今日(16日)午间，龙湖地产(0960.HK，下称“龙湖”)发布2017年半年报。数据显示，2017年上半年合同销售额926.3亿元，同比增长140%;销售单价15567元/平方米，同比增长3.2%。同时，归属于股东的净利润44亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后核心净利润28.4亿元，同比增长18.6%，这一增长令人呼出意料，龙湖高层认为，业绩提升的主要原因是公司将存货前置供应，加快了产品的出货速度。

  存货前置供应

  根据其半年报，环渤海、长三角、西部、华南及华中区域的签约额占比，分别为集团签约额的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%及1.2%。在贡献销售的24个城市中，有14个名列当地市场前十。

  龙湖集团CEO邵明晓认为，业绩增长的主要原因是龙湖将存货前置供应，今年上半年龙湖加快了自己的出货速度。龙湖从去年第四季度开始，就把一些供货提前，赶上了一轮销售红利。

  龙湖的提前出货措施也是其对于后市的谨慎预期。龙湖副总裁袁春此前接受记者采访时说：“公司对下半年的预判很谨慎，地产市场并不如我们想象中乐观。”

  按照龙湖销售系统数据，销售的转化率在今年3月时接近13%。这意味着，到售楼处的100个客户可成交13套房子，而6月份的数据已降到个位数。同时，客户从看房到成交的平均时长从3月份的3.3天增加到6月份的7.6天。

  龙湖的预判和部分开发商类似，一些企业都认为今年下半年市场将更加艰难，因此均提前了自己的出货速度，这也是龙湖半年业绩增速较快的一个原因。

  从土地储备看，龙湖自今年以来也相对激进，拿地较此前更加果断。从半年报看，龙湖上半年获得土地40幅，平均楼面地价5930元/平方米。首次进入合肥、深圳、香港、保定、福州五个城市。

  期内，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1075万平方米，权益面积646万平方米。将新增土储总面积分区域看，34.5%位于环渤海区域，32.8%位于长三角地区，14.1%位于华中地区,11.7 %位于西部地区，6.3%位于华南地区，0.6%位于香港地区。截至6月30日，龙湖土储合计5002万平方米，权益面积3711万平方米。

  “龙湖还是聚焦一二线城市，未来这些城市还将带来人口重新聚合，这将给开发商继续带来机会。”邵明晓说。

  不过，从龙湖的销售贡献城市看，杭州、北京、重庆、成都都做出较大贡献，而上海的销售额在龙湖体系内还未进入前十。

  资金成本降低

  做为一家民营房企，龙湖的资金成本一直比较低。根据半年报数据，其平均借贷成本4.7%。

  第一财经记者查询年报发现，2011年至2016年，龙湖地产平均借贷成本分别为6.4%、6.72%、6.58%、6.4%、5.74%、4.92%。

  今年上半年，房地产融资成本不断增加，龙湖的逆势下滑在业内并不多见。期内，穆迪正式调增公司主体评级至Baa3。在报告期内，龙湖发行人民币40.4亿元绿色债，固定利率介乎于4.4%至4.75%之间，期限介于五年至七年。

  过去三年，龙湖是行业内唯一一家没用过非标，没做过前端融资的企业。除了开发贷、发境内公司债、海外美元债之外，龙湖于海外还有不担保无抵押的信用银团贷款，这是龙湖在香港的一个特有红利。

  穆迪称，预期龙湖地产将在未来12至18个月，凭借温和的销售增长、审慎的土地收购和财务管理，保持其财务结构的稳健性。同时，龙湖的租金收入增长也有助加强其偿还债务的能力。易居中国CEO丁祖昱认为，龙湖今天在商业地产、长租公寓、联合办公的布局，都会成为龙湖大生态体系当中一个重要的组成部分，未来中国房地产不会是单一开发销售模式，而是复合型、系统化的生态体系。