房贷有没有提前还款最佳时间？买房时注意这一操作让你省下10-20万_西北地区

房贷有没有提前还款最佳时间？买房时注意这一操作让你省下10-20万

新闻来源： 2019-08-01 06:07:19

当今房产对于人们来说虽是硬性需求，但是房价的不稳定性还是让大部分人感到担心，房价万一下降有可能就是几十年工作的积蓄蒸发了，所以很多人在在买房这件事情上都会十分谨慎。

尤其是房贷问题更是让购房者头大，经常会听到有购房者嚷嚷着：“提前还房贷，怎么还最划算”、“第几年还房贷最合适；” “等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”等话题。那么到底房贷是否应该提前还，提前还还款真的有什么好处？

房贷到底有没有提前还款最佳时间

我们先假设以商业贷款购房，贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在商业贷款的基准年利率是4.9％。因此就是将本金100万平均分到360个月（30年*12月），这样算下来每个月固定还本金2777.78元（100万÷360=2777.78元），这是一个固定的数字，每个月固定还的本金是不变的，我们再看看每个月要还的利息。

月利率就是年利率除以12，以商业贷款年利率4.9％为例：月利率就是4.9％/12=0.408333％。

假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333％=4083.33元。

第一个月还款金额：本金+利息（2777.78+4083.33=6861.11元）

那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候就不再欠银行100万了，而是100万-2777.78=997222.22元。

所以第二个月的利息是：997222.22*0.408333％=4071.99元。

第二个月还款金额：本金+利息（2777.78+4071.99=6849.77元）

由此可得，最后一个月，我们还清房贷的最后一笔钱是：（2777.78+11.34=2789.12元）

算明白了每个月本金和利息的构成，大家是不是发现，银行的每一笔账都是清清楚楚计算的，你所支付的每一笔本金和利息，都是实际消费的金额。

你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱。银行借钱给你，你每占用一天，就要支付占用一天的利息。

由此可见，根本不存在房贷什么时候还最划算。你借多长时间，就算多少利息，无论是在还房贷的第一年、第五年还是第十年提前还贷，你都支付了应该支付的利息，一分不多，一分不少。

那么到底如何还款才能更加省钱，就需要我们选择好正确的还款方式，通常有两种还款方式，就是等额本金和等额本息

还款方式：等额本息、等额本金

通常，当你付完了首付给开发商，剩余的款需跟银行借贷。通常有两种还款方式，就是等额本金和等额本息，这两者到底有没有差呢?我们用真实案例来解说:

某某火盘:

建筑面积:98㎡

折后单价:毛坯9500 精装3000

折后总价:931000(毛)+294000(精)

按揭首付:191000(毛坯首付2成)+94000(精，取整)

按揭贷款:74万(毛)+20万(精)

毛坯按揭30年，按照基本利率上浮25%(6.125%)计算;精装贷款10年，按基本利率上浮35%(6.615%)计算。

①等额本息按揭贷款月供为:

前10年月供:4496(毛)+2283(精)=6779元

后20年月供:4496(毛)

总款为6779*12*10+4496*12*20=813480元+1079040元=1892520元。

总利息:1892520元-940000=952520元≈95.25万!

②等额本金按揭贷款月供为:

毛坯贷款30年的，还款总额为1421763.54元，支付利息款为681763.54元。

精装贷款10年的，还款总额为249408.33元，支付利息款为49408.33元。

总利息:1421763.54+249408.33-940000=731171.87元≈73.12万

数据说明真相，如果置业一套约100㎡，单价约12000元的户型，选择等额本金方式还款，可以省20余万!

既然等额本金比等额本息省钱，为何购房者的潜意识还是会选择等额本息?一方面是引导的问题，另一方面是如果你选择等额本金，那么在前期也许会有压力。

就比如某某印象98㎡的房源，选择等额本金的还款方式，那么第1个月月供5832.64元，第二个月5822.15元……第360个月2066.05元。在第70个月(5.8年)后，等额本金的月供与等额本息的月供持平，之后低于等额本息月供。但是如果选择等额本息，月供为4496元(毛坯)，与第一个月相差1336.64元。

小编建议:

所以，各位朋友不要纠结什么时候提前还房贷最划算了，如果你觉得欠着房贷，心里难受，那么有了足够的金额后去提前还贷，也未尝不可，根据自己的能力量力而为就好。

对于是等额本息还是等额本金的贷款方式，即便是苦点、累点、省点也要选择等额本金，毕竟能省二十万呢!而且户型越大，省的更多!当然，如果觉得压力太大不能承受，只能选择等额本息!

再次感谢原作者辛苦创作，如有任何版权问题请直接联系作者删稿

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现如今在银川买房，高房价让不少刚需客望而止步，毕竟工资有限，想要买一套心满意足的好房源得慎重些，想买房却一直苦于不了解楼市？别急，让房天下帮你解决这个问题吧，今日给购房者推荐一波3500-7000元/㎡之内的热门楼盘，供大家挑选！

中海国际社区珑湾

效果图

中海国际社区珑湾基本信息单价均价6500元/平方米产权年限70区域商圈金凤区七子连湖户型四居室(142.00㎡)三居室(132.00㎡)三居室(126.00㎡)收房时间16年10月30日26#32#34#39#45#51#816户交房。开盘时间2015年9月19日26#32#34#39#45#51#共计816户已经开盘。

动态：中海国际社区珑湾位于六盘山路与凤凰街交会处往西1000米，项目占地超70万㎡，建面约为150万m2。银川中海城雄踞湖城居住区，4000亩七子连湖，三面环水，尽揽迷人风光。社区自带有幼儿园，15万㎡社区商业规划，小区内自有会所、健身房等设施.中海珑湾在售约102-142㎡，2-3房户型，均价约6500元/㎡；精装住宅均价7300元/㎡,预计最后一批交房于2020年6月30日。欢迎置业咨询。

容积率：2.12

绿化率：35.00

交通图

物业费：1.7元/㎡月

物业地址：银川金凤区七子连湖宝湖南唐徕公园西七子湖畔

鹿先生的洋房Ⅱ期

效果图

鹿先生的洋房Ⅱ期基本信息单价均价6000元/平方米产权年限70区域商圈兴庆区北塔湖户型三居室(115.50㎡)三居室(104.20㎡)三居室(128.75㎡)收房时间11#、12#、13#预计于2020年11月30日交房开盘时间11#、12#、13#预计于2018年9月30日开盘

动态：鹿先生的洋房Ⅱ期位于兴庆区上海东路与丽景北街交汇处向东200米，周边辐射医疗机构有中山医院、华夏医院、附属医院、自治区人民医院，便捷齐全的医疗配套为您和家人保驾护航；项目就是银川市第二十一，除此之外还有兴庆区二幼、银川市二十六、兴庆区二十四、银川高级、田家炳高级、景博等的资源，资源配套完全可以解决孩子问题。随着区域开发力度不断加大，市政建设的逐步完善，居住人口的上升，未来的配套将会更加完善。鹿先生的洋房Ⅱ期热推128㎡、130㎡三居室，均价6000元/㎡，暖心的住宅等您回家。

容积率：2.04

绿化率：35.00

交通图

物业费：1.5元/㎡月

物业地址：银川兴庆区北塔湖上海东路与丽景北街交汇处向东200米

祥瑞城市花园

效果图

祥瑞城市花园基本信息单价均价4800元/平方米产权年限70区域商圈西夏区北京西路户型三居室(121.42㎡)三居室(137.52㎡)二居室(117.89㎡)收房时间已于2018年10月一期1#2#5#-6#8#-11#13#交房开盘时间祥瑞城市花园已于2017年4月22日开盘

动态：祥瑞城市花园位于银川市西夏区北京西路与金波南街交汇处向南100米，70年产权房，项目位置优渥，商业配套成熟，怀远市场、西夏万达都比较近。资源丰厚，项目南侧是24中初中部，距离项目仅，西夏八小、西夏、24中高中部以及大学城都在项目周边。项目北侧流芳园，解放军纪念广场，是家人散步老人健身孩子玩乐的好场所。产品设计是高层板楼住宅、以及临街商业,总共18栋楼已于2018年10月30日交工。目前在售约96-137.52平，2-3房户型，均价：4800元/㎡，欲购从速。

容积率：2.96

绿化率：35.10

交通图

物业费：0.98元/㎡月

物业地址：银川西夏区北京西路北京西路与金波南街交汇处向南100米

世茂悦玺

效果图

世茂悦玺基本信息单价均价6800元/平方米产权年限70区域商圈金凤区户型三居室(175.00㎡)三居室(170.00㎡)三居室(178.00㎡)收房时间预计于2019年09月30日1#2#4#交房开盘时间29#-44#已于2017年7月15日开盘

动态：世茂悦海国际社区三期悦玺，拥有70年大产权，项目处于阅海商务区核心区域，聚集了银川的资源配套：市民大厅、中阿之轴，向西可达览山公园、阅海湖；距离项目较近的商业体有大阅城、万达、悦海新天地等，无一不是银川核心商圈；向南有区医院等医疗资源。整个小区采用了园中园的设计，把小区分为了两个独立组团，墅区采用整体抬高设计，融于整体又独立于整体。

容积率：2.00

绿化率：35.00