6月22日，万达旗下A股公司万达电影放量暴跌，跌幅9.9%逼近跌停，股票在当天13:00停牌，当日市值较前一日缩水约67亿元。

  与此同时，万达系债券在债市上呈现一轮更大的漩涡。早盘开始，万达系债券被狂抛，价格出现断崖式下坠，截至收盘，16万达01下跌2.73%，16万达02下跌3.94%，15万达01下跌2.12%，15万达02下跌2.96%。

  ■ 排查金融风险背后的逻辑

  万达“跳水”事件仅仅是冰山一角，其背后的逻辑是什么？

  防控金融风险，特别是避免发生系统性风险俨然已经成为当前中国金融市场发展及监管政策取向最核心的问题。2016年，从房地产调控到互联网金融排查，从债市信用风险集聚到险资举牌浪潮，都令各界人士对中国金融市场产生担忧。与此同时，2016年中共中央政治局会议也多次提到要抑制资产泡沫和防范金融风险。在2016年年底召开的中央经济工作会议上，更是强调“要把防控金融风险放到更加重要的位置”，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。

  据彭博新闻社近日报道，中国监管机构正在要求一些银行提交其对大连万达集团、安邦保险集团、海航集团、复星国际等多家近年来频繁开展海外并购的明星企业的授信情况，排查对象为近年来海外投资比较激进、在银行业敞口较大的民营企业集团。有银监会官员称，监管部门对部分大企业的系统性风险感到担忧，这些大企业可能会将风险传递给银行系统。激进的海外投资是否会演变为金融层面的风险？监管层已经注意到这一问题了。

  随着社会不断发展，我国经济水平不断提高，中国房地产行业发展迅速，解决了人们的居住问题，改善了人们的生活质量。而房地产行业是资金密集型产业，与金融行业有着非常重要的联系，因此，发展房地产金融市场可以有效促进房地产行业健康、可持续的发展。如何加强房地产监管已经成为我国房地产行业在发展期间所关注的重要话题之一。

  全国人大财经委副主任黄奇帆今年5月在“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座中就曾提到，2016年，中国100多万亿元的贷款中有27%~28%是房地产相关的，包括开发贷和按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的27%~28%。房地产在国民经济中产生的GDP是7%，占用的资金量是27%~28%，一段时间内，国内主要银行新增贷款的百分之七八十是房地产，房地产占用了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济，就是“脱实就虚”的具体表现。

  “房子是用来住的，不是用来炒的。”中央对房地产长效机制的表述出现了微妙变化：从去年12月的中央经济工作会议的“加快研究建立”，到今年3月政府工作报告的“加快建立和完善”，预计政府将强化房地产的居住属性，抑制投资属性。这意味着，对于金融和房地产市场而言，加强监管或将成为短期内必不可少的重要手段。

  近年来，不仅是房地产行业调控政策收紧，而且整个资本市场也表现出对融资的收紧态势，集中体现为再融资政策全面收紧。结合前期银行开发贷收紧、严格管控销售等措施，房企外部资金流入难度系数日益加大，预期在未来相当长的一段时间内，整个行业融资较难，从而可能导致行业分化加剧，利好大中型房企和现金流管理能力较强的小型房企。

  除了依靠政府完善法律法规外，还需要建立长期平稳健康发展机制。要保障长期机制，主要就是要保证住房的基本属性“居住”得到回归。对住房保障制度进行完善，对城市建设规划进行完善，对中央及地方的财政体制进行完善。这样在宏观政策和金融信贷政策变动时，能够保证市场稳定。另外，对房地产市场的监管也非常重要。要充分发挥政府职能，分析市场机制与宏观调控，以实现供需平衡。政府要及时准确了解市场状况，科学预测发展趋势，及时发布市场信息，引导开发商合理投资。

  房地产内部结构失衡是我国房地产行业最典型的现状之一。

  黄奇帆曾经表示，一线二线城市由于土地供不应求，形成房产开发量的供不应求，其房屋库存去化周期只有三四个月，而且还是在限卖限购的背景下，一旦放开，就会无房可供。而有些城市的库存去化周期长达十几个月，甚至三四年都卖不掉，这就是一种不均衡，一种资源错配。供不应求的城市应多供点土地，多造点房子；供过于求的地方，不应该再批地。这样，才能把错配的资源调控回来。

  因此，一定要强化城市规划的理念，不能胡乱造房，要算好投入产出。现在，一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带，大量兴建写字楼和大型商业综合体，这些都是空城鬼城的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表，是一种不吸取教训的失衡现象。

  易居（中国）企业集团克而瑞研究中心副总经理林波表示，政策只会越来越严，2017年不可能放松，调控逻辑已经从限购限贷到限售限商，要让人从没有能力到没有资格，最后到不想买。据此判断，今年成交规模可能大大低于去年15亿平方米的面积。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进谈到，调控升级以后，对于房企而言，资金面会有较大压力，所以，对于此类地产企业后续势必进行各类融资创新。比如股权抵押型的融资、应收房款的证券化融资、项目股权转让或合作开发的融资、结合信托或资产管理计划而发起的有限合伙人性质的私募基金等，这些都是后续可以尝试的内容。预计在政策监管下，各类创新的融资方式将会出现，这也会带来很多新的现象。另外，资金面的压力在销售端也会得到体现，尤其是部分资金压力大的房企或考虑进行降价销售等方式。同时，要警惕各类无证销售提前回笼资金的做法，这是后续住房管理部门需要监管的内容。

  业内人士指出，当前银行不良贷款压力主要来自于房地产行业。一是房企资金链紧张，供过于求并未改变；二是房地产开发贷款还款来源中，集团划拨资金占比较大，潜在风险不容忽视；三是在建工程抵押登记管理存在缺陷，可能导致抵押悬空、重复抵押等问题，对房地产开发项目的贷款风险管理构成较大压力。

  我国房地产金融行业在发展期间，要想提高自身的经济效益、促进自身快速的发展，就应该加强对房地产金融行业的监管，并根据自身发展现状制定出一项科学、合理的房地产金融监管制度，严格遵守标准开展房地产金融监管工作，只有这样，才能提高金融监管工作质量与效率，从而促进房地产金融行业快速发展。

  ■ 金融去杠杆背后的逻辑

  在金融去杠杆来势汹汹的背景之下，Wind数据显示，5月中国企业债券净融资规模再创历史新低，跌至负2170亿元人民币，刷新今年2月的历史低点——负890亿元人民币。与此同时，发债成本持续飙升，5年期AAA级中票收益率接近两年半以上高位。招商证券固收研究员徐寒飞指出，融资成本高企，导致银行对债券的需求大幅减少，这带来的影响非常大，“压力已经从负债端传导至资产端。”

  今年二季度以来，中国债市共计222支债券取消发行，规模超过2000亿元人民币，其中4月取消规模为史上第二大。在这些取消发债的公司中，80%以上在未来一年中有债券到期，涉及金额高达近万亿元。

  上海证券研究所首席宏观分析师胡月晓称，5月信用债一级市场发行量的显著萎缩，在很大程度上仍然是“去杠杆”、“严监管”等因素共同导致：一方面，各类发行主体出于融资成本高企的考量，整体发行意愿不强；另一方面，目前商业银行等主流机构投资者普遍偏好AA+以上的高等级债券，也压制了一级市场的新债供给。

  万达现在因为去杠杆的原因导致股票大跌，房地产也因为去杠杆导致各种融资被堵住。私募、信托、债券、开发贷、押压贷、信用贷等手段太多，杠杆太高。

  对于未来房地产行业的发展形势，新城控股高级副总裁欧阳捷认为：未来房地产依然取决于政策面，而政策面取决于一二线城市，一二线城市仍然严调控，三四线城市必须继续去库存。他表示，一二线城市调控还会继续持续，局部微调，一方面抑制资产泡沫，一方面同时去库存。同时，他认为，在现行货币政策周期反转的情况下，从“钱多且廉”变成“钱少且贵”，并且监管强化规范，不合规与不标准的金融产品与渠道都受到抑制，加上政策要求“脱虚向实”，未来几年房地产的增长不会更大了。

  房地产市场监管涉及到不同的主体，各个主体的行为指向并不一致，影响房地产市场监管的因素也很多，并不能仅仅从单一因素加以考虑，房地产市场监管路线图应该从系统的整体视角出发加以构建。

  一阖一辟谓之变，往来不穷谓之通。鉴于当前我国经济金融形势及所处发展阶段的特点，业内人士建议采取更加保守和循序渐进的方式推进监管统筹协调工作的开展，不宜动作过大，且改革要分步实施。

  第一步，要继续巩固现有的统筹协调机制，充分发挥其作用，并获得现实效果。当前，金融监管协调部际联席会议制度已经确立，其有效的实施仍需在机制、程序及规范上予以加强，特别需要一套行之有效的工作机制和体系。

  第二步，在坚持分业监管体制的前提下，对监管机构之间的监管真空进行弥补、监管重叠进行理顺，并适当合并或取消部分重叠部门。对部分重要的混业业务或产品采取联合监管或监管事业部的方式，成立跨部门的监管窗口。

  第三步，进一步探索和理顺地方金融监管（主管）部门在金融监管工作和风险防范中的职责和作用，不仅赋予其权力，更应给予支持和协助，同样实现中央和地方监管部门统筹协调的目标。从而促进房地产市场监管绩效的提高以及房地产市场的健康发展。