一次次让人眼花缭乱的合纵连横背后，是房地产企业拒绝坐以待毙，纷纷主动做出战略性创新或转型。

  6月9日晚，中国恒大发布公告表态决意退出，将所持14.07%万科股份悉数转让予深圳地铁，作价292亿元。

  此番沽清万科（000002.SZ/02202.HK），令中国恒大（03333.HK）蒙受约71亿元损失。中国恒大此前收购万科14.07%股份，总耗资约363亿元。如今交易总价292亿元，相当于每股定价18.80元，约为万科A股最新（6月6日）收盘价20.87元的90%。

  然而在恒大"巨额亏损"的背后，则是恒大借道入股万科，不仅成功地将总部从广州迁到了深圳，同时更是在深圳拥有了21个旧改项目，旧改项目也是恒大在深圳土地储备的绝对主力，预计销售金额达到惊人的4025亿元，恒大在与万科的合纵连横的游戏中赢得了先机。

  从表面上看，万科的股权争夺战在经历了近两年之后，逐渐行至尾声。而房企之间时而竞争、时而合作的模式却一直在继续。

  联合拿地蔚然成风

  2017年1月份以来，受各地调控政策及季节性因素影响，全国土地市场深度降温。1月19日，北京市迎来新年以来首场土地拍卖，当日共有房山、平谷、门头沟三宗住宅用地出让，并吸引了包括远洋、愗源、富力、万科等20余家房企及综合体参与竞拍。

  其中，门头沟潭柘寺地块也吸引到多家房企竞拍，最终京投、远洋、龙湖、保利、首开5家房企联合体以63.3亿元竞得地块。业内认为，在面对限售价、限地价、限自持等诸多限制的情况下，房企选择抱团取暖，以大型联合体的方式获取土地储备。

  亚豪机构市场总监郭毅表示，虽然政府工作报告中提出要加大土地供应，但是由于政策性住宅的挤占因素，以及自持类产品的出现，使得未来可供销售的纯商住宅份额仍在不断减少。

  一位开发企业人士告诉记者，大多数企业自身并不希望出现这种联合竞地的方式。但是目前的形势下，一方面土地市场供小于求，如果企业之间各自分开竞标势必导致招拍挂环节竞争激烈，容易抬高地价，增加企业土地成本；其次，在普遍限地价的出让规则面前，激烈竞争推高地价还很可能导致地块触及政府限制的最高价而流标；另外，联合开发还可以分摊风险。组成联合体参与拿地，能够减少企业之间的博弈，从多输转为多赢。

  事实上，房企之间的合作拿地并不是什么新鲜事。2009年12月22日，被媒体冠以"广州第一拍"、"广州大拍卖"等诸多称谓的"巨无霸"地块--"广州亚运城项目用地"的公开竞价拍卖，在广州市国土资源与房屋管理局土地交易中心拉开帷幕。

  由于恰逢内地房地产市场处于回暖行情的前夕，诸多不确定因素依然存在，市场对于后市走向的判断仍然在混沌中。因此，该项目地块在拍卖前就广受全国的关注。

  经过一番惨烈争夺，由富力地产、雅居乐、碧桂园组成的竞价联合体，以255亿元的出价最终竞得该地块，一举击败了保利地产、万科与中海地产竞价联合体与单独竞价的中信地产。在拿地成本越发走高的背景下，开发企业面临着更高的资金实力要求。同时，高溢价地块也进一步提高了项目开发难度。因此，通过合作方式整合房企在拿地及融资等方面的优势、分摊开发成本无疑成为一种市场趋势。

  合纵背后的矛与盾

  在观察家智库专家、明源地产研究院副主编艾振强看来，房企"联姻"优劣势并存。"企业能以低风险的轻资产模式扩大市场规模。但不同企业开发理念、决策方式的差异可能会让合作存在较明显的磨合问题。"

  旭辉集团总裁林峰曾经透露，仅在2016年，旭辉就与万科、龙湖、恒基兆业等企业签订协议，多次共同开发。2016年旭辉平均收购成本仅为3700元/平方米，同比下降了50%。而之所以坚持合作，林峰称因为"实现合作共赢，力降土地收购成本"。

  "联合拿地是规避拿地风险、降低拿地成本的一种非常自然的模式。"易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从趋势上看，鉴于近期拿地的资金审核比较严，所以房企从获取优质地块的角度出发，依然会采取联合拿地的方式，保证在新的一年获取较多的土地资源。而对于房企而言，通过联合拿地，也能够实现产品开发技术和管理技术的相互学习和指导，具有积极意义。

  业内人士认为，为规避高价地和市场不确定性带来的风险，多家房企联合拿地将可能成为2017年的一种主流拿地方式。易居执行总裁丁祖昱分析指出，"未来五年的冠军究竟花落谁家，现在的TOP10房企实际都有可能，最大的变数还是来自于兼并合作的力度。"

  客观地说，联合拿地的方式也会存在一些问题。"比如说其中一家企业拿地资格审核未通过，或者说资金来源不正当，这个时候可能会拖累另一家企业的拿地。同时拿地以后联合开发要防范扯皮的现象等。"严跃进直言，存在如拿地价格的高低、由谁主导操盘、如何平衡利润和快周转等问题。近年来，数次退出风波已经暴露出联合拿地背后的隐患，因此，想要实现"1+1>2"的优势互补，仍需要合作双方努力去维持平衡。

  在仍然潜而待发的进一步调控政策面前，一次次让人眼花缭乱的合纵连横背后，是房地产企业拒绝坐以待毙，纷纷主动做出战略性创新或转型。随着中小房地产企业的生存空间日趋逼仄，房地产企业之间出现像恒大、万科这样大规模的股权介入，将会成为常事。