近年来，拆分物业上市已成为房企多元化的一个趋势。6月30日，雅居乐旗下物业公司雅生活集团以10亿元并购绿地物业100%股权。业内认为，绿地物业去年营收仅1亿元，这笔看似不划算的交易背后，是雅居乐在为物业分拆上市铺路。收购绿地物业，可以进一步做大物业业务规模，是加速实现资本化的重要一步。此外，物业业务一直存在成本高、利润薄的问题，扩大规模被认为是解决盈利问题的方法之一，但是对于规模扩张的雅居乐物业而言，如何保障物业服务的质量值得引起警惕。

  10亿元划算吗

  在房地产行业利润不断下滑的背景下，转型及多元化成为诸多房企的发展战略，物业服务正是房企转型中争相布局的板块。作为雅居乐多元化转型的重点之一，物业板块的发展开始提速。

  6月30日，绿地控股宣布，拟将其全资子公司绿地物业100%股权转让给雅居乐旗下物业集团雅生活集团。根据公告，此次股权转让对价为10亿元。通过此次交易，雅居乐物业将获得绿地物业现有的417万平方米物业管理面积，包括中国第一高楼武汉绿地中心等大型高端商业体。此外，双方还附加了未来五年的合作条款。绿地方面还承诺，2018-2022年，该公司开发的房地产项目将以雅生活集团作为优先级物业合作商，每年为雅生活集团提供最多1000万平方米物业服务面积及其他方面支持，其平均物业管理费单价原则上不低于市场公平价格。

  雅居乐物业并购绿地物业一事，成为近期业内关注的热点。其中，绿地物业的价值是否值10亿元、雅居乐物业的这笔买卖是否“划算”等问题更是业内讨论的焦点。

  根据公告，截至2016年底，绿地物业总资产为8366.08万元，净资产650.33万元；截至2017年5月31日，总资产增加到约1亿元，净资产为1032.39万元。公告显示，评估公司采用的是收益法评估，以2016年12月31日为评估基准日，绿地物业股东全部权益评估值为9.92亿元，评估增值约9.85亿元，增值率高达15161.54%。

  有业内人士分析认为，对雅居乐物业而言，这笔收购显然估值过高。据了解，绿地物业2016年的营业收入约1.2亿元，净利润仅286万元；2017年前5个月，绿地物业的营业收入6703.21万元，净利润382.06万元。尽管今年绿地物业业绩增长明显，但依然很难支撑10亿元的估值。

  不过，也有业内人士认为，雅居乐物业并购绿地物业是否划算，不能光看绿地物业这个标的，双方的五年“对赌协议”会给雅居乐物业未来营收利润带来增长，为该公司资本化奠定基础。

  各取所需

  去年营收仅1.2亿元的绿地物业，雅居乐为何甘愿以10亿元的代价买入呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在雅居乐物业筹备上市的过程中，扩大资产规模，利于该公司增加上市的筹码。

  近年来，在彩生活赴港上市并取得成功后，包括中海、富力、碧桂园等房企也提出将旗下物业分拆上市，拆分物业服务公司让其独立走向市场已经是房地产公司的另一新趋势。雅居乐物业分拆上市的想法也早已被提出，早在该公司2015中期业绩会上，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林就已表示，雅居乐目前正在做物业分拆这一块的相关研究，雅居乐每年物业管理营业额超过10亿元，未来会考虑分拆的方向。

  在今年3月15日的业绩会上，陈卓林公开表示，雅居乐物业平台雅生活集团计划今年在香港H股上市，但具体时间尚未确定。后于5月25日的品牌发布会上，陈卓林再谈及上市计划，并表示雅居乐的服务将成为未来地产销售最重要的竞争力之一。

  对于雅居乐而言，扩大物业管理规模是上市前的重要任务。根据公告，本次交易完成后，雅居乐物业将获得绿地物业旗下417万平方米的物业管理面积，同时未来五年，绿地将向雅居乐物业提供不高于1000万平方米的物业管理面积。在业内看来，并购绿地的物业能进一步扩大雅居乐物业的规模，在雅居乐物业上市筹备阶段，规模的扩张可以扩大资产包，更易获得资本市场认可。

  在诸多房企开始加快物业板块布局的情况下，绿地为何选择剥离物业资产呢？在严跃进看来，在房地产行业集中度不断提升的背景下，龙头房企规模不断扩张，相比而言，绿地与行业前三强的差距已开始显现。选择出售物业资产，在获得收益改善财务状况的同时，也意味着绿地要聚焦房地产主业，实现规模化扩张。

  规模与质量的平衡

  “房企物业分拆上市，机遇与挑战并存。”严跃进认为，未来物业领域发展空间较大，房企争相布局也是为了抢占市场份额，但物业服务板块面临利润率不高、盈利模式需要创新的问题，同时，物业拆分上市后，如何保证规模与质量的平衡也是房企需要注意的点。

  第一太平戴维斯数据显示，预计到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费也将超万亿元。花旗也在研报中表示了对中国物业管理行业的看好，预计物业管理行业增长势头持续稳定。对未来物业领域的看好，正是房企近年来不断投身这个曾被看做是“鸡肋”板块的原因之一。

  一位上市房企人士称，物业管理无疑会成为房地产企业新的利润增长点之一，这一领域发展的不足，对于后进房企而言是一个机遇。但目前多数已上市或计划上市的物业管理公司并没有找到合适的盈利模式，传统管理费收取可能还尚不足维持公司运作。如果单看传统业务，盈利水平并不高。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，在物业业务中，收入结构主要依赖传统的物业服务收费，导致行业利润率不高，这一现象在短期内很难改善。对于布局物业板块的房企而言，未来如何做到收入多元化很关键。物业分拆上市后，资本市场可以推动房企物业业务的成长。包括物业增值服务收益，比如社区商业运营、与商家合作、社区金融、家政等相关收益，这都需要市场培育，资本市场恰恰可以给予支撑。

  也有业内人士认为，房企物业市场化过程中对规模扩张和成本管控的追求，很可能对服务质量产生影响，这一点值得计划物业分拆上市的房企注意。

  根据2016年年报，雅生活集团去年营业额约10.69亿元，同比增长30%。今年4月，雅生活集团总裁刘德明曾透露，目前雅生活集团的增值服务收入占比仅不到一成，他计划用三年时间，让增值服务收入占比提高到20%以上。这就意味着并购绿地物业仅仅是雅居乐物业规模扩张的开端，未来雅居乐物业还会通过多种方式扩大物业资产规模，扩张可能为上市铺路，但扩张背后的风险同样不可忽视。