临近年底，楼市进入冲刺阶段。《证券日报》记者近日走访调查了北京（楼盘）地区多家银行以及房产中介了解到，目前首套房贷款利率上浮5%的银行有所减少，多数银行首套房贷款利率执行基准利率上浮10%的标准，另有个别银行首套房贷款利率按照基准利率上浮40%执行。同时，相比于月初，银行放贷周期有所缩短，多家银行个贷经理表示，批贷后一个月内可以放款。不过，根据银行员工的解释：“放贷快并不是因为额度增多，而是由于近期房屋成交量下降。”

  首套房利率最高上浮40%

  从去年“9·30”新政以来，北京市个人住房按揭贷款的利率一路走高，从去年年中的最低八折，直至今年年中全面恢复基准利率。而随着房地产调控的进一步加码和四季度银行信贷业务的收缩，目前北京地区首套房贷款利率基本进入基准利率的“1.1倍时代”，即首套房执行基准利率上浮10%的标准。

  融360数据显示，10月份，全国首套房平均贷款利率为5.30%，相当于基准利率上浮8.2%，房贷利率上涨速度减缓，但是整体呈现上涨趋势仍是不争的事实。

  近日，《证券日报》记者走访调查了北京地区包括工商银行(601398,股吧)、建设银行(601939,股吧)、北京银行(601169,股吧)、中国银行(601988,股吧)、民生银行(600016,股吧)、浦发银行(600000,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、广发银行、汇丰银行、大华银行在内的10家银行的多个网点。其中3家银行的个贷经理表示首套房贷款利率最低上浮5%；5家银行表示最低上浮10%；1家银行表示最低上浮5%，一般上浮10%-15%；1家银行表示最低上浮40%。

  在上述10家银行中，其中有三家银行的个贷专员表示额度紧张，房本抵押后放款周期需要两个月以上。不过，银行的工作人员也提醒道，“元旦过后就是2018年的额度了，有可能明年年初会快一些。”

  而剩余的7家银行个贷经理则表示额度充足，目前已经面签完的客户元旦前都能放款。其中，某国有大行最快，该行的个贷经理表示抵押完马上放款；另一家股份制银行紧随其后，银行员工表示，抵押后3个-5个工作日放款。其余5家银行的贷款专员表示批贷后一个月之内可以放款。

  在贷款利率方面，某股份制银行上浮程度最高，首套房按照基准利率上浮40%执行。《证券日报》记者以购房者的身份咨询了该行北京市东城区某支行的个贷经理，个贷经理坦言，“上浮40%并没有内部明确发文，但是由于一直没有额度，所以对外宣称上浮40%，这样就不会有人申请了。”

  在另一家股份制银行，个贷经理对《证券日报》记者表示，首套房贷款利率最低上浮5%，不过一般都申请不到，在征信良好的前提下根据贷款人资质不同按照基准利率上浮10%-15%执行。

  在《证券日报》记者走访的银行中，外资行的额度相对充足，并且可以在面签之前对贷款人进行预审核，让等待周期更短。同时，有贷款专员表示，如果申请人的工作单位为银行的“白名单单位”，可以仅提供收入证明等材料，工资流水证明则要求不太严格。

  值得注意的是，上述放款时间均针对已经完成面签的贷款人。由于前期的房屋核验、购房资质审核、房屋现值评估、支付首付等环节都分别需要5-10个工作日，所以近期还在看房或刚刚签订购房合同的客户，不太可能在今年内放款。

  纯商贷按揭模式遇冷

  在房贷利率高歌猛进的同时，北京地区的房屋成交量和房价则开始下跌。

  根据北京中原地产市场研究部的最新统计，今年1月份至10月份北京新房市场成交1.7万套，二手房成交11.8万套。今年北京二手房市场月均成交1.2万套，成交面积107万平方米，与去年同期相比下降50%。同时，统计数据显示：从3月份开始，北京楼市成交全面萎缩。特别是进入5月份以后，成交量持续走低，从6月份开始，北京连续多月成交量低于1万套，市场价格跌幅处于全国第一。10月份，北京二手房住宅签约6162套，在长假期影响下，二手房住宅签约套数在2014年2月份后，连续43个月（三年半）走低。6000多套的成交量也是北京全面二手房网签来，历史第5低的成交数据。同时，10月份，新建住宅签约1908套，同比跌幅达43%。在这样的市场环境下，北京二手房均价也连续下跌5个月。

  房价虽然下跌，但是目前的综合购房成本并未跌至去年同期水平，而是较今年一季度末有明显下降。

  房贷利率的上升也导致了房屋交易的支付结构发生了变化。在《证券日报》记者走访调查时，某房产中介的经纪人告诉本报记者，“近期多位购房者选择公积金贷款、组合贷款或者全款买房，纯商业贷款的购房人越来越少。同时全款购房的议价空间也越来越大。”