百城住宅库存正重回上升周期，目前去化周期接近10个月。西安由于去年住宅存量持续减少，目前去化周期仅有百城平均水平的一半。

部分热点城市住宅库存回升较快

资金和周转压力之下，去年下半年开发商加快推盘之后，随之而来的就是住宅库存的规模反弹。据易居研究院统计，截至去年底，全国100城新建商品住宅库存总量为45734万平方米，同比增长1.6%，市场消化完这些库存需要9.7个月。

全国百城住宅库存规模从2015年初开始下跌，期间虽偶有反弹，但下跌大趋势未变。直到2018年下半年开始持续攀升。“去年住宅库存现先降后增，大体上和市场交易情况相吻合，即上半年销售行业不错，下半年交易降温带来库存压力重现。”易居研究院智库中心总监严跃进表示，四季度开始楼市表现出“供大于求”的特征，且供求矛盾不断扩大，房企重新面临去库存的较大压力，“但对于购房人而言，却形成了一个购房窗口期。”

去年末有47个城市住宅库存同比反弹，降幅靠前的十个城市有六个是三四线，如：景德镇、惠州、湖州、镇江、廊坊和赣州；其余四个为福州、南京、北京和厦门。行业人士认为，这可能与一线和部分热点二线城市的房价水平和市场供应有关。

不少房企在去年四季度开始加快推盘、打折促销越来越多，地方调控力度也屡屡传出放松消息，不过在房价较高的一线和二线热点城市，开发商也忌惮降价后的不良影响，只能暂缓降价或暗降促销，对于销售的促动有限；同时高端楼盘的集中供应，也对销售形成阻碍。

西安住宅库存去化不足6个月

据克而瑞机构监测，截至2018年12月底，西安住宅市场存量为717.9万㎡，相比年初减少254万㎡。去化周期为5.3个月，比2018年年初缩短3个月。与一年前相比，西安新建商品住宅库存面积同比下降21%。西安住宅存量下降主要是受市场热度影响，不过在后半年市场回归理性、销量回落过程中，住宅库存又有小幅回升。

库存状况常被视为影响楼市预期和房企定价策略的因素之一。对比前几年的高库存状态，西安不足6个月的去化周期已处于阶段低点。“西安市场的供求关系需要分楼盘来看，有些项目需要摇号，有些则是供大于求。”美城机构首席市场分析师沈玮表示，去年以来库存持续下降既有购房需求增加的外在因素，也要考虑阶段供应不足的关系，并可能影响今年。

沈玮表示，去年西安计划供应22万套住宅，但全年实际供应只有一半，可能在今年继续集中释放。近期土拍市场持续火爆，这些地块也将从今年 下半年逐渐进入二级市场。一些城改项目最近开始提速，都预示着西安住宅供应可能比去年更充足。

有行业人士认为，潜在住宅供应量增加及常住人口超1500万的发展目标，其实都将考验今年西安楼市风向以及企业和政府决策。 华商报记者 李程