撰文=燕十三

法拍房再显威力，未央湖板块高价地再现，楼面价竟然达到7000+，再度刷新灞渭三角洲土地价格！

2019年6月25日，西安浐灞生态区未央湖两宗土地由西安市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，最终在经过近200次出价后，这两宗土地被西安东卓置业有限公司以4.82亿元的价格竞得，该公司即为东原房地产开发集团全资子公司。

该宗土地系陕西乾恒实业有限公司在陕西省西安市未央区未央湖度假村住宅土地的使用权【土地证号：西未国用（2008出）第447号，面积为：42350.8平方米】。起拍价2.35亿元，保证金4700万元，增价幅度100万元。

经过192轮报价，最终该地块被西安东卓置业有限公司（东原）以4.82亿元竞得，溢价率105%，折合楼面地价7388元/㎡，也着实让西安楼市震了那么一下，但比起未央湖惊心动魄的拿地传说，还有环绕一圈的配套预期，这个价格并不算高！

当然，除了土地款外，根据该地块的司法拍卖文件，该地块的竞得者还需要承担以下费用：

1.该宗土地尚存部分地上建筑物需要进行拆迁补偿，具体事宜由竞得人和地上建筑物权属人自行协商。

2.该宗土地涉及被执行人公司原职工安置权益，具体事宜由竞买人与该公司原职工协商。

3.该土地产权证原件及票据已遗失，由竞得人自行处理。

4.该被执行人已经被税务机关认定为非正常户，在主管税务机关对其进行违章处理、流失发票缴销、欠款缴清之后方可办理该宗土地的税务缴纳事项。

5.被执行人因土地拍卖前涉及的相关合同的履行义务或其他第三方就拍卖标的物的或有权益主张，风险由竞得方自行处理及承担。

也就是说，该地块实际上的楼面地价要远远高于7388元/㎡！于是一个问题来了，当楼面地价每平米达到万元左右的时候，房价会到多少？

其实，在搞清楚这块地未来价格预期之前，应该搞清楚这一板块，究竟有什么配套？值得如此高价！

其一，灞渭三角洲生态价值，既有浐灞国家湿地公园，又有未央湖，算是生态环境极佳。尤其是三角洲十分稀缺，西安已有的三角洲如浐灞三角洲、沣渭三角洲，一个被规划为欧亚论坛综合发展区核心区，一个被规划为丝路能源金贸区核心区，灞渭三角洲如何规划看点十足！

请参照《灞渭三角洲，能否快速崛起？》、《上风上水上选！西安三角洲值得关注！》、《中国金茂进入未央湖，灞渭三角洲历劫重生！》，这里面讲了一些对于区域的分析和看法，都是从发展趋势来看，不可作为参考依据。

其二，浐灞左翼大型文旅项目，也就说我们所说的万达文旅城，有兴趣也可以了解一下。这个项目落地之后，将翻新区域形象，规划大型住宅、文化、商业、酒店等等，例如合肥万达城，占地面积100公顷，可容纳5万名游客，日接待量达10万人次，年接待游客达2000万人次，安置数万人就业。

请参照《没有放弃，还在争取！万达城是否烟消云散？》，目前项目还在拿地阶段，因为未央湖土地权属复杂，想要全部落定，还需要一定时间。

其三，地铁三批获批，“5+2”五条新批，两条延伸线，其中地铁10号线属于一条新线路，未来地铁10号线贯穿未央湖板块，将改善区域交通。根据网传版《关中城市群都市区轨道交通规划_西安地铁规划图》，连通地铁3号线、14号线、19号线、8号线、7号线、1号线，与各城区实现互联。

随着西安城市开足马力大发展，主城区已发展饱和，土地资源更是稀缺，房企只能外溢至三环外。而灞渭三角洲成为选择之一。未央湖片区紧邻主城区，且属于浐灞生态区，有丰富的廉价土地资源，因此成为品牌房企落子的可选之地。

目前，已经进驻的房企有：金茂（未央金茂府）、新城控股、金科（金科博翠天宸）、远洋（远洋·御山水）、东原、恒泰，除此之外，还有碧桂园·凤凰城、华远·辰悦等。

＞备注：灞渭三角洲风景-摄影师：苌苌/手机拍摄

＞备注：灞渭三角洲风景-摄影师：苌苌/手机拍摄

＞备注：灞渭三角洲风景-摄影师：苌苌/手机拍摄

＞备注：灞渭三角洲风景-摄影师：苌苌/手机拍摄

＞备注：灞渭三角洲风景-摄影师：苌苌/手机拍摄

2018年9月28日，未央湖板块再次成为楼市焦点，土地价值成为一大看点。

历经24轮激烈竞争，金茂地产（中国金茂）斩获浐灞未央湖117亩居住用地，以77720万元竞得，溢价率42.03%。折合土地单价662万元/亩，根据规划设计条件书，可开发地上建面117378平方米，折合楼面单价6621元/平。

2019年6月26日，192次出价，溢价率105%，东原竞得未央湖旁63亩住宅用地。

未央湖片区再次回到市场视野之中，这一片城改与土地纠缠不清的区域，即便是发展迟缓一些，终究难以遮盖资源的魅力。紧靠国家湿地公园、双河交汇，又毗邻未央大学城，与奥体中心对望，是西安少有的集文化、景观、教育、健康于一体的优质板块。

目前，金茂府项目已经定位，被命名为“未央金茂府”，也是西安第二座以“金茂府”命名的高端社区，参考长安金茂府价格，这里或将诞生2万+项目，天赋资源，值得期待。

除此之外，未央湖对望奥体中心之侧，也有大量土地资源囤积，处于绿城西安全运村与奥体中心之间，地段十分优越。未来，西安全运村、五星级酒店、大型购物中心、六大央企总部嵌入、诸多公园、幸福岸线建成，土地价值又将如何？

未来，西安高端楼盘向两个方向发展，一种是绝对城市核心，高密度、高舒适、高配置，享受城市政经文卫核心资源；还有一种是绝对景观资源，临湖、临河、临公园，享受无法复制的城市景观资源，打造高端产品线。

因此，过快开发灞河、浐河、渭河、泾河岸线，很难做到地尽其用，一定是有保留的精细化开发，适度引导，渐次高端，将优质资源打造成为优质产品，有一定观赏性的社区。

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