▲旭辉集团董事长 林中

  演讲：林中

  职位：旭辉集团董事长

  主办：中国民生银行

  会邀：中国不动产金融年会·2017

  编者按：

  本文系中国民生银行主办的『中国不动产金融年会·2017』的主题演讲。未经中国民生银行允许，严禁转载。原文标题『新时代 新趋势 新挑战』。

  未来20年，行业进入新一轮长周期，企业获得成功最关键的因素就是：取势、明道。

  小康不小康，关键看住房

  一、新矛盾：人民不断增长的对美好生活的需要，与不平衡、不充分发展的矛盾。围绕新矛盾，中国会出现从量到质的变化，会出台很多政策机制，不仅对房地产行业，对很多行业都会有影响。

  ▲新矛盾、新里程、新要求

  二、 新里程。十九大报告讲到三个里程碑：

  1.2020年，建成小康社会。有句话，『小康不小康，关键看住房』。就是说，要解决住房的基本需求问题，可能人均一间房、户均一套房。

  2.2035年，要建设成为社会主义现代化国家。人均GDP大概是美国的50%，中国人口是美国的4倍。也就是说，中国经济总量要达到美国的2倍。

  所以，2035年，中国基本会完成几个事情：

  第一是城市化。中国现在的城市化率是57.4%，按现在每年大概1.2%，到2035年中国的城市化率会超过75%，完成整个城市化进程。

  第二，2035年前，中国经济增速保持中速，可喜的是所有人的收入都有不断提高的可能，这意味着未来房地产市场的繁荣。

  3.2050年，建设成为社会主义现代化强国。人均GDP大概是美国的70%，经济总量应该是美国的2-3倍。

  三、新要求，住有所居。地产行业过去主要是经济功能，未来更多的是民生功能。

  政策的东风往哪儿吹？

  房地产是典型的政策影响市场的行业。未来几年，地产行业的政策有新的特点：

  ▲新时代地产政策特点

  目的是解决『住有所居』；

  路径是通过商品房、保障房、租赁市场，形成多元化的市场供给。

  未来会大量增加保障房。租赁市场将解决大城市年轻人的安居乐业问题，也解决大城市的活力和创新问题。

  手段是通过长效机制，比如政策变化，包括土地政策、户籍政策、财税政策，来解决房地产长期发展中面临的问题，以及租购同权。

  方式：未来10-15年，房地产的调控方式都会基本沿用『行政调控+宏观调控』混搭使用，因为整个市场越来越分化。

  目标就是要达到三个目的：房住不炒，防止房价大起大落，防止脱实向虚。

  房价与GDP增长同步？

  俄罗斯经济学家提出60年是一个经济大周期，房地产有20年的长周期，中国房地产行业进入了另外20年的长周期。

  ▲行业进入新一轮长周期

  1998-2017年，是高速增长、高频波动的长周期。

  1998年的销售量大概1亿多平方米，到去年销售15亿平方米。过去20年，全国平均房价涨了7倍，一线城市至少是10倍。

  未来20年会不会延续过去20年的波动，平均3-4年波动一次？

  未来20年，我们判断是平稳增长、低频波动的长周期。很多游戏规则、行业运行规律都会发生巨大的变化。

  过去3年一波动，地买贵了过3年就解套了，但未来可能不是。

  目前一线城市的房价均价在5万多块，北上广深的房价理论上不会超过香港的房价。

  香港平均房价11-12万，20年内跟香港拉平，也就是未来房价会增长1-2倍，二线城市增长快一点。

  所以，未来20年，房地产是平稳增长的，也就是说，房价20年复合来看，基本跟GDP同步，有的地方会比GDP快一点。

  可能二线城市的GDP增长是最快的，所以它的房价会增长的快一点。

  房地产还是投资平台吗？

  但是未来20年，房地产可能是非常重要的对抗通货膨胀、财富保值增值的渠道，但是它已经不可能像过去一样涨10倍、20倍。

  住房的属性会发生巨大的变化。过去，投资与居住属性并重，特别是在一二线城市，但是未来一定是『去投资属性、重居住属性』。

  现在，北京的共有产权房，买来全是自住，但是价格便宜，比普通的商品房便宜一半。居住属性越来越显著。

  如何开发出自住的好房子？

  地产行业为什么会波动？过去20年基本是3年一轮的波动，因为地产有很强的经济调剂功能。

  所以，经济好的时候，地产就可以收紧一点；经济不好时，地产政策就要放松一点。

  2002年，上海房价属于最低点，上海买房还给户口，还可以抵个人所得税。此后房价快速增长，2005年调控后降到低点，碰到第一次退房潮。

  2008年底奥运会后又碰到一个最低点，2011年、2014年都是短周期的低谷。

  未来不是这样，如果长周期是平稳增长，一定不可能像以前一样快速波动、而且波峰波谷比较大，所以对很多行业来说，经营的策略、节奏就要发生很大变化。

  未来一二线城市，一线城市已经很明显，从增量市场开始转向存量市场，存量市场里有很多商机可以挖掘。

  住房的需求，中国已经从量的需求，快速进入质的需求。美好生活的需求基本上就是质的需求，从『有房住』到『住好房』，也就是说未来的好房子、高品质与买得起的改善房，需求还是非常大。

  龙头经济时代：很多小公司都不见了

  所以，地产行业从完全竞争市场过渡到寡头垄断竞争。

  2000年前后，很多朋友在上海、北京做项目公司，这些公司2007年就不存在了，二线城市很多项目公司这几年也都不存在。

  地产行业向龙头企业倾斜的速度明显变快，龙头企业这两年占的行业份额越来越大。所有企业都要去应对行业转型及竞争方式的改变。

  其实，不仅是房地产，中国的传统产业全部进入龙头经济时代。

  以前我们觉得电器在激烈竞争时代的利润率很低，不到1%，现在美的、格力的利润率都恢复到12%、13%，比大部分地产企业的利润率都高。

  为何房企扎堆搞多元化？

  我们再看市场基本性的需求，也就是马斯诺理论中最底层的生理需求、温饱需求，已经进入到精神层面的需求。

  除了住宅，未来行业的多样性一定会得到快速发展，包括对养老、休闲、旅游、文旅等美好生活的需求，也就是吃饱饭以后的需求。

  未来几年，整个行业会从『高杠杆、高负债』，向『去杠杆、降负债』的模式转型，以适应市场变化。

  所以，房企应该灵活应变来适应新时代巨大的转变，这个转变包括我们面临的新环境、新市场、新需求以及新的竞争挑战。