自去年末计划打造“千亿房托基金”，8月9日，越秀房产信托基金（00405.HK 下称“越秀房托”）于香港召开2017年中期业绩会，交出了首份成绩单。

  截至2017年6月30日，越秀房托总收入约为人民币9.09亿元，与上年同期下降约人民币20万元。物业收入净额约人民币6.45亿元，相当于收入总额约70.9%。同期，越秀房托总资产增至人民币310亿元。

  去年12月13日，越秀房托行政总裁林德良曾在一次活动上透露，公司有一个打造“千亿房托基金”的计划。当时，林德良并未对“千亿房企”作出过多披露。而在2016全年业绩会上，董事局主席林昭远则公开表示，如果遇到好项目，这个梦或许在未来五到十年可以实现。

  国泰君安分析师刘斐凡在接受媒体采访时表示，未来5-10年越秀房托实现“千亿房托基金”难度不是很大，近些年房地产资产证券化迎来利好，尤其是深圳益田ABS项目落地具有风向标意义，存量房市值很大，优质物业做资产证券化的空间很大。

  对内对外都会关注

  目前总资产310亿元的越秀房托，将如何实现“千亿房企”愿望？管理层提出，公司“对内对外”都会关注。所谓“对内”指的便是越秀房托有意向母公司（越秀地产）那里收购项目。越秀房托副行政总裁程九洲曾对外透露，未来越秀地产开发的项目将要逐步注入到越秀房托，越秀的大商业板块将整合更多的项目和资源。

  实际上，越秀房托上市十二年、拥有项目从4个增加至7个、总资产从45亿元到目前的310亿元，和越秀集团及越秀地产两家公司资源倾斜不无关系。越秀集团旗下控有越秀地产、越秀房托等四家香港上市公司，而越秀地产则直接持有越秀房托39.1%股权。

  2003年11月18日，越秀集团资本经营部向董事会提出成立房托上市工作小组，并初步选定白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利广场裙楼等4个物业组建越秀房托基金，初步估值30亿元。其中，白马大厦是中国十大服装批发市场之一，是当时四处物业中效益最好、估值最高，且在注入越秀地产之前就已经具备了良好的盈利能力。于2017年6月30日，白马大厦估值约49亿元，其他三处物业则分别估值11.35亿元、9.34亿元、8.88亿元。于2017年中期经营收入方面，上述四处物业则分别为1.899亿元、0.344亿元、0.316亿元、0.328亿元。

  2008年6月，越秀房托以6.77亿港元的价格收购越秀地产旗下越秀新都会大厦72.3%的权益。于2017年6月30日，越秀新都会估值约为11.05亿元，并实现经营收入0.332亿元。

  2012年，越秀房托迎来了上市以来最重要的资产收购。是年10月，越秀地产旗下广州国际金融中心以154亿元人民币评估价注入越秀房托。为此，越秀集团资本经营部统筹财务部、香港法务部等组成项目组，由时任越秀集团董事长陆志峰、副董事长兼总经理张招兴亲自挂帅，操刀本次收购。出于保密需要，越秀集团将其命名为“巨人项目”，意为越秀房托完成交易将体量大增。

  高423米、建筑面积44.8万平方米 ，这个被广州人称之为“西塔”的建筑，后来成为越秀房托贡新的收入来源，改变了白马大厦业务占比过重的格局。按照越秀房托公布2017年半年报显示，西塔估值约为176.53亿元，几占越秀房托总估值的60%。营收方面，在越秀房托9.092亿元总营收中，西塔实现5.177亿元，占56.9%，而白马大厦约占20.9%。

  对外方面，2015年，一直扎根广州发展的越秀房托首次走出大本营，收购位于上海的宏嘉大厦（后更名为越秀大廈 ）。该物业收购价为26.272亿元，较评估值（即27.7亿元）折让约5.2%。2017年上半年，越秀大厦实现营业收入0.696亿元。

  是年，随着上海项目的收购完成，越秀房托旗下拥有7个项目，产权面积约74.31万平方米，可供出租总面积约48.73万平方米，总资产也从十年前的45亿做到了293亿元（2015年数据）。

  此外，2016年7月1日，越秀地产旗下白马市场公司还宣布接手壹马服装市场的经营管理，首次实现轻资产管理输出。据悉，壹马服装广场可经营面积为4.55万平方米，加上越秀房托原有的白马大厦项目，该公司在广州流花商圈运营商业面积达10万平方米。

  同年，在越秀集团统筹下，地产与房托板块快速推进商业资源整合，房托板块资产规模、管理面积及员工人数大幅增加。

  配合战

  一方面越秀房托依托越秀集团及越秀地产资源倾斜发展壮大，另一方面，越秀房托也为越秀集团及越秀地产开辟出了一条以自持物业通过境外资本市场持续融资新途径。早在上市前夕，越秀房托便取得了过桥贷款1.65亿美元。

  于2017年5月，越秀房托向若干银行借入29.5亿港元贷款；截至2017年6月30日，以加盖期权货币掉期锁定若干外币贷款对人民币的汇价，贷款金额总数约人民币31.75亿元；于2017年6月30日，越秀房托借贷总额约为115.28亿元，相当于总资产约37.1%。

  2017年上半年业绩会上，管理层透露下半年将有贷款重组的计划，预计9月份，越秀房托将对融资成本比较高的贷款进行重组，分别涉及1.07亿元美金和5亿元港币，合约人民币11.41亿元。预计重组完成后，越秀房托的平均融资成本将从2.98%下降到2.81%。

  除了融资，越秀房托与母公司之间的配合还被延展至拿地上。利用信托基金“先拿地、后付钱”的开发模式，曾是越秀地产董事长张招兴最得意之事。简而言之，越秀地产与公司直接持有39.1%股权的越秀房地产信托投资基金合作，以较低成本获取土地进行开发，当项目开发形成销售后，根据项目的情况选择回购。

  2013年，越秀地产购入7宗地块，总金额约201.24亿元，但这当中有4宗地和基金合作，越秀实际支付的拿地款仅为58.17亿元。通过这种新扩张模式，越秀地产既能加快扩张速度，又能保持较低的资产负债率，进而达到低成本融资的目标，可谓一举两得。

  张招兴还举例称，像武汉精武路项目这样难得的土地机会，如果让越秀地产自己马上拿出90亿元的资金去竞标，不太可能，这个时候找基金合作，这就是抓住原本抓不住的机会。

  2013年9月12日，越秀地产以90.1亿元总价拿下了武汉精武路地块，折合楼面地价12617元/平方米，创下武汉当年总价、单价“双料地王”。张招兴续称，“2013年买下这块地，我们会在2014年、2015年的整个土地开支中，把握好现金和基金回购的时间和节奏，避免对我们的基金产生压力。这不仅提前抓住了机会，还提高了周转效率，提升了回报率，这就是我们的运作方式”。

  根据2016年年报，越秀地产通过越秀房地产信托投资基金间接持有出租性商业物业约74万平方米，实现营业收入18.4亿元，同比增长7.5%。