本周一，融创632亿收购万达89个项目；上周，万科551亿收购广信旗下资产。近期，房地产行业几笔并购交易在金额、体量等方面创下历史新高。

  不过，房企并购要随时面对可能出现的“冰山”、“暗礁”和反复无常的“气候”。近日，融创投资乐视、收购星耀五洲均遇到了麻烦或阻滞。即使是海外并购，复星、海航也受到了考验，成熟的并购金融体系亟待建立。

  打包并购、深度合作

  7月10日上午，万达商业、融创中国联合发布公告：融创中国以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目91%的权益，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店，交易的总额近632亿元。

  万达集团董事长王健林表示，“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。”

  万达城体量巨大，一个亟待“变轻”的万达，似乎已不愿等待资产包中土地部分缓慢升值去化。

  独立评论人乔新峰表示，从万达集团目前手头资产来看，重资产项目主要就是万达广场、万达文旅城和万达酒店，此举意味着万达“轻资产”转型的全面深化。

  公告称，双方还将在电影等多个领域进一步合作。“这是否意味着老孙已经在为乐视的投资找退路？这只是目前市场上的猜测，但可以期待的是，也许乐视影业和万达影业未来有巨大的合作空间。”一名熟悉融创的业内人士说。

  近期，乐视网宣称将改组董事会，孙宏斌被提名为非独立董事，开始走上台前。而融创的全产业链业务经营模式正在搭建，融创此前已经收购乐视电视、乐视影业。

  在北京，华侨城北方集团与泰禾华北区域签署的一份战略合作协议，也颇让人关注。泰禾相关人士表示，双方将在文化、旅游、地产、医疗、教育及特色小镇等多个维度上，整合资源，合作开发。

  这次合作是否会涉及此前华侨城意欲转让的丰台地王，也受到市场关注。6月8日，北京产权交易所挂出一条深圳华侨城转让北京侨禧投资有限公司49%股权的挂牌信息，此后，华侨城又撤掉了他们在交易所的挂牌信息，当时有市场消息传入伙方是泰禾。

  一位熟悉泰禾的相关人士表示，目前华侨城与泰禾双方应该是达成整体战略上的合作协议，具体项目上的合作应该还在进一步洽谈中，暂时不便对外透露。

  收购涌现“大手笔”

  近日还有多家房企发布了并购方案，最受关注的，是6月29日，万科以551亿拿下广信房产旗下的拍卖资产，其中核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地。

  万科如此大金额的收购，尚属首次。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，万科发动如此大金额的收购很罕见，这意味着万科步入郁亮时代后，对于企业扩张的模式会有很多新举措。

  阳光城近两个月并购金额均超过百亿。5月以来，阳光城接连拿下广州、武汉、成都和北京多个项目。同时，龙湖地产、新城控股等多家房企也都通过收购、并购斩获多宗地块和项目。据克而瑞研究中心不完全统计，泰禾集团今年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的，

  有人买，有人卖，最近SOHO中国正在寻找北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO的买家。加上近期售出的上海虹口SOHO，今年，SOHO中国整售项目所获现金将超百亿。

  资产消化风险

  面对大额并购，融创如何对这些项目进行收编，并付出超大笔的并购金额，将成为市场关注焦点。

  孙宏斌近日透露，收购万达业务的资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

  难以掩饰的问题是，融创的负债率在不断攀升。根据2016年年报，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%，而2015年融创中国总负债为960.89亿元，净负债率75.9%。

  今年初融创150亿元注资乐视，还先后拿下天津、重庆和大连等处项目，总价合计超155亿元，到现在632亿元接盘万达项目，今年融创中国对外并购耗资已逼近千亿。

  乐视的债务问题，正在给投资乐视的融创带来麻烦。此外，融创收购星耀五洲也遇到了阻滞，其收购天津星耀80%股权及债权的通函，寄发时间延迟两个月。对此，融创中国解释称，其需要更多时间编制须载入通函的资料，包括但不限于天津星耀的经审核财务资料。

  对于目前势头强劲的融创来说，星耀五洲的巨大体量仍不能小视。星耀五洲总建筑面积约为412万平方米，竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建，再加上尚未开工的区域，摆在融创面前的工程量巨大。

  而对于近日万科大手笔收购，也有业内人士指出，广东国投旗下广信资产闲置近20年，后续债权债务、法律纠纷问题极为复杂，万科后续要处理和盘活这些资产需要投入大量时间和资金。

  公开资料显示，广东国投破产案是首例涉及大量境外债权的破产案，境外债权金额超过80%。标普分析报告称，万科收购的这批资产消化期可能较长。

  海外并购资金担忧加剧

  国内房企并购隐现资金担忧的同时，房企在海外大规模并购也受到监管部门的关注。“目前中国房企的出海热度虽受到资金管控影响，不过总体规模还很大。去年整年中国房企对海外投资大概在350亿美元，但今年上半年出海投资额已接近去年全年。”第一太平戴维斯海外投资部负责人王尧表示。

  如今中国房企不再满足于单纯地产并购，而是与海外市场在技术、资源等方面深入对接。有媒体报道，万科正在洽商加入一个由厚朴投资管理公司和高瓴资本领军的财团，竞购新加坡物流设施供应商普洛斯。

  一名万科人士表示对此并不知情。不过，国内企业掀起的国际并购潮中，以万达、海航、复星为代表的海外收购内容更为多元，中国房企的海外开发进入了明显的产业资源整合周期。

  不过，国内对于房企海外投资并购的担忧正在加码。此前，万达电影与复星股价下跌就受此影响。据悉，银监会重点关注所涉及并购贷款、“内保外贷”等跨境业务风险情况。在中企海外并购中，不少规模数十亿美元收购的项目，不仅给出了高溢价，还要承担巨额亏损与债务。

  对于和融创632亿的交易，王健林表示，“这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

  王尧建议，由于海外并购金额巨大,可以引入海外银团贷款。

  并购金融模式亟待建立

  大手笔并购少不了金融介入。一些房企在海外并购的做法已经日趋成熟。如万达在海外并购时，采取合营公司的方式，集中负责在区域收购及发展地产项目。普衡律所预计，中国房产商将会更多地采用基金以及金融产品等间接投资策略，而不是获取房地产的直接所有权。

  在国内并购上，融创、阳光城等擅长并购的房企，也形成了一套完整的并购金融体系，擅长融资创新及债务结构优化。

  明源地产一名分析师表示，在并购资金来源上，支撑融创业务快速扩张有三大法宝：一是快周转模式下占用上下游伙伴的资金，二是快速销售获取客户预收账款，三是以中长期为主的借贷。此外，融创还擅长通过采用永续资本证券控制资产负债率。融创甚至通过信托模式筹集发展资金。

  该分析师表示，阳光城在探索融资创新、优化债务结构上也有不少举措，除长期借款外，阳光城还通过设立资管公司、发行债券实现融资，此外，积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据等多种创新融资方式，阳光城2016年整体平均融资成本下降到了7.35%。