在房地产公司普遍开始转型、由开发转向运营的背景下，产城运营商华夏幸福也加快了其扩张的步伐。

      继武汉、佛山、合肥等地后，华夏幸福产业新城模式将复制到江门。6月22日，华夏幸福与广东天唯北斗科技有限公司（以下简称天唯北斗）达成战略共识，将携手打造江门北斗产业园。

      据统计，目前华夏幸福已在全国20余个区域投资开发运营超过30个产业新城项目，委托区域面积近4200平方公里，主要集中在京津冀、长江经济带、珠三角等区域。

      巨量而快速的规模扩张，需要匹配相应的项目资金需求，与一般开发商不同，在银行开发贷、公司债、信托私募等常用融资手段之外，华夏幸福还通过PPP项目资产证券化等多元化渠道，获取资金支持，以应对规模扩张和房地产调控。

      产业新城模式输出江门

      曾经有一段时间，华夏幸福业务徘徊在环京区域，难以输出。而到了2017年，公司开始走上快速扩张之路。

      作为华夏幸福进军珠三角的关键一步，华夏幸福江门产业新城宏图已现。

      据了解，早在去年10月份，华夏幸福就与江门高新技术产业开发区、江门市江海区人民政府，签订了有关开发建设江门高新产业新城项目的合作协议，项目已于今年4月20日正式开工。

      作为江门产业新城的重点，华夏幸福相关负责人透露，公司正在筹划江门北斗产业园，推动江门产业升级。华夏幸福与天唯北斗已达成长期战略共识，双方将发挥各自优势，推动北斗系统相关产业链项目在江门落地。

      此次的合作方，天唯北斗长期致力于开发卫星导航技术和无线通信技术，将物体位置、无线通信和云端数据管理一体化导入物联网应用，拥有超过20年GPS定位导航模组的开发和应用经验，以及超过18年SIP级半导体封装技术经验的团队。

      而在卫星导航产业园区建设方面，华夏幸福也早已有了丰富经验和成功案例。

      早在2014年，华夏幸福已与行业龙头中国航天科工信息技术研究院、国能集团有限公司建立了战略伙伴关系，并在全国范围内成功布局了两个卫星产业基地——固安卫星导航产业园和怀来卫星通信产业园。

      相关行业数据显示，随着大众消费市场对北斗应用需求的提高，北斗产业迎来千亿级的新兴蓝海。

      此外，华夏幸福与天唯北斗未来也将在城市建设、大健康、新能源汽车等方面进一步探索合作的可能，将广东江门打造成未来北斗+物联网产业集群的标杆城市。

      华夏幸福方面介绍，江门产业新城是华夏幸福在华南板块打造的首个产业新城项目，至此，华夏幸福也完成了在京津冀、长江经济带、珠三角区域、“一带一路”沿线的全面布局。

      海通证券相关研报指出，华夏幸福布局珠江三角洲，印证公司产业新城模式不仅适用于固安、大厂等实力较弱的县级政府，对江门市等经济实力较强的地方政府也具有说服力。

      在涉足产业地产和园区运营的十多年中，华夏幸福也逐渐形成了一套自己的开发、运营模式。公司通过PPP模式进行产业新城建设，以产业园区开发为主，房地产开发及配套运营为辅，产、城互相反哺，共同推进委托县域的城市发展。

      近年来，华夏幸福积极布局经济热点及潜力区域，将“产城融合”模式不断复制，推动地区经济发展。申万宏源报告显示，截至2017年4月28日，公司共签署合作备忘录22份，落地项目中武汉占3个、佛山3个、合肥2个、重庆2个，公司加速拓展长江经济带、进军珠三角，在深耕京津冀园区的基础上初步完成了全国范围内的战略布局。

      产城运营商的多元融资

      作为一家以产业新城运营、园区服务为核心的公司，华夏幸福也面临市场的机会与风险。

      多家券商研究报告指出，华夏幸福产业新城模式对资金需求较大，前期土地整备、基础设施建设等工程需公司垫付，要支撑在全国范围内的战略布局，完成初期产业的沉淀，资金从何而来？

      6月21日，华夏幸福发布公告，拟发行PPP项目资产支持票据。东方证券分析，此次PPP的资产支持票据是继3月公司成功发行中国境内首单PPP园区ABS后的又一次尝试，持续盘活存量园区资产，进一步开拓创新融资渠道。

      根据公告，本次拟发行的资产支持票据以全资子公司幸福物业在特定期间内为固安新型城镇化PPP项目提供市政物业服务而享有的收取物业服务费应收款项的权利为基础资产，发行规模不超过人民币10亿元，发行期限不超过10年。

      在当前房企融资持续收紧的背景下，通过PPP项目的资产证券化进行融资成为华夏幸福的独有优势。

      东方证券预计，公司未来将加大PPP项目ABS的融资力度，为产业园区的开发和运营提供现金流保障。

      除了这一资产证券化融资，华夏幸福的融资渠道也很多样。2016 年，公司共发行9笔公司债，总额达225亿元，发行物业ABS 现金收益权23亿元（共6笔）。2017年还发行中国境内首单园区PPP资产证券化，发行金额 7.06亿元。

      此外，华夏幸福良好的销售业绩也为公司的战略扩张、应对市场风险提供了资金安全垫。

      据申万宏源数据显示，今年第一季度华夏幸福实现销售面积241.5万平方米，其中环京永清区域贡献31%，首次超越公司根据地固安成为第一销售贡献区，涿州、来安、任丘等区域销售占比也显著提升，为公司未来业绩增长提供了较强动力。

      此外，受益于京津冀一体化逐步推进，今年第一季度华夏幸福的地产项目销售均价为14090 元/平方米，较2016年销售均价10556元/平方米增长33.5%，预计未来地产业务营收及利润将大幅提升。

      在收益大幅提升的同时，华夏幸福公司也不断优化债务结构。据申万宏源数据，今年第一季度公司的资产产负债率为84.0%，扣除预收账款后的真实资产负债率为71.8%，整体负债水平稳步下行。

      据申万宏源分析，华夏幸福在今年第一季度的预收账款为1209.5亿元，同比增长55.8%，地产销售持续回款，提前锁定两年未来业绩。

      不过，受业务规模大幅扩张影响，华夏幸福的资金成本也在增加，2017年一季度公司管理费用为13.3亿元，同比增长64.3%，销售费用3.5亿元，同比增长53.5%， 随着房地产调控的收紧，环京津区域楼市也被纳入限购范围，在当前房地产销售仍然占据公司50%以上收入的情况下，或给公司销售和现金流带来一定影响。

      还有需要注意的是，东方证券指出，华夏幸福还存在各地框架合作协议落地不及预期、园区新增落地投资额增长不及预期的风险。