2019年成都写字楼市场仍将维持较理想的上升势头。

受经济环境及新增供应影响，预计2019年市场表现将弱于2018年。11座城市的甲级写字楼市场总供应较2018年增长一倍，市场供应压力难以消解。预计西安2019年甲级写字楼新增供应量将超过5万平米，在11个城市中处于中等水平，大约与广州相当，略高于部分二线城市，如南京、重庆等，且空置率将有所上升，武汉等二线城市亦将如此。。

此外，随着更多办公楼面被“联合办公“化，“办公空间即服务（Waas）”的概念带给写字楼市场的影响或将比此前预期更加深远、广泛和持久。企业社会正在加速变化，市场不断涌现新的产业及商机，老旧产业被迫重组整合，不确定气氛浓郁。租户对办公空间灵活性的要求将越来越高。

零售市场：整体租金走势稳健，优质项目加速市场洗牌

与写字楼市场类似，11座城市在2018年的零售商业供应合计同比下降27%，平均空置率同比下降1.0个百分点。

11座城市中，除重庆和天津外的九座城市零售商业空置率均低于10%，且多数空置率同比小幅下降；同比租金亦有1.8%的平均增幅。但零售市场看似波澜不惊的数据背后，部分掩饰了近年大量优质项目持续入市，竞争加剧，导致弱势项目加速淘汰、市场结构重塑的局面。

深圳及西安市场空置率最低，仅为1.2%及3.8%。虽然西安在2018年全年供应高达122.8万平方米，是唯一一座超过100万平方米供应的城市，但由于多数项目品质极高、入驻表现出色，对市场更多起到正面影响。

住宅市场：稳价格稳预期

全国楼市一直处在调控、降温的背景下，防止房价过快上涨是核心问题，但也不能出现暴跌的情况。只有房价得到有效控制，同时保持应有的交易量，达到供需平衡，才能促进人口就业、企业发展、经济提升。

西安2018年的住宅市场交易活跃、市场火热，商品住宅均价相比2017年同比上涨28.1%，整体上仍然供不应求。随着人才落户等政策的持续深入，西安住宅市场的需求度还将上升，加之“全精装交付”的新规的实施，增加了企业开发成本，西安房价应会同步上涨。

注：本文数据来源于第一太平戴维斯研究部