来源：猫叔聊地产（maoshuhouse），转载已获授权，不代表房天下观点

房地产市场是周期性的市场，也被称为“经济周期之母”。有人说，中国楼市“三年一涨”，也有人说，每隔三年，就有售楼处被砸。

抢房潮和维权潮轮番上演，见证了楼市的冷暖交替，也见证了，房奴们的人生百态。

1

因为降价状告售楼处签“阴阳合同”

前两天济南粉丝反映，济南龙湖天琅因为降价被业主维权。

价格由前期的3#、4#精装修22000元/㎡降价为5#毛坯17000元/㎡，虽然去掉了精装修，但是前期龙湖宣传精装标准是3500元/㎡，即使扣除了精装修成本，按照140平的面积，房价也实实在在下降了21万。

毕竟是20万以上的损失，前期高价买入精装房的业主们扎心了。但他们维权的借口不是降价，而是龙湖天琅通过“阴阳合同”规避政府限价政策。

原来在龙湖前期销售项目的时候，采取了阴阳合同的形式，虽然项目是2.2万/㎡的价格，但是装修合同占到7000元/㎡。这样网签价格就比实际的签约价格低了。

龙湖天琅当然违反了相关政策。可是，签订阴阳合同，绑定装修费、车位、甚至多交茶水费等等，这些已经是购房者们都知道的“潜规则”，也就是说，当初签约合同的时候，业主们是默认了的。

虽然猫叔一直是站在弱势的买房群体一方。但这次猫叔却要比较公道的说一句，房价上涨的时候，你好我也好，开发商和购房者一起抬轿子，共同享受上涨红利，但房价下跌的时候，业主揭开发商老底，不承认签约事实，这并不符合契约精神。

就市场而言，价格波动是合理且正常的，为什么允许其他商品价格下跌，偏偏房价就不行。市场上每一位交易者，都应当承担风险成本，愿赌服跌。

2

降价潮正在多地上演

济南并不是个例。之前猫叔就写过：多地房价正在偷偷下跌！我采访了200个买房人后终于确定！其中提到，开发商死扛价格，但偷偷调低备案价、具体成交价打折、推出特价房、送车位等活动都是楼市下跌的信号。

当初只是做了趋势解读，现在有更多事实佐证。

如果我把济南龙湖降价的事情，通过标题党的形式发出来，再加上“腰斩、崩盘、暴跌”一类吸睛的词，那阅读量一定比本文高出不少。

非不能也，是不为也。

个例不能代表大盘走势。龙湖天琅作为济南第一个天字系列高端改善的楼盘，在16年拿地之际楼板价就达到9872元/平米，当时这个价位已经接近同地段当初的二手房。更何况，济南人都知道，如今济南高端改善市场2W以上的价位实在是不好卖。

类似龙湖天琅降价事件，是市场在牛市尾盘留下的“后遗症”。炒股的朋友知道，对于整体性的大牛而言，一般情况是绩优蓝筹股最先开始启动上涨，随着越来越高价格的示范效应，许多先前不被看好的垃圾股，也会成为投资者买入的对象，最后形成股市一片普涨的疯狂状态。而这个时候，则预示熊市就要来了。

楼市也是如此，经过一轮大涨，无论是优质的楼盘还是一般的房源，价格都有了拉升。等市场冷静下来以后，价格慢慢回归价值，涨幅较低的，还会补涨，上涨过高的，就会回落。

龙湖只是根据市场近期的反映，及时做出了调整。我们绝对不能以个别楼盘的降价幅度，对比整个楼市的降价幅度。但也确实看出市场在降温。

除了济南，还有很多城市发生开发商降价事件。

去年年底，上海宝山区招商中环华府降价，每平减少了800-5100元不等，引发老业主维权砸售楼处；

今年上半年，北京通州的K2十里春风，位置太偏僻，紧邻廊坊，去年11月签约3.4万跌到了今年的2.4万，价格下行，去化也不好；

不久，厦门同安汀溪的大唐水云间，项目的开盘价均价2.4万/㎡精装，7月28-29日购房低至1.9w/㎡毛坯……

这些都说明，狂热的买房情绪正在一点点冷却，市场进一步回归到理性状态。出现新房降价的城市，至少在未来半年到一年内，房价会比较平稳。

还是那句话，全国楼市都有分化，猫叔没提及的城市，大家及时观察开发商动态吧。

3

一手杀二手时期

这一波楼市的市场底，应该会通过“一手杀二手”的形式展现出来。

如果是正常的市场，新房和二手房的客户是不重合的，同样的地段和品质下，新房价格都要比二手房价格高。如果没有ZF的调控干预，新房价格涨幅始终跑在二手前面，然后到高位跌落。但是这种情况下，容易引起一系列的金融风险。

ZF的限价政策，让新房价格比周边二手低很多，防止了金融风险的发生，但也坐实了涨幅，本质上，是一种价格保护。所以，我们知道各地出现了一二手价格倒挂的情况，让新房有了获利空间。

随着市场的进一步冷却，你会慢慢发现，即使是限价的新房，去化率也不那么高了，还要想办法打折、降价出售。那么周边的二手房为了抢夺房源，势必也会跟着下跌。

这就是一手杀二手。

老地产人应该还记得08年8月份，市场不景气的时候，万科在深圳带头推出“一口价”的营销策略。万科带动周边楼盘相继推出一系列优惠：送装修、送家电、打折促销，推出片区内起价更低的价格等，抢走了很多二手房的客源。

立竿见影的效果是，深圳全市8月份一手房成交上涨，二手房从7月的4000多套下滑到8月的3500多套。

所以，目前一二手房价倒挂的城市，以后会出现的趋势是二手逐渐下跌向新房看齐。即使新房因为备案价再难下调价格，开发商也会卖力推销，与二手房抢客源，依然利好买家。

这个时段应该是刚需最值得珍惜的时光。中国楼市历来牛市长熊市短，买方市场并不好遇到。所以猫叔还是真心建议，能够利用好这个时机，多去寻找适合的房源，看准时机入场。

为什么房价回调了，还要鼓励刚需入场呢。

我只能引用任小米的一段话。国家制度决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决。如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的。

如果您对赌国运，那我也不知道说什么了，给您劈个叉吧。