半年距千亿仅半步之遥。日前，龙湖地产有限公司（0960.HK，简称“龙湖”）披露其今年上半年实现销售金额926.3亿元，同比增长140%，完成年度目标84%。在所有上半年超额完成业绩指标的房企中，龙湖异军突起。

  7月下旬，龙湖高管团队现身上海，从多个维度解释了龙湖业绩增长的原因。

  在龙湖城市群布局里，长三角的分量已占30%，虽然目前还没有达到对集团业务贡献最大，但却是一个充满想象力的战略高地。龙湖上海现有布局除住宅、购物中心，也包括联合办公、长租公寓等新业态，这些新业态将承担龙湖盈利增长试验田的作用。

  龙湖集团CEO邵明晓指出，今年业绩显著增长，受益于楼市环境，也在于龙湖将存货前置供应，并多元布局地产市场。“2014年三季度到2016年三季度，中国房地产处于上升机遇中的一个翘尾行情，这其中又包含了一二线城市去库存与客户购买热情高涨的因素。”

  邵明晓坦陈，龙湖今年上半年各个城市的供货都是在往前跑，也造成了增长速度加快。

  “从宏观经济角度，中国正在进行产业结构升级、新动能转换，我们关注到各个大城市都在做。龙湖是长跑运动员，不会为一个相对短的目标去做资源的匹配、变化。”

  存货前置

  龙湖人认为，存货就是癌症。为具备更强竞争力，龙湖从整个运营体系入手，打造供销存体系。

  龙湖集团副总裁袁春指出，龙湖经过近两年的打造，在内部从拿地到定位、设计开发等各环节形成了一个稳固的链条。只要稍微调紧一下，就可以前置供货。

  龙湖从去年第四季度开始，就把一些供货提前。比如在今年春节之后、限价调控之前，龙湖很多项目都已按照正常市场价出货。袁春认为，这一策略从后来看，也验证龙湖因此享受到了销售红利。

  “当市场发生变化，速度该快一点就快一点。”邵明晓说，龙湖不会过分超越、持续超越行业发展，未来还会坚持主业，稳健发展。

  目前龙湖主航道业务就是住宅开发、商业运营、长租公寓、物业管理。长租公寓本质上也是投资型物业，有轻资本部分，但也有重资产部分。据上述高管透露，长租公寓的原理跟商业类似，均是基于对未来市场需求判断所做的布局。

  公开信息显示，龙湖也在试水一展空间等内部称之为“点心业务”的品种。“我们会把集团所有的战略性资源往主航道业务上放。如果是投资型物业，则会坚持重资产模式。”邵明晓指出，这一战略基于低资本成本的企业优势。

  把握下阶段诉求

  龙湖内部有一个铁律，就是持续降低资本成本。而龙湖的融资成本较低这一优势也是业内共识。曾有一名金融界人士向记者透露，在香港金融机构眼里，内房股投资价值评价较高的房企包括龙湖与世茂房地产。

  过去三年，龙湖是行业内唯一一家没用过非标，没做过前端融资的企业。除了开发贷、发境内公司债、海外美元债，龙湖在海外还有不担保无抵押的信用银团贷款。这是龙湖在香港的一个特有红利。

  龙湖持续低成本的融资战略，为其做投资型物业打下基础。据了解，该公司在研究西蒙、西田等知名企业后发现，这两家公司持续以重资产模式做投资型物业，核心是资本成本。据第三方机构测算，在中国做投资型物业的回报率能做到6%已是非常优秀的水平，而龙湖要求资本成本要大大地低于这个才会去做。龙湖的供货一直在做相应的铺排调整，包括投入端口的战略支撑，产品研发、客户研究、市场定位等。此外，龙湖强调低资本成本、保持两位数以上的利润增长，都是围绕短期增长和长期可持续的增长结合。

  龙湖集团上海公司总经理温介邦透露，龙湖在上海市场尝试最多的是TOD轨道交通＋物业的运营模式，比如虹桥天街。因为随着上海城市扩张，未来一定是轨道节点的物业运营成为趋势。上海龙湖已经做了很长时间的研究。

  温介邦表示，进入城市更新开发阶段，龙湖开始布局远郊，因为近郊如宝山、松江、嘉定市场发展已经成熟。如奉贤、金山、临港等远郊开发已经在公司内提上议程，环上海市场布局思路已经形成。今年初，龙湖已在浦东临港拿工业用地进行开发。

  温介邦指出，上海公司在未来4-5年需要花力气去做的，就是对上海下一个发展阶段的诉求和当下的痛点有所捕捉，并基于此来建立龙湖业务体系和组织体系。

  “谨慎”看待后市

  对于龙湖拿地额度一直在增加的疑问，邵明晓指出这是与负债率相关的。据披露，龙湖此轮拿了不少商业综合体项目，而这类项目本身门槛较高，所以能够取得也得益于公司的资本成本策略。对于龙湖而言，商业综合体项目一部分做住宅、一部分做天街，天街正好对应投资型物业，因为有门槛所以溢价也不高。

  邵明晓指出，拿地肯定不是越多才越好，拿地时对周期的判断，对负债等指标的把握是门学问。“对拿地周期的判断，要是做到60分以下，公司就没了；要能做到90分以上，你就是神仙，或者有内部消息。”所以邵明晓并不认为可以依靠个人能力作出精准预判，龙湖一向用纪律来控制拿地节奏，符合管控指标就可以拿。

  龙湖此轮拿地布局在北京较多，基本上通过北京龙湖＋保利＋华润联合体组合拿地，还有通过与首开、中海等联合。

  综合种种市场表现，袁春对下半年市场的判断用了“谨慎”二字。“各地限购，加上货币政策、金融政策的收紧，导致市场会快速上冲的可能性并不大，但也不会出现断崖式下跌。因为过往几年的土地供应量，实际上比2013年、2014年甚至再往前还是少的。”

  “从供需来说，将来会趋向一个平衡。”袁春判断，之所以要谨慎对待各个城市市场，因为市场背景已经变了。这从需求端已经体现出来，以上海为例，二手房的成交量持续超过半年下跌，北京也是此类情况。

  克而瑞信息集团董事长丁祖昱指出，龙湖与万科有不少相同的地方，都是在不断发展的过程中做大做强。龙湖今天在商业地产、长租公寓、联合办公的布局，都会成为龙湖大生态体系当中一个重要的组成部分。这些也意味着未来中国房地产不会是单一开发销售模式，而是复合型、系统化的生态体系。丁祖昱认为，龙湖在经过三五年的修炼内功阶段后，应该将厚积薄发。