撰文=燕十三

PART1-国际品牌，特殊现象

国际知名酒店打造产权式酒店，属于稀缺品，尤其是现房销售，西安楼市之内，除了曲江温德姆至尊公寓，还有一个便是浐灞华美达产权式酒店。

稍微了解一下，就会比较清楚，曲江温德姆至尊公寓属于高端配置，不仅地段高端，装修配置极高，目前在售户型有107-267平的一室-四室，均价3.5万元/㎡。而浐灞华美达产权式酒店属于中高端标准规划，处于西大附中浐灞中学旁，打造产权式酒店及服务式公寓，价格1.2-1.35万元/㎡。

再深入了解一下，竟然发现，曲江温德姆至尊公寓与浐灞华美达产权式酒店，竟然系出同源，都属于温德姆酒店集团！

据了解，温德姆酒店属于全球最大酒店集团，总部设在美国新泽西，布局68个国家16个品牌，近7440家酒店，在国内发展十分迅猛，华美达品牌精研中高端服务。

近年来，高端酒店遍布西安各城区，例如灞河新区紫楹台旁-温德姆花园酒店、金花北路-新兴温德姆酒店、长乐公园旁爵怡温德姆酒店、曲江温德姆酒店，还有灞河岸线上在建一座。

那为什么温德姆酒店偏重于“核心城区+现房公寓”？其他品牌普遍卖期房，二者之间有什么区别？

PART2-紧靠名校，地铁加持

从投资来看，因为曲江温德姆至尊公寓属于高端投资，与大众生活相距甚远，反倒是华美达产权式酒店，满足大众投资偏好。

西安是历史名城，经济高速发展，拉动文旅消费，尤其是近年来一带一路国家战略之中，西安城市价值凸显。加上“西安年，最中国”等城市品牌营销活动，旅游流量激增，带动酒店产业快速发展。根据携程数据显示，显示平均客房入住率达到70%，投资收益清晰可见。

温德姆酒店集团为何牵手央企中国铁建？我们将原因总结为四点：

其一，合作品牌保障，中国铁建是中国乃至全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一。在“一带一路”海外工程方面，中国铁建一直是中国建筑企业的排头兵。中国铁建先后参与了一大批在国际上具有重大影响力的标志性工程。

＞备注：中国铁建青秀城项目实拍

其二，区域优质规划，地处二环与三环之间，属于城市2.5环，浐灞总部经济区之侧，毗邻西大附中浐灞中学，周边3公里之内，规划有腾讯双创小镇、亚马逊AWS创新中心、丝路梦工场、欧亚创意设计园孵化中心、西安华海酒店、长安大学科技园等。

＞备注：浐灞区域重点项目示意图

其三，区域消费潜力，处于高档社区之间，附近有中国铁建、保利、万科、天朗、龙湖、中海、绿地等社区，售价普遍较高，十余万中净值群体。这一居住圈，不仅消费力较强，消费视野也比较宽广，对于生活方式追求较高。

其四，区域交通环境，地处北辰大道旁，二者相距三百多米，未来北辰高架落地，将直通北三环。而地铁8号线（10、19号线交汇处2站）、10号线，即将落位于项目两侧，拉动百万级人流量，有轨道交通加持，客流量带动更大。

＞备注：华美达酒店附近地铁规划

央企中国铁建携手温德姆酒店集团旗下华美达酒店，紧傍区域重磅资源，未来浐灞总部经济区成熟、区域消费力再度提升，区域交通条件改善，这一区域租赁需求将集中呈现，而处于核心位置的华美达产权酒店，当然是重要选择之一。

对比世园会板块，这一板块十余万稳定居民，消费力强劲；对比金融园区，这一板块，拥有三条地铁线，客流量密集；对比总部经济区，这一板块公寓投资品更为稀缺。

与欧亚经济论坛核心区相比（金融园区、总部经济园区、世园园区），华美达酒店所处地段，需求量更大，供给量更小。

PART3-现场实踩，品质甄选

项目因为是现房销售，可以进行实地考察。在进入10楼观察观之后，有以下三点感受：

其一，公区设计：华美达酒店公区规划比温德姆至尊酒店公区小，大致有金花北路-新兴温德姆酒店大堂的一半，但比一般精装公寓奢侈太多。此外，酒店走廊、电梯、楼梯间等空间较大，舒适度较高。

此前，体验过深圳、杭州、西安十余家温德姆酒店，对于公区品质、装修风格、材料运营等方面，还是比较有信心。

其二，户型设计：华美达酒店公区，采用3梯12户设计，梯户比舒适度高，户型面积约52㎡/55㎡/63㎡/105㎡/110㎡，户型方正，层高在3.6米，使用率高。

＞备注：青秀城·华美达产权酒店大堂装修效果图

＞备注：青秀城·华美达产权酒店公区装修效果图

通体看完之后，户型设计有三点价值与一般公寓产品不同：一则，采光，一般公寓采光不足，但华美达酒店不仅采光好，还有宽窗设计，每户均有阳台，采光充足；二则，舒适，一般公寓追求紧凑，面积控制在50㎡以下，空间逼仄，而华美达酒店空间大，大中客房设计。三则，可变，典型如110㎡户型2+1房设计，便是两种场景设计，如果打造居住场景，便是2房+1大阳台，如果是办公场景，便是3房设计。

＞备注：青秀城·华美达产权酒店51.97㎡酒店客房设计效果图

＞备注：青秀城·华美达产权酒店110.91㎡酒店客房设计效果图

其三，服务设计：华美达酒店物业全部由酒店提供，也就是说，无论是办公、长租、自用，都将享受到温德姆酒店服务，更为系统，更为亲和。

据了解，中国铁建·青秀城项目一共五栋楼，4栋住宅楼，1栋公寓楼。公寓楼B座，打造为中国铁建总部办公，公寓楼A座，打造为国际品牌华美达酒店。华美达酒店，因为现房销售，装修即可营业！

PART4-重磅签约，赢跑市场

据悉，整个项目一共204套房源。与动辄千套房源的项目相比，十分稀缺。

其中，1-2层，属于华美达酒店大堂，3-14层，规划华美达酒店客房，19层，规划酒店行政楼，15-18层规划为商务公寓，配套商业面积4142㎡，停车位877个。

商业配套上，作为央企与国际品牌联手打造，在业态规划上严格把控，配备充足车位，形成以酒店为核心的完整产业链。

华美达酒店，建筑形象高端，采用干挂石材，是西安少有的国际标准酒店设计，参考过往温德姆酒店设计，这一酒店交付值得期待。

按照目前市场现状，未来华美达酒店客群主要来源于签约客户、商务、旅游、散客等，因为毗邻地铁，未来客流量或将远超世园会板块。此外，区域潜在不少轻量级企业办公、教育陪护群体、青年办公租赁等需求，租赁需求也比较旺盛。

考虑一下，同为温德姆酒店品牌，曲江温德姆至尊酒店公寓3.5万/㎡，而浐灞华美达酒店公寓1.2-1.35万/㎡，价格相差2.5倍，虽然定位不同，但价格差距更大。如果按照毛坯来算，性价比超过总部区公寓产品。

考虑一下，西安公寓类投资产品不少，但租金超月供的项目实在稀缺，没有品牌，缺乏溢价，增值困难。反倒是大品牌酒店托管更为直接，例如华美达产权式酒店公寓，一旦托管之后，不仅收益稳定，而且年收益颇高。

参考以往案例，一般年回报率大概在5-7%，核心地段项目，大概在15年105%的收益率，相当于15年净赚一套房。虽然不如一线城市房价翻倍增长，但却领跑公寓市场。

目前，3公里之内，高端写字楼/社区较多，例如中国铁建、旭辉、万科、保利、龙湖、中海等房企，还有即将开发的旭辉，十余万稳定消费群。加上地铁8号线、10号线、19号线规划，让区域发展更加值得期待。

央企巨子中国铁建，携手温德姆酒店集团旗下华美达酒店，打造市场罕有投资臻品，一次性签约15年，没有空档，长租收益，跑赢市场！

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