撰文=玉娇龙

2019年1月至6月底，西安市主城区共计开盘超150次，共推出超3.6万套房源。其中，去化超2.7万套，最高去化率100%，最低去化率3%，平均去化率77.3%。

其中，开盘100%去化达到50次，其中包含三个均价2万+的项目：华润悦府（开盘日期5月30日，均价20924元/㎡）、融创揽月府（开盘日期1月8日，均价21447元/㎡）、绿地与湖（开盘日期1月16日，均价21131元/㎡）。

2万+项目累计开盘19次，最高去化率100%，平均去化率63.7%。3万+房源雁栖玫瑰园开盘两次，均价31706. 5元/㎡，开盘平均去化率43.5%。

2019年1-6月之间，摇号情况大出意料之外，谁能想到2万+都要摇号抢房，竟然还是千人摇号，这恐怕比登记人房比离谱，更加值得警惕！

结合以上数据，针对于2019年1-6月份开盘楼盘，有以下四点与大家分享，一起讨论：

其一，高性价比爆热，50次开盘100%去化房源中，均价1—1.5万/㎡房源占比四分之三，说明这个价格区间的房源仍然是市场购买力最青睐的类型，典型如大华锦绣前程、万科翡翠国际等，一二手房价倒挂越明显，性价比越高。

其二，购买力分化，出人意料，2万+楼盘表现不俗，除三个100%去化的2万+项目之外，还有融创东方宸院（2次2万+）、中海曲江大城、保利天悦（洋房）等，去化率也达到90%以上，市场2万+项目平均去化率达到63.7%。

均价3.1万元/㎡的曲江雁栖玫瑰园开盘两次，平均去化率43.5%，高端市场消费力，比网络传言更强劲。但高端物业客源一般不限于本土，620限购之后，高价住宅项目的市场反应，还有待后续观察。

其三，浐灞去化领跑，浐灞作为2019上半年房源供应大区，开盘去化亮眼，开盘100%去化的项目，有20个均位于浐灞，房源均价9730- 19256元/㎡。除此之外，曲江、航天城去化也极为火热，合计13次开盘100%去化，均价1.1-1.6万/㎡。

其四，房源存量不足，2019上半年西安市房源公示32406套，上半年推盘房源超3.6万套，说明上半年除却公示房源之外，还有不少存量房源开盘。随着老盘新推逐渐减少，房源供应明显不足，如后续房源紧张，中签压力巨大。

不同于公示、房源登记数据，去化数据最能反映市场真正的购买力。登记数据的大量千人摇项目，到了摇号开盘，便是近三成项目开盘即100%去化。

＞备注：刀哥亲身经历，魔幻式摇号买房

而除却100%去化的项目，综合项目素质相对优质的楼盘，去化数据也较为理想，不少项目去化率集中在90%左右。这一批楼盘，同样是热门之选，其中不乏毛坯1.8万+项目。

2016年底之前，大量市民观望，结果房价连连上涨。如今，房价上涨，置换房源门槛变高，购房者置业心态也愈发理性，很难因为一丝风吹草动，影响买房决心。项目性价比成为房源热销的保证，而一昧打低价牌的项目，也不是绝杀招，典型如西港碧水湾，均价9798元/㎡，开盘去化仅为25%，究竟实际情况如何，还需要打个问号。

尽管100%去化项目众多，但不止一次，我们提醒购房者，在购房时，不仅要关注高热楼盘，一些性价比较高的项目，也值得关注。

620限购之后，官方控价力度较大，参照2019年第16批（总第九十二批）房源价格来看，是属于刚需和改善群体的上车时机。因为房源供给根源性紧张未得到疏解，见好就收，可能是当下对大多数购房者最好的选择。

不要对房产估值太高，也不要过分去看空楼市，房子作为固定资产始终是一种商品，可以抵御通货膨胀，但想要一夜暴富，思想就危险了。

特别备注：以上开盘数据均来自《创典全程》

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