近日，国内首单租赁住房类REITs（房地产投资信托基金），即“中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审核通过。

  所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构从事房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简言之，就是通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，以相应租金收入和房地产升值，为投资者提供定期收入。

  从本质上看，REITs属于广义资产证券化的一种方式，但REITs与传统资产证券化产品又有较大的差异，即传统资产证券化产品有明确的收益率和到期日，属于固定收益产品。REITs尤其是权益型REITs，更注重不动产物业未来升值所带来的资本利得和溢价，不属于固定收益产品范畴。

  招商财富资产管理公司唐胜利认为，REITs产品通常具有以下3个方面的特征：从收益来源看，主要源于租金收入和房地产升值；从收益去向看，大部分将用于发放分红；从收益特点看，长期、稳定、可观，与股市、债市相关性较低。从美国REITs市场来看，其有着低风险、高收益的特征，REITs股息率远高于10年期国债，其20年平均回报率达10.58%，高于相应的股票大盘指数。

  REITs在我国的起步较晚。2014年5月份，中信启航专项资产管理计划在深圳证券交易所挂牌，成为国内首单类REITs产品。之后，国内市场上这类产品基本延续了中信启航这一模式，并有不同程度的创新。2015年，国内首只公募类REITs产品——鹏华前海万科REITs成功发行，单个投资者的单笔认购门槛为10万元。截至今年10月底，在沪深交易所和中证机构间报价系统已发行及正处于发行期的类REITs共42只，规模达1234亿元。

  目前，国内市场上发行的REITs产品均部分借鉴了境外成熟市场REITs的标准，并非真正意义上的REITs产品，因而常被称之为类REITs。安信证券分析师陈天诚表示，从结构上来看，中信启航是私募性质、鹏华前海万科是公募性质，这些都不能算标准的REITs产品。

  “中信启航仅面向合格投资者发行，不得突破200人的限制，使得流动性不足且降低了金融属性，这与境外成熟市场的REITs有着显著区别。鹏华前海万科REITs虽是公募性质，单笔认购门槛仅为10万元，但其投资不动产比例不超过50%，这就大大降低了其不动产属性，以至于其收入可能不是来自不动产。”陈天诚表示，作为标准的REITs产品，其金融属性和不动产属性都要兼顾。

  对于未来国内REITs的发展，唐胜利认为，应在现有政策框架下，“公募基金+资产支持专项计划”是最为可行的公募REITs模式，即基金管理人将拟投资的房地产股权/债权，通过发行资产支持专项计划，转化为资产支持证券。“基金采取封闭式基金方式募集成立后，为保证基金份额持有人的利益，投资于以收益型地产为基础资产的支持证券。这样就形成了以不动产证券为产品线的公募基金，即公募REITs。在此结构中，公募基金定向投资专项计划，所募集资金用于收购项目公司股权，并最终实现对底层物业的控制。”