撰文=燕十三

PART1-地铁贯通，链接曲江

地铁4号线的贯通，扭转了曲江二期、航天城的价值认知，作为曲江一期外延的区域，这两个片区在地铁贯通之后，终于无缝接驳曲江一期资源！

在地铁链接之下，曲江一期、曲江二期、航天城链接在一起，一直被地产行业流传的曲江1.0、曲江2.0、曲江3.0划分，“大曲江”片区概念终于顺理成章。曲江皇家禁苑的文脉价值，不可复制的景观资源，令人垂涎的豪宅生活方式，都将通过地铁“分享”给三个区域。

地铁4号线的开通，对于曲江一期而言，利在疏解交通，快速出行；对于曲江二期而言，重在链接一期，渐次价值平权；对于航天城而言，不仅是拨云见日，也是价值重塑！

＞备注：曲江新区一、二期规划图

地铁4号线贯通之后，航天城终于串联曲江、大明宫、市政府、北客站，将南北向重要城市资源一线贯穿。地铁4号线的贯通，标志着西安“五区一港两基地”架构的城区部分，全部进入地铁时代。

“大曲江”片区之中，曲江二期与航天城相比，商业氛围、交通条件略胜一筹，此外，曲江二期产业、城市景观、名校资源等方面，却不如航天城。

但如果有项目落位于曲江二期与航天城之间，坐享曲江二期发展，又有航天潜力为依托，双重利好均享。

PART2-宜居之城，产业之城

双区交汇之处，北接曲江二期，南靠樊川景区，东有万亩林带，西有凤栖塬，可以说，集合城市文脉、景观、消费、人居于一体！

其一，高科技产业，领跑“大曲江”片区。

航天城是“黑科技之都”左膀右臂，西安万亿科创大走廊重要载体，是中国最大的国家级民用航天产业基地，吸纳了陕西二分之一的航天力量！

2018年219个国家级经开区考核，科技创新前十强，陕西航天经济技术开发区位列全国第4，力压江宁、芜湖、上海、杭州、天津，是陕西省单项排名第一的经济开发区。航天城拥有中国航天四院、六院、五院分院等实力强劲的企业，科技创新指标方面位居全国第4位，成为西部地区唯一进入全国前十的开发区。

除此之外，以高端装备、新能源等为主导的四大产业集群，筹建项目多达135个，总投资超过千亿元。如今京东、阿里云、百度云、华为云、滴滴等相继牵手航天城，总部齐聚，构筑物流产业高地。

＞备注：京东大厦规划效果图

2017年世界500强京东三大区域总部落户；2019年，滴滴签约航天城，设立滴滴丝路总部；紧接着，3月18日总投资20亿元的京广传媒总部再签约！

其二，城市景观资源，擎领“大曲江”片区。

航天城是西安少有的文化高地，塬体地势隆起，龙首建有“揽月阁”。海拔540米，比西安城中高出百米多，地势高亢，登高望远极佳，山风习习。

＞备注：西安新阳台，醉美揽月阁（来源/华商网）

航天基地属于皇家“唐文化”轴线南端，是凤栖原、樊川、杜陵等文化的集结点。目前，航天城中湖公园（16.54万㎡）、星河运动公园（6.4万㎡）、航天城文化生态园（10万㎡）已经开园，以及万亩樊川生态景观区等等，绿化率超过高新十倍不止。

航天城自然条件可与曲江一争高低，曲江景致被称为“九园一塔”，航天城景观被称为“两园一阁”，如能兼得，则独享“多园一塔一阁”！可见双区交汇，环境资本最优，北可直抵南湖，南又毗邻樊川，占尽地利。

其三，城市文教资源，领衔“大曲江”片区。

航天基地一直高度重视教育，从区域自身配置上看，仅公办学校就有5所，其中初中1所、小学2所、幼儿园2所，

2018年，航天基地有在建学校项目4所，分别是西安市航天城第一中学（2700学位）、西安航天城第一小学二部（2160学位）、西安航天城第三小学（2160学位）（2019年秋季建成）、皇子坡还建小学（540学位），一次新增学位7560个。

此外在医疗资源方面，位于航天基地的三甲级综合医院——西安市人民医院，项目建设已接近尾声，即将投入使用。

此前，基于航天城优越地理位置和自然条件，特别是雁南路中轴的贯通，被称之为“曲江3.0”，是继曲江1.0文商旅、曲江2.0产学研之后，现实版的曲江3.0，价值十分突出！

PART3-曲江向南，公园大道

万科·公园大道是万科进入航天城的第一个项目，也是万科布局“大曲江”片区的第八个项目，可以说，万科·公园大道属于万科·东方传奇、万科城市之光等项目的续篇之作。

万科公园大道项目总占地约5万㎡，总建筑面积约19.5万㎡，规划总户数约957户，规划建设13栋楼，距离地铁4号线航天大道站约1.7公里，车行可借道航天大道通达全城。

＞备注：万科公园大道区位俯瞰图

其一，从社区规划看，项目属于精致经济，为了营造高端氛围，万科规划了8栋洋房，社区环境十分低密。

整体容积率仅有2.8，绿化率40%，仅此一点，曲江一期&二期就很难达到。目前，曲江二期在售项目，多为精装高层，洋房产品十分稀缺，航天城低密产品的共用，补缺了这一环。

其二，从景观设计看，秉承万科一贯的“泛会所”设计，打造社区公园，融入“星际”元素，打造四大主题景观组团。

一则，主入口“中央礼仪轴”，打造长约200米“中央公园大道”；二则，全龄活动区的“星际探险乐园”；三则，打造洋房楼宇之间“星系宅间花园”；四则，500米的有氧慢跑道，长约300米的短跑道，四重景观设计。

＞备注：万科·公园大道规划效果图

＞备注：万科·公园大道规划效果图

其三，从消费场景看，航天城商业氛围缺失，为了对位人居生活步调，约5000㎡“天空之树”特色商业街区，赋予生活美好场景。

万科汲取新加坡“天空之树”创意设计，将艺术化思维和商业融为一体，打造精致都会生活场景，既满足了人们消费零距离的追求，又实现了商业体量精致化。

＞备注：万科·公园大道规划效果图

从规划设计上来看，万科·公园大道继承了万科一贯的情景设计，但在户型设计上，这一次万科·公园大道却有较大提升。

PART4-产品升级，服务深度

万科公园大道，打造建面约99-143㎡新中产时代社区，打造中央园林景观轴线，社区集观赏与街区生活一体，产品全新装标升级。

其一，从开间尺度和空间体验看产品升级。

万科洋房产品做了一定创新，采用了经典的“四叶草”户型，南北两个卧室，中间由一个开间约4米的餐厅+全明客厅+大U厨统摄。

＞备注：万科公园大道样板间实景

看到这里，特别想多说一下，看万科的户型，尤其是要注意采光面和开间尺寸！

比如朝北的书房、厨房、北卧三部分空间，窗宽与面宽均为同尺寸！南侧也类似，一条水平直线拉平立面，南向大阳台+主卧飘窗位，采用落地玻璃，通透感极强。

从这一批产品之中，我们可以清晰的感受到万科产品的迭代，过去对于功能型住宅的探索，让行业翘首以待，如今对于改善型产品的创新，万科仍然是领跑市场。

其二，从物业品牌和服务深度看生活场景。

万科物业成立于1992年，自创立以来，万科的物业服务水准，一直属于绝对品牌。5月24日，在中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组共同举办的“2019年中国物业服务企业峰会”上，万科物业再次荣获物业行业百强TOP1，这是自万科2010首次参评之后，连续十年获此殊荣。

＞备注：万科物业布局示意图

目前万科物业的服务范围涵盖社区空间管理、商业物业管理、资产管理等服务内容，以与时俱进的服务水准为业主提供全生命周期服务。

进入云时代，万科物业通过业主的“住这儿APP”和物业员工的“助这儿APP”两大平台实现日常物业管理中的高效反馈。连续十年，万科物业价值被时间见证，优于行业体验的物业水平也成为了万科产品二手交易中保值的重要因素。

在“大曲江”片区之内，万科·公园大道价格与其他万科项目相比价差颇大，精装高层价差在0.2-0.3万/㎡，洋房价差在0.2-0.4万/㎡之间，如果在曲江二期没有中签的万粉，可以重点关注。

PART5-需求聚集，稳立潮头

万科公园大道位于航天大道与航天东路十字向南300米，处于航天城与曲江二期交汇之处，坐享曲江二期发展，又有航天潜力为依托，区位价值优越。

＞备注：万科公园大道营销中心实拍

近两年来，航天城一直是西安低密度产品供应大区，万科、融创、科为、大华、康桥等房企都精研低密度产品。开阔的环境，优越的产品，令航天城一度成为“千人摇”集中区。

即便是在2018年第四季度房源碾压需求，航天城仍然一枝独秀，凭借地铁4号线开通，优越的生态资源，还有教育配置，一直稳住楼市潮头。不仅如此，随着土地市场供给出现偏差，航天城的价值正在放大。

进入2019年以来，大西安“南控”变成了“南闲”。第一季度长安供地不过百亩，市场处于微量供应。扫视高新三期、常宁新区、长安区韦曲南&大学城三个片区，或是房价高涨，或是出现断供，总之，选择余地很小。反而是航天城项目连续供应。

如果土地政策不改变，房企无地可用，进入2019年第四季度，长安行政板块就会出现房源供应下降，这里面就包括高新三期、常宁新区、长安区韦曲南&大学城、航天城板块。

在城南普遍缺房的现实情况之下，万科再续新篇，构建“大曲江”生活圈，打造万科·公园大道。一方面满足了航天城购房者对于万科品牌的渴望，另一方面也将万科服务再次落地。

随着万科曲江项目逐步收官，“大曲江”生活圈终将绝版，曲江向南，万科·公园大道品牌价值渐次攀升。万科所赋能的项目，在一二手市场都备受关注，这一点在二手房市场获得了长期验证。

作为世界500强品牌，万科的物业价值，一直被行业看重，“大曲江”生活圈的万科·公园大道值得拥有!

备注：文中房价数据参考西安克尔瑞发布，城区排名参考商务部官网数据，产业、公园、教育、医疗等信息均来自于网络整理。

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