撰文=玉娇龙

自2019年1月1日至2019年6月30日，西安市主城区共有超过83个项目（单个项目多次公示算一个）进行商品房价格公示，共计推出房源32406套。

其中毛坯房源12822套，精装房源19584套。毛坯房源价格区间9480元/㎡-38420元/㎡（别墅），精装房源价格区间11605元/㎡-34759元/㎡（大平层）。

从房源分布来看，曲江二期、浐灞，是上半年主城区供货主力板块，港务区、城东紧随其后！

浐灞供应房源较大的项目有：万科·澜岸、万科悦湾、碧桂园·阅江府、碧桂园·香湖湾1号等，曲江板块上半年供应量则集中在：金辉世界城、大华·公园世家、华润·曲江九里、金地·南湖艺境等项目。

尽管曲江上半年供货占比基本与浐灞持平，但从区域未来可开发土地面积来说，浐灞依然会是主城区主力供应板块。

浐灞房源均价分布大致如下：

其一，均价1.2万/㎡以下：西岸国际花园（部分1.4万/㎡以上）、阳光100阿尔勒、御锦城等。

其二，均价1.2万--1.5万/㎡:合能·枫丹唐悦、万科·澜岸、万科·悦湾、湾流、世园大公馆、公馆壹号、天朗蔚蓝东庭、紫薇花园洲（部分1.7万/㎡）等。

其三，均1.5万--2万/㎡以上：自然界、天诚·春暖花开（部分1.4万/㎡）、碧桂园·阅江府、碧桂园·香湖湾1号、中建·锦绣天地等。

上半年，浐灞还有碧桂园双星楼盘：碧桂园·香湖湾1号、碧桂园·阅江府，两个高端低密项目入市。其中碧桂园·阅江府，在西安市首次推出了高端现房销售，提振区域价值预期。

综合各项目去化数据来看，浐灞板块的房源价格总体还是比较有性价比，对于改善群体来说，浐灞板块房源值得重点关注。

除浐灞生态区之外，主城区公示房源均价分布大致如下：

均价1.2万/㎡以下：大华·翰林华府、德杰·状元府邸、奥园·誉府、华润·未来城市、汇悦城、曲江·美好时光、紫薇·东进、铭鸿中心、清凉山居、雨润·星雨华府等。

均价1.2万--1.5/㎡万：保亿·公元印、紫薇·睿纳时代、康桥·悦蓉园、大华·公园世家、金地·南湖艺境、中海·长安府、金地·中心风华、科为·瑞府、华清学府城、万科·公园大道、万科·翡翠国际、万科·城市之光、华润·曲江九里、天朗·蔚蓝东庭、浅水湾·澜园、曲江·千林郡、瑞和·大唐府邸等。

均价1.5--2万/㎡：大华·公园世家、锦业上都、龙湖·景麟天序、西安壹号院、融创·东方宸院、里城·柳岸十里、天地源·万熙天地、中海·曲江大城、天地源·曲江香都、金辉世界城等。

均价2--3万+/㎡：保利·天悦（部分1.8/㎡左右）、清凉山居（叠拼）、融创·揽月府、科为·城墅、碧桂园·凤凰城、金旅·南璟台、龙湖·天钜、华润·置地悦府、金茂府（部分高层1.9万/㎡）、高新·诚园、曲江·玫瑰园等。

这部分房源的集中特点是：板块相对醇熟，因此价值很容易判断。有性价比的楼盘很容易引发摇号热潮，因此也涵盖了上半年大部分的摇号神盘，如万科·翡翠国际、华润·悦府、清凉山居、万熙天地，以及上半年高热的大华、金辉世界城、康桥悦蓉园等。

目前主城区之内，住宅供应均价2万+楼盘有十四个，3万+项目有三个：高新诚园、曲江玫瑰园、万达ONE。

此外，以高新为首，近期市场还出现了不少高端公寓产品，参考《没想到！西安再次诞生2万+，这次竟然是公寓！》，高端物业品类趋向更多元。

结合上半年房源公示情况，有以下几点思考与大家分享：

其一，房源供需矛盾突出，上半年房源供应不足，导致摇号项目不断刷屏，典型如万科翡翠国际、华润悦府、清凉山居、万熙天地等项目，十几个人抢一套房的新闻已经见多不怪，但对个体购房者来说，也意味着买到中意房源的困难极大。

其二，房源价格普遍上涨，相比去年，2019年上半年公示房源价格偏高，2万+不断涌现。在四个刚性成本上升：土地成本、精装成本、公租房成本、材料成本普遍上涨之下，房企利润率不断降低。房企为了盈利，不断打造高端，追求产品溢价空间。

其三，精装大行其道，2019年上半年，主城区公示房源共32406套，其中毛坯房源12822套，精装房源19584套，毛坯房源占比仅为39.5%，精装房彻底成为楼市主流，毛坯将会随着老盘新推见底，逐渐退出历史舞台。与之同时，刚需也要消费精装房，价格更胜以往。

随着西安市土地供给收紧，新房供应不足逐渐暴露，官方为了解决“供不应求”，采用直接切割，也就造成了620政策“落户满1年/社保满5年”。这对于西安楼市的影响将十分显著。虽然，限购政策升级不过十天，但部分影响已经出现，最清晰的表现就在登记量下滑方面。

对于西安楼市一贯气势如虹的发展，我们略有担忧，毕竟突然之间“一夜暴富”，无论预期、地价、房价都在高涨，新盘价格起飞，接盘实力不足，又该如何？难道，西安楼市真的要“破二迎三”了吗？

最好的办法，还是“通则不痛”，在满足人口争夺的前提之下，提高门槛+加大供给量，向非限购区域引导，将购买力变成催动新区建设的资金潮！

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